新拍档 2007成都楼市与外资共舞

信息来源２００６年１２月２９日《金融投资报》记者 庞轶心 实习记者 魏靖

当前英国、美国、新加坡等诸多发达国家的金融机构都比较看好中国房地产市场未来的发展前景，并且不断有新的机构进入中国，并通过多种方式进入市场。目前还主要集中在东部金融环境发达的城市如上海，从长远来看，全国房地产金融体系一体化的格局必将形成，成都等国内二线城市由于具有很大的房地产存量市场，同时新增量较大，因此也很受外资金融机构的青睐。
首批9家外资银行获中国银监会批准在中国境内分行改制筹建为法人银行中，有5家外资银行在成都设有分行。汇丰、花旗、渣打、荷兰、大华等外资银行，以及蛰伏成都多年的东亚、新加坡华侨银行，都先后表示将成都中小企业贷款和个人房贷列为业务重点。
抢滩成都
资金走进来 房企走出去
12月11日，外资银行全面开放。根据加入世贸组织承诺，当天，中国银监会正式开始审核汇丰银行、花旗银行、渣打银行、东亚银行、恒生银行、日本瑞穗实业银行、新加坡星展银行、荷兰银行等8家银行提出的将分行改制为法人银行的申请。
12月15日，汇丰银行宣布，率先提供境内人民币定存业务；东亚银行也宣布，该行已获得中国银监会确认，可向大陆居民提供每笔不少于100万元人民币的定期存款服务。
　　随着对外资银行的全面开放，将会有更多的国外金融机构进入中国。央行《中国金融稳定报告（2006）》显示，截止2005年底，银行业有外资银行营业性机构254家，资产总额876.57亿美元，占全部银行资产总额的1.89%。154家外资银行机构获准在25个城市经营人民币业务，25家外资金融机构参股了20家中资银行类金融机构。统计数据表明，国际金融业特别看好中国金融市场。而房地产业作为资金需求大户，自然首当其冲。
仲量联行商务部吴总监告诉记者，从实际市场情况来看，当前英国、美国、新加坡等诸多发达国家的金融机构都比较看好中国房地产市场未来的发展前景，并且不断有新的机构进入中国，并通过多种方式进入市场。目前还主要集中在东部金融环境发达的城市如上海，从长远来看，全国房地产金融体系一体化的格局必将形成，成都等国内二线城市由于具有很大的房地产存量市场，同时新增量较大，因此也很受外资金融机构的青睐。在日前的调查采访中，首批9家外资银行获中国银监会批准在中国境内分行改制筹建为法人银行中，有5家外资银行在成都设有分行。汇丰、花旗、渣打、荷兰、大华等外资银行，以及蛰伏成都多年的东亚、新加坡华侨银行，都先后表示将成都中小企业贷款和个人房贷列为业务重点。
而在具体的操作细则上，各家外资银行又采用了不同的策略。汇丰银行有关负责人表示，在未来一段时间内，汇丰将会着力发展中小企业客源，并会推出一些中小企业推广计划。渣打银行上海总部的相关负责人也说，渣打正开始着重推介其在华市场的中小企业理财业务，渣打银行还准备联手发改委中小企业司等机构，推出“中国最具成长性新锐企业奖”。大华银行成都分行负责人黄祖耀表示，他们将凭借对中国文化的了解，利用海外客户网络，为东南亚企业与川企穿针引线，协助四川企业走出国门，到海外发展。目前，大华银行提供的金融服务涵盖了个人财务、私人银行、信托、商业与企业银行、企业融资、资本市场业务、资产管理、创业资金管理等多项服务内容，其在新加坡最见长的个人贷款业务和中小型企业贷款也同样进入成都市场。
无论汇丰、渣打，还是花旗、东亚，在2007年，他们已将有房有车的内地消费者锁定为目标客户群。而更大的业务范围，则是他们将成都中小企业，特别是发展中的中小本土房产企业纳入了他们的重点服务对象。
入川布局
外资房产商强势进入
　　即使外资银行尚未获准“国民待遇”，但中国一线楼市已经在今年经历了一场外资的洗礼；即使在今年下半年，政府关于规范房地产市场外资准入和房地产市场外汇管理的政策相继出台，但在人民币升值的带动和强烈预期下，第三、四季度，外资或明或暗投入中国房地产市场仍在加速。国家统计局数据显示，前三季度中国房地产市场利用外资金额上升到了259亿元，同比增长高达46.6%。
