http://office.soufun.com 北京写字楼网 2006-11-21 15:05:00 楼市 陈建波

51.38%。这是今年第三季度，也就是北京市工商局6月份发布“住宅禁商令”后的首个季度，北京写字楼市场的销售套数环比增幅。

在“住宅禁商令”实施后，本刊市场研究部对北京写字楼市场销售情况进行了全面监测，独家获得的第一手市场数据显示，住宅禁商这一政策带来的效应已经开始显现，7-9月份，北京写字楼销售总套数达到1968套，与第二季度1300套的销售套数相比，增幅达51.38%。而平均每套销售面积为202.06平方米，也从另一个侧面显示出目前写字楼市场受购买者青睐的主要是中档写字楼。

政策效果初步显现

随着上半年写字楼市场空置率的提升，政府借颁布“住宅禁商”来拉动写字楼市场整体回暖的意图不言自明。有调查数据显示，北京60%的公司在住宅里办公，利用居民楼开办公司的占用总面积达到1200万平方米左右。“住宅禁商”的执行，将使这一部分企业对办公面积的需求向以写字楼为主的商用物业方面转移。

从第三季度写字楼市场的表现来看，写字楼市场已经显现出逐步回暖的迹象。根据本刊市场研究部的统计数据显示，7-9月份，京城写字楼销售总套数达到1968套，与第二季度写字楼销售套数1300套相比，增幅达51.38%。其中，7月份销售421套，8月份销售707套，9月份销售840套。

值得注意的是，“住宅禁商”催生的中档写字楼需求强劲是第三季度写字楼需求增幅达五成的主要原因。统计数据显示，二季度北京写字楼的需求量有明显的下降，从4月份销售573套到6月份的325套呈现出逐月递减的态势。而从7月份到9月份，写字楼市场消化的套数开始逐月猛增，9月份市场需求比7月份增长近一倍。而第三季度写字楼的成交均价为13769.33元/平方米、平均每套销售面积为202.06平方米的数据，也从另一个侧面显示出目前写字楼市场受购买者青睐的主要是中档写字楼。

“政策的效应显现需要一定时间。7月份市场需求增幅平缓，8、9两个月份市场需求才开始大幅度增长正体现了这一点。”市场分析人士表示。

“禁止民宅商用后，多数企业往往会选择租金水平更低的乙级写字楼。因为在住宅内办公的公司由于受行业特点、资金实力等方面的限制，一般不需要大面积的办公场所。”Lansing Investment 中国区副总裁郭伟则表示。

中关村区域的新中关和第三极两个项目的销售情况也证实了这一点。二者6-10月的销售面积分别为3559.49平方米和1158.64平方米，比1-5月的销售面积分别增长了34%和29.9%。而受民宅禁商政策实施的影响，大批在住宅办公的中小型企业将会迁出。类似中关村这种小型企业办公的写字楼相对较多的商圈正成为不少中小型企业搬家的首选。

此外，甲级写字楼市场呈现平稳的小幅增长态势。戴德梁行写字楼部董事陈文(陈文博客,陈文新闻,陈文说吧)瀚对第三季度甲级写字楼市场的分析，也佐证了这一观点。陈文瀚表示，受到上半年销售市场活跃的影响，发展商纷纷调高售价。第三季度北京甲级写字楼平均报价继续上扬，达到21.081元/建筑平方米，比上一季度增长6.2%。

从甲级写字楼分布的商圈来看，CBD 商圈写字楼整个区域内可售的项目并不多，且多数项目采取整售。区域内如万通中心及SOHO 尚都的销售面积在这一季度均有所放缓，整体售价保持平稳的态势。随着金融市场开放程度的加深，第三季度金融街商圈的甲级写字楼成为市场中最明显的吸纳力量，整体售价有一定增幅。

明年二季度或将井喷

“住宅禁商”后首个季度给写字楼带来的效应已初见成效。未来，对写字楼市场尤其是对中档写字楼的需求量是否会继续一路高企成为楼市各方关注的焦点所在。

为此，一位长期关注写字楼市场走势的业内人士向记者表示，“住宅禁商”在这一季度带给写字楼市场的需求虽已显现，但政策所带来的影响仍旧有限。等到明年3月份左右，大量中小企业面临年检的时候，这一政策给写字楼市场带来的市场需求可能会再次出现“井喷式”的放量高峰。

对于这项政策是否会禁止已经注册的公司在商住楼继续办公。一位企业老板如是表达了自己的看法。“政府在实施这项政策时留有余地，已经注册的企业不可能全部赶出商住楼。现在北京市场有很多这样的项目，如果所有企业都不能在里面办公。空置出大面积的房屋该如何处理，届时肯定会产生出更多的问题。”

一份监测数据显示，目前北京立项为住宅设计成写字楼的“商住楼”市场供应量高达200多万平方米，其中，今年新增商住项目超过70万平方米。如何处理数量庞大的商住楼在中小企业搬出后面临的空置问题，成为了摆在政府前的一道难题。据了解，在工商局14号禁令出台后，企业可以到房屋登记主管部门申请房屋用途变更，没有分割出售产权的商住项目可以补交土地出让金改成写字楼，将现有的“住宅”变更为“商用”，就可予以办理发照。显然，政府留有充足的时间让“商住楼”转型。

但更多业内人士认为，政府已经明令禁止住宅办公，这将是未来发展的一个趋势。“当初在选择写字楼时，能够承受的范围是把售价控制在15000元/平方米以内，租金不超过5元/天·平方米，面积100～200平方米之间。目前市场上已经出现一些我能承受的写字楼。况且从商住楼搬到写字楼，公司的形象会上一个档次。” 一位已把公司搬入中关村某写字楼的王先生向记者表示，他的朋友也大都和他持相似看法。

王先生同时坦承，趁早把公司迁入写字楼，以避免日后集中放量时要承担更多的进入成本也是其提前把公司搬入写字楼的重要原因之一。“明年二季度前后，如果政府坚持落实‘住宅禁商’政策，禁止企业在房屋用途为住宅立项的楼盘内办公。将会有大量企业被迫选择进入写字楼市场，届时，写字楼市场将会迎来需求高峰。”