成都甲级写字楼盛宴天下
<成都商报>2007-3-29记者 刘洵

　
　　
　　2004和2005两年，成都仅有时代广场一个写字楼项目落成；
　　2006年前三个季度，成都共有7个写字楼项目竣工，新增供应量达24.07万平方米。
　　预计2007年，将有超过30万平方米的新增供应进入成都写字楼市场。
　　就在我们对商务办公烂尾楼记忆忧新的同时，不曾料想，成都写字楼市场竟然会在3年之内全盘翻牌。
　　著名房地产服务公司世邦魏理仕上个月宣布，写字楼楼宇投资在全球各地表现持续升温，其中亚洲市场更于2006年表现出最显著升幅。去年底，北京吸引298亿元人民币投资销售，远高于去年167亿元人民币的同期水平。
　　而在成都，种种现象表明，写字楼开发投资和物业投资、租赁正在经历一个自上个世纪90年代以来最为活跃的时期。各大房地产研究机构纷纷就2007年写字楼投资热的现象发布观点。
　　几个月前，国际会计行毕马威租下了中环广场750平方米的办公面积，吴哥航空在威斯顿联邦大厦租下近400平方米的办公用房，同时，荷兰银行和日立数据系统也入驻时代广场。不断涌入的外资企业，是成都优质写字楼需求增长的动力，金融、咨询、电子、IT等性质企业成为甲级写字楼的主要客户群。
　　据来自市场的最新消息，成都第一个以国际标准建造的甲级写字楼－－香格里拉写字楼已经竣工，同样以国际化标准兴建的力宝大厦、汉景等写字楼预计也将在今年建成投入使用。
　　预计2007年，将有超过30万平方米的新增供应进入成都写字楼市场。
　　新写字楼
　　外来投资居多
　　→2004年和2005两年，成都仅有时代广场一个写字楼项目落成；2006年，随着更多的优质商厦项目竣工，沉寂了两年的优秀写字楼市场开始重新升温。
　　来自世邦魏理仕的相关资料显示，去年正熙国际,熊猫国际和天府中心三个写字楼项目在第三季度开业，此外大量新增供应量仍需市场慢慢消化；今年下半年将有两座甲级和三座乙级写字楼项目相继入市。
　　据世邦魏理仕的研究数据表明，2006年写字楼市场出现供应“井喷”。2006年优质写字楼的总存量达到56万平方米，其中甲级的平均租金为90.6元/平方米.月,乙级的平均租金为65元/平方米.月。2006年全年，新增供应量达到24万平方米，总吸纳量达到14.6万平方米，均创下了历年的新高。总体空置水平为27%，在2007年供应量增加较大的情况下能保持较高的出租率进一步说明市场需求仍较为旺盛。
　　而在今年，刚刚上马或在售的项目绝大部分都有4万平方米以上的体量，其中包括已经基本建成的香格里拉写字楼、财富中心，或尚在修建的商鼎国际、天府时代广场、东方广场、航天科技大厦、仁恒广场、宏达大厦、成都商会大厦，以及重新包装上市的力宝大厦、汇通大厦和尚未开工的华人置业文化宫项目、人民商场二期、城市之心三期等，其中大多数是外来，甚至境外的财团投资开发的。印尼力宝集团、新加坡仁恒集团、香港九龙仓集团、瑞安集团、华人置业、嘉里集团这些实力雄厚的投资商在成都的聚首，并不约而同地选择了写字楼物业开发经营，充分说明了他们对成都写字楼租赁和投资市场的看好。
　　中原地产的专家认为，每个地区写字楼的发展与这个地区的国民经济和社会发展息息相关，而写字楼的主要消费群体是国民经济中的第三产业和高新技术产业，成都近年来成都利用外资发展势头良好，高新技术产业快速发展以及第三产业的比例逐渐上升都带动了写字楼物业的需求。
　　今年商业地产
　　商务建筑群唱主角
　　→记者在对业内人士的调查中得到这样一种观点:今年商务区正被群落式的商务建筑群所取代。
　　中原地产认为，今年将成为甲级写字楼供应的高峰年，随着成都经济高速发展，将会吸引到大量的国际化企业进驻成都，高档写字楼市场需求将开始上扬。前几年，成都写字楼千人一面的现象十分严重，有特色的写字楼并不多，占地面积较小，单体建筑居多，物管服务几乎雷同，特色化服务几乎一片空白。而现在，随着需求的增大和个性化要求的涌现，商务建筑已不再是纯写字楼物业支撑天下。
　　世家机构则把目光放在了写字楼云集的区域，他们认为，城南、东大街新兴CBD区域破土而出，高档写字楼云集于此。随着成都城市化进程的加快，地铁1号线的开通，成都新的CBD区域已在市中心和城南初露端倪，人民南路沿线、东大街沿线作为连接新的CBD与主城区的主要交通干道及高档写字楼聚集带，未来将会出现更多的高档写字楼。
　　记者在对业内人士的调查中得到这样一种观点:今年商务区正被群落式的商务建筑群所取代。以商务为主的群落包括：星级酒店、酒店公寓、写字楼。这种建筑形态已逐渐被人们所关注，特别是顶级写字楼会渐渐依附于这类建筑群里。虽然这些写字楼的租金居高不下，却也“门庭若市”。这是因为，方便、快捷的商务配套已经成为许多跨国企业成功进行商业运作所不可或缺的元素。
　　成都写字楼放量
　　满足跨国企业需求
　　→不断涌入的外资企业，是成都优质写字楼需求增长的动力，金融、咨询、电子、IT等性质企业成为甲级写字楼的主要客户群。
　　供需失衡之下的价格连锁反应“公司搬写字楼一般都是因为扩充营业，目前来看，从外企、民营企业到一些本地的企业，平均扩充写字楼的面积是30%。有的企业甚至达到了50％。”业内人士强调，随着金融、保险业对外开放的扩大，这一类跨国公司对写字楼的需求会有较大增加，“外企需求尤为明显。”
　　仲量联行研究报告中说,在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上,成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后,位居二级城市之首。同时,这200余家跨国企业中,有22%在成都设有分支机构。1～2年内跨国企业拓展选择的城市中,成都与重庆同时跻身第三名,仅次于上海和北京。成都市场的潜力深深地吸引了这些跨国企业,而这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了机遇。据了解，外资机构对成都写字楼发展助推作用明显。2006年，成都就有好几宗大单成交。其中，花旗银行、毕马威会计师事务所、汇丰银行等国际机构投资者频频出手，成交主要集中于CBD区域的顶级项目。此外，今年1月，德意志银行集团成员、德意志资产管理（香港）有限公司还专程派员考察力宝大厦，具体商谈购房事宜。
　　然而，放量与市场需求的巨大差距之下，写字楼的空置隐忧还是会出现。一位在市中心开发写字楼物业的开发商认为，严格来看，成都写字楼的核心区域还没有形成。“尽管人民南路是目前公认的核心区，但是这里的写字楼价格跟其他区域的写字楼没有太大的区别。而几个写字楼密集区域区的住宅价格也和写字楼价格相当，这都是不正常的。”一边是集中放量，一边又是供需鸿沟，2007年，成都写字楼市场这样一个巨大的“馍”是否能够完全消化？
　　至少就仲量联行的分析报告得出的结论看，情况不容乐观。仲量联行成都公司的总经理吴允?认为，在2008年，今年上马的项目全部投入市场后，成都的写字楼市场将出现很大的饱和，要想短期消化，难度很大。