港资 成都楼市的华丽冒险

《金融投资报》记者 李薇　２００６年１２月２９日

　　
外资进入楼市设限，但这并未能阻挡港资进入成都楼市的步伐。
无论是九龙仓、新世界、华润在城南的“资本会战”，还是香港华人置业豪娶东大街、迎宾大道地块，抑或瑞安集团斥资烂尾楼汇通大厦都充分说明了港资地产商在“限外令”之后的逆势而动。
从港资开发商进驻成都起，数年时间，诸多标志性建筑都被烙上了香港地产商的印记。大手笔圈地、开展多种公益活动、国际化的开发理念等等，都为成都市场打造着新的标准。
港资与成都，是一个相互发现的过程。两者之间互为亮色。本港市场的凋零使得港资背景的开发商只能结伙进入西部，以及西部的“地产门户”——成都。
面对巨大的市场，谁都无法视而不见；但是如何获得胜利而不是坠入深谷，对所有外资公司来，尤其是那些希望以小博大的企业来说，这都无异于一场华丽而充满诱惑的冒险。
几家欢喜，一家愁
逆市而上的港资，不仅有天价拿地、资本密集运作的得意之笔，诸如和黄、九龙仓、新世界、华人置业，也有两次失意成都的太古地产。
10月27日，华人置业像一个“空降兵”，毫无征兆地来到了成都，而且大有“不拿地绝不罢休”的气势。初次出手成都，华人置业就以7.3亿的代价将东大街10—2号地块和国宾1号地块收入囊中。
爱美高房地产公司，7.3亿元人民币，其不俗的资本实力让业界咋舌，它的背后的大鳄—— 华人置业是一个无论怎样都不会被小视的“角儿”，其最大的持股人正是大名鼎鼎的香港超级富豪刘銮雄。
华人的意图不止与此。在11月29日的省博地块拍卖中，记者又一次发现了华人置业的身影。初尝东大街和国宾1号战果的华人置业，一直和香港太古地产激烈争夺，但最后被新加坡凯德置地一举拿下。尽管如此，华人置业进攻成都的信号依然非常清晰，人们却为另一个资本巨头——太古地产深感惋惜。
据知情人士介绍，备受关注的省博地块一度被孙宏斌旗下的融创地产接手，后来因种种原因退出，然后闲置至今。去年早些时候，太古已就该地块的投资事宜，与成都市政府有关部门接触商谈。在与政府达成初步协议之后，太古即召集各路人马制订可行性方案。
今年6月29日，它们交出的“太古商业中心”概念性方案设计基本获得政府官员认可，随即报规划主管部门审批，最后一步是择日挂牌出让该地块。
当11月14日成都市国土资源局土地拍卖中心以每亩750万元底价挂牌出让该地块时，太古方面几乎没有想过会有另外一个结果出现。但11月29日凯德置地的杀入，的确让太古感觉遗撼。
这一幕，与去年太古最终放弃东大街11号地块的场景何其相似。有着英资背景的太古地产，进军中国西部市场的道路上一直伏而不发，这多少有些让人感觉意外。并不缺少资金实力的太古，下一次的出牌又将是何处呢？
四千亿港资会战城南
2006年，四大港资背景企业的“四千亿计划”正式在城南凸显：
4月，拿地2年之久的和记黄埔，正式启动了命名为“南城都汇”的地王项目。
7月28日，九龙仓下属公司协慧国际有限公司以7.8亿元总价成功拍得位于南部新区三环路外的123亩地块，这个去年成功入主东大街11号地块的香港“船王”，将城南土地的单价一夜之间“舶”到了每亩600多万。
同日，华润置地竞得位于成都高新产业开发区南部园区内的175亩地块。21.42亿元鲸吞420地块之后的华润出人意料地前后两度出手城南大源板块，500多万的地价令人咋舌。
8月3日，新世界中国地产在成都的项目“河畔新世界”启动奠基仪式。
同一时间、同一城市、同一来路、甚至是同一片区……四家注册资本超过千亿的港资地产巨头诸如此般的集体亮相实属罕见。而如何在高度的“同一性”之下创造出不同甚至是技高一筹的“卖点”，这是对四大公司的严峻考验。
港资“四千亿”会战城南，这是香港企业06年最漂亮的亮点之一。城南现有开发商大多已经为这四家马首是瞻，在销售说辞，宣传推广中有意无意透露出了紧邻九龙仓、和黄、华润、新世界等项目的优越感。
除了九龙仓和华润外，和黄与新世界两家的土地规模都在1000亩以上，整个开发体量在未来几年内将非常庞大。仅仅是这就已经给成都业内带来了巨大的冲击力。
与注重单一产品开发时代的开发商相比，城南 “四千亿”的出现更像是一场真正意义上的资本运作。和黄土地放了两年；九龙仓也并没有急于开发的意思，据说规划正在进行中；新世界安心地做着夯实基础的工作；即使是在成都扩张了多年的华润也并不急于开发，前后两度下手，似乎其意更在拿地上。
如果说其他房地产公司还纠缠在产品的细节研发的得失上，那么凭借千亿资本实力的“四巨”早把着眼点转入成都市场的全面布局。
立体围攻成都
在金融、土地、税收各项国家宏观政策纷纷出台的市场前提下，港资仍然逆市而上。一是因为他们并不缺少资本，而是更不缺少使用资本的创意和合理的风险规避能力。
从几大在蓉的港资巨头的成都表现来看，资本运作的痕迹已经开始大于做项目，单一的住宅开发，已经逐渐演变为写字楼等商业物业的长线投资，而一些投资面较宽的企业，更是对写字楼、商业物业、住宅都不放过，既做长线投资，也有短线合作。一些具有强大资金实力的基金对甲级写字楼、五星级酒店、综合商业及酒店式公寓的整盘转让都有兴趣。其方式包括前期购买土地或开发投资、购买物业或以带回购的优先股等形式。
“他们并不是在简单的适应这个市场，很大程度上，他们在为市场制造新的标准”。香港飞大集团投资的“1号公馆”成为了成都目前罕有几个单价过万的豪宅公寓，在“1号公馆”发布之后，业内如此评价。他们的超豪华打法，也让觊觎成都高端物业的开发商找到了新的参照。
11月16日，香港瑞安动用4亿多元拍得成都最大烂尾楼汇通大厦。集写字楼、酒店和商场于一体的高端综合性商用物业的规划，仍然让人充满了期待。
“对投资者来说，他们不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利，也看到国内房地产市场由政府进行的隐性担保，进入这样的市场根本就没有风险。这就是目前大量的外国资金进入国内房地产市场的真正原因所在。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容指出，国外资金炒作国内商业地产是曲线抬市的一种策略。而外国投资者进入国内商业地产市场，虽然资金不会太多，特别是占整个房地产销售比重不会太高，但是它的价格是投资者的预期决定的。当外资预期国内房地产市场的价格上涨时，它就可用少量的资金带动整个市场的预期，从而推高国内房地产市场价格的整体上涨。