世邦魏理仕：2006北京写字楼市场回顾与2007展望

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    2006年12月12日，世邦魏理仕顾问机构就2006年北京写字楼市场情况发布了市场回顾报告，并对2007年北京写字楼市场进行了展望，如下是报告全文：

第一部分2006年回顾

    2006年，北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长，租金稳中有升，售价上扬，整体空置率持续走低，总体表现出良性发展的态势。

新增供应量同比减少

    由于部分项目未能按期落成，2006年北京优质写字楼年度供应仅有6个项目，供应面积不足40万平方米，其中，东部的CBD及东二环地区有4个项目落成，提供28.5万平方米，而金融街和中关村各有一个项目竣工，共提供11万平方米。不到40万平方米的供应量仅相当于2005年供应的60％，市场供应明显不足。

租赁市场需求旺盛

    与此同时，市场呈现出旺盛的需求，全年市场吸纳量达50万平方米，使得市场整体空置率由去年第四季度的15.5％下降到今年底的11.9％。市场需求地域性特征依然明显，外资公司对东部写字楼情有独钟，特别是CBD及周边仍是其关注的重点，金融保险、咨询顾问、大型制造类外资公司对该区域需求旺盛。宝马在佳程广场租赁12000平方米，瑞银在双子座租赁3000平方米。盖洛普、艾森哲也均在CBD租赁大面积写字楼。一直以中资机构用户为主，缺少国际性公司的金融街地区，在2006年发生变化，由于业务拓展等需要，多家外资金融机构于本年度在该地区租赁大面积写字楼，使得金融街开始具有国际性特征。这些交易主要集中在金融街的英蓝国际金融中心，其中引人注目的成交包括瑞银租赁10000平方米，高盛租赁8000平方米，摩根大通租赁3000平方米等。北京另一个重要的商务区中关村依然是高科技公司的首选，2006年Google、MSN都在清华科技园分别租赁了超过10000平方米的写字楼面积，使高科技企业在中关村的聚集程度更加突出。

租金上升

   2006年北京优质写字楼租金走势呈现稳步上升态势，到第四季度末，优质写字楼平均租金报价为每月每平方米22.1美元，较去年底上升了4％。租金上升的主要原因是市场需求旺盛，同时，新增项目平均质素较高，并以高于市场平均租金水平推向市场，从而抬高了整体租金，另外，人民币升值也是造成租金上涨的原因之一。CBD写字楼现平均租金报价为每月每平方米25.2美元，较去年底上升了3％，而中关村和金融街两个商务区租金报价较2005年底均上涨6％。CBD及周边地区是北京优质写字楼最为集中的区域，占总供应量50％的写字楼面积集中在该地区及周边，市场供应量大，竞争激烈，业主在对待租金方面的态度相对谨慎。虽然需求总量大，但这些需求多集中在一些位置好，品质高的项目中。而落成期早，硬件相对较落后，位置较差的项目在竞争中处在下风，部份项目只有降低租金来吸引客户，使该区域整体租金水平在2006年中涨幅相对较小。

    而中关村和金融街地区供应有限，处于存量消化阶段，未来市场供应压力相对较小，再加上新增项目品质较高，并以高于区域市场平均租金水平进行市场推广，从而带动了上述两个区域写字楼平均租金上升。

售价上涨

    租金上涨的同时，北京写字楼投资及自用市场的需求也在增加，到2006年底，北京优质写字楼平均售价为每平方米2710美元，较去年同期上涨9.8％。2006年是北京写字楼投资成交较活跃的一年，多个外资机构在京购买写字楼。涉及金额最高的交易是日本私募基金Re－plus年初斥资26亿人民币，购买了位于西大望路的华贸中心两栋写字楼，面积12万平方米。而高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦。年末，由北京金融街开发建设有限责任公司开发的位于西直门的西环广场项目再次成为投资的热点，根据对公开成交信息的查询，西环广场写字楼1座和3座已整体出售，总建筑60267平方米，成交价格达到78000万元，目前买卖双方都对此交易保持沉默，推测此低调的买家是花旗集团。但是，国内机构依然是写字楼销售市场的需求主体之一，年初浙大网新购买中关村的北京国际A座，第四季度，国内的大型保险公司开始积极地在北京寻找优质物业进行长期的投资与经营，由北京金融街控股股份有限公司开发，位于金融街核心区内的F2－B大厦于在11月16日进行了预售登记，写字楼总建筑面积37913平方米，成交总价79600万元，经核实此项目的买家为国内最大的保险公司之一。

第二部份  2007年展望

供应迎来高峰

    由于未能按期完工，有6个写字楼项目推迟到2007年落成，使未来12个月北京优质写字楼预计落成总量超过160万平方米，仅CBD区域就将有超过70万平方米的供应，这将造成该区域写字楼将承受前所未有的供应压力。该区域主要供应项目有华贸中心，世纪财富中心，银泰中心等。另一个供应重点区域是金融街，预计将于34万平方米供应，主要项目有凯晨广场，金融城，Excel等。另外，东二环的凯恒广场、华普中心以及燕莎地区的美邦亚联等项目也将落成，预计市场整体空置率将有所上升。

市场需求旺盛，但租金走势谨慎乐观

    通过市场需求调查，在2006年部份公司完成了办迁任务，但仍有多个跨国公司明年有大规模搬迁或扩展办公面积的计划，行业涉及金融、制造、IT等多个领域，且各个区域均有需求，CBD仍是多数跨国公司首选区域。可见，在迎来供应高峰的同时，CBD写字楼也将迎来发展机遇，但由于竞争激烈，各新增项目市场表现将存在较大差异。随着供应量的迅速增加，市场整体空置率将会上升。
    租金方面，预计2007年北京优质写字楼租金走势总体呈现平稳发展态势，但不同区域间以及不同项目将有较大差别。CBD区域及周边市场租金发展平稳， CBD将有众多高品质项目逐渐落成并以较高报价推向市场，将起到拉高区域平均租金的作用；同时，上述区域旧有项目，尤其是部分质素较低的项目将受冲击，不得不降低租金刺激需求，但由于高租金项目落成量大，使得该该区域及周边租金呈轻微上升。但由于新增项目过多，为迅速占领市场，新项目业主会在最终成成交租金方面作出让步。中关村区域继续处在存量消化期，租金将保持稳定，而金融街则将面临着34万平方米市场供应，租赁市场将承受压力。