　　作为二线城市的成都也在经历着外资大规模进入房地产业的考验。2004年10月，香港和记黄埔以21.35亿元拍得1036亩的成都“南地王”。 随后，香港九龙仓、信和、新世界以及新加坡吉宝、盛邦、仁恒，印尼力宝、菲律宾SM等境外的房地产开发商开始逐渐进入成都市场淘金。在回顾近年来成都房地产市场变化时不难发现，新一轮的外资正在蓉城抢滩。成都市统计局日前公布的一份报告显示，仅今年1～9月，外资投向成都房地产开发投资额为34.8亿元，占总投资额的8.39％，较1998年全年增长437.65％。就近两个月来说，就有众多外资巨头在成都市土地拍卖中强势登场：10月27日，香港地产开发商华人置业以7.32亿元拿下近140亩的土地，成为继香港和黄、九龙仓及信和等地产开发商后，又一家大规模投资成都的香港公司；11月7日，英国谢菲联置业宣布在成都红牌楼二环路边的首个项目上投资3亿元；11月16日，香港瑞安建业用4亿多元拍得成都最大烂尾楼汇通大厦；11月29日，新加坡地产大佬嘉德旗下的凯德置地又以8.7亿元夺得人民南路四段原省博物馆地块……
雪中送炭
成都地产商多了融资选择
一方面，外资银行在成都网点的扩张是趋势所指，成都的地产企业在今后的发展过程中面临更多的选择，但同时成都的地产企业也将接受外来资本的规范约束。另一方面，在面对本来已经足够强大的国内资本巨头的挑战时，整体实力本不强大的成都地产企业，还必须接受境外房产资本巨头的冲击。
　　但多一项融资渠道的选择，是本土开发商最乐意看到的。因为从开发之期的预算资金到后来的开发运作，成都的房地产企业普通存在融资渠道单一，依靠银行贷款的融资特点。记者从某融资管理公司内部刊物上看到，截至2005年6月末，包括4家国有商业银行、1家国家开发银行、12家股份制商业银行在内的全国17家银行的客户名单中，亿元以上大客户共16416户，占其全部贷款客户数不足0.5%，而大客户贷款余额却占其全部贷款余额近50%;这些大客户中房地产企业占据较高的比例。衡平信托相关负责人说，主要包括“预算资金”、“银行贷款”、“利用外资”、“自筹资金”和 “其他资金”等5大类内容在内的房地产投资资金来源中，自筹资金占居第二位，仅这一项就占到整个资金额度的40%以上，尤其是在宏观调控加强后的2004年和2005 年，自筹资金已经占到一半以上。而一个现实的事实却是，现在市场上开发企业的投资资金来源中，自筹资金从未超过30%，并且这种比例还呈下降趋势。
显然，目前成都市场上现有的房地产企业面临的一个共同问题是自有资金严重不足，几乎所有的开发企业依然习惯于依靠银行贷款来筹措资金。上海浦发银行相关负责人说，在房地产业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大开发投资力度，这一情形导致房地产企业比以往需要更多的银行贷款来支持其加快发展，正是在银行不断的放贷支持下，房地产企业才逐步成长起来。
“此时外资银行的抢滩成都楼市，对于成都开发商而言一定是好事，而且是雪中送炭的好事。”一位不愿意透露姓名的成都开发商对记者表达了这个观点。
有板有眼
外资玩转中国地产
　　摩根大通中国投资银行部董事总经理方方，以上海瑞安房地产公司这三年的发展为例，向记者详细介绍了外资如何玩转中国地产。
　　香港瑞安公司投资的上海瑞安房地产公司很早进入上海，上海新天地是其运作最成功的一个项目。瑞安还做有其他的几个楼盘，它在做楼盘的过程中还需要钱，因为它还有在杭州、重庆和天津有拿地的机会，于是摩根大通就把它当时在公司所有已经做完、正在开发和正在规划的所有资产进行了评估，约合5亿美元，然后它自己还放了5000万美元现金，摩根大通再从境外给它拿了4.5亿美元的资产加5亿的现金，它就变成了10亿美元的公司。
　　这个公司从SARS期间开始做，到2004年完成。楼盘完了买新地、盖新盘。到2006年，摩根大通再次为瑞安房地产提供了3年期3.75亿美元的债券，因为摩根大通看到这个公司未来能上市，有了这笔钱，上市的规模和价值会更高。同时，上市的时候，这个公司的市值变得相当可观。
　　今年10月，上海的瑞安房地产在香港成功实现挂牌上市，融资62亿元。从公司角度来说，摩根大通在过去三年为瑞安房地产公司的发展起到了很大的推动作用。而任何一个房地产公司如果可以拿到十几亿美元，无论是在拿地还是做项目方面，都可以把对手抛在后面，即使是很小的盘，也可以在五六年的时间里利用资本市场的杠杆迅速做大做强。这个事例充分说明了资本市场对房地产公司支持的巨大作用。
　　方方以为，国内的金融市场和金融体系还不足以能够给一个房地产公司提供比较完备的融资服务。正因为如此，使得外资有机会在里面拾遗补缺，起到一些作用。