外来资金对成都房产市场之影响

2006-12-29 《金融投资报》成都房产报道   记者李薇

    由于上海、北京等一线城市的房价已经逐渐趋于稳定,许多房产开发商开始将眼光投向二线市场,因此成都成为西部热点投资城市首选。根据“戴德梁行研究顾问部——北亚区”将多年市场动态趋势进行分析可得知：自1992年华新国际进入成都房地产市场至2005年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元，随着成都政府不断加大引资力度及世界500强企业的加速入驻，现阶段外来资金对成都房产市场关注以写字楼（尤其是甲级写字楼）为最为热切。

    按“资金来源”，可将成都外来开发商区分为四类：（一）中国内地大型开发商，如大连万达，上海瑞安，深圳万科，北京首创等；（二）港澳台资企业，如和记黄埔、嘉里建设、新鸿基等；（三）以新加坡为主的东南亚国家及澳大利亚等亚太区地产投资商，如新加坡盛邦、吉宝置业、仁恒、顶峰集团等；（四）欧美外资企业，如法国都市房地产建设集团、汉斯地产、K.E.BehringInvestments等。大量外资的涌入，必然在三个方面对成都本地的房地产市场产生重要影响。

土地需求量上升

   外资涌入的影响，首当其冲的一条是造成成都土地价格飞涨。2002至2005年间，成都土地价格就已上涨40%；为因应土地价格高涨及土地买卖市场竞争，越来越多开发商皆以“联合舰队”(即:企业互联)的形势进入成都房地产市场。

    2003年，新加坡盛邦、吉宝及天立合资成立“盛吉立”，圈定城东969亩地王，打造了卓锦城；2004年中海联合香港信和集团共同打造中海国际社区；2005年12月中冶集团联合阳光1000竞拍420厂（后为华润联合集团之力拍得）；2006年3月首创置业股份与Reco Ziyang Pte Limited联合战舰获得国光土地，成交总金额约4亿； 2006年4月印度尼西亚力宝和盛唐置业联合打造力宝大厦。

    外来巨头的大举入市使本地开发商陷入了买地难的困境，尤其是中小型开发商为甚；且土地购置费的上涨，将可能会导致商品房价格上升。

楼盘品质的提升

    外地开发商凭借其雄厚资金实力、大规模片区开发及新的开发管理理念，在成都成功打造了许多热销且品质优良的项目，如万科城市花园、魅力之城，中海国际社区，仁恒恒业国际，融创蓝谷地、盛吉立卓锦城、天府长城..等等。目前成都销售前10强多数为外来房地产开发商。

房地产价格上升

    外来开发商对成都房地产价格上涨产升幅度更大的拉抬作用。第一、外来开发商的介入直接拉动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致市场内房价较快速的上涨；第三、由于外来开发商的开发规模相对较大，对所在片区附近的房价走势影响力更大。