http://office.soufun.com 北京写字楼网 2006-11-22 15:51:00 解放网—易居网 

2006年上半年，随着宏观调控政策的不断深入，住宅市场逐渐趋于平缓。而写字楼产品在宏观调控下，无论是销售市场，还是租赁市场，都表现比较活跃。这主要是因为，一系列的宏观调控政策主要针对的是住宅市场，对于写字楼市场几乎没有什么影响。

从销售市场上来看，近阶段，上海写字楼市场每月的供应量和成交量都比较平稳，没有出现什么较大的波动，一些细微的起伏也是市场的正常现象。2006年上半年，上海甲级写字楼出售市场每月实际供应面积基本在21~27万/平方米之间；上半年去化销售甲级写字楼面积约为6.38万平方米。除去4月份相对大量的去化，其余月度去化情况比较平稳，月去化面积基本在0.7~1.1万/平方米之间。而上海乙级写字楼月度供应面积基本在110~140万/平方米之间；上半年去化销售乙级写字楼面积约为51.36万平方米，其中月去化面积基本在5-10万平方米之间。

从租赁市场来看，近阶段，上海写字楼市场租金水平总体呈现增长的趋势，甲级写字楼的租金水平较2005年底增长了5%左右，空置率出现小幅回升，甲级写字楼市场供不应求的形势依然严峻。

2006年上半年，上海甲级写字楼的租金水平最终达到1.02美元/平方米/天左右，空置率达到7.85%左右；上海乙级写字楼的租金水平达到0.5美元/平方米/天左右，空置率在20%左右。

在2006年上半年，通过总结分析，上海写字楼市场的一些新的现象呈现在我们面前：

写字楼市场的供应结构和成交结构逐渐发生变化

传统的商务区内，新增出售的写字楼越来越少，而一些次中心区域和边缘地区的写字楼供应却明显增加，尤其是浦东金桥地区的写字楼，自2005年之后就不断有新的写字楼出售。去年新增写字楼较多的普陀区，在2006年上半年没有一例物业出售。

从成交来看，大部分的成交集中在工业园区、边缘地区的写字楼以及次中心区域的一些异质化产品。这种成交结构符合上海办公格局外延的趋势。

甲级写字楼市场租金水平差距拉大

近几年新建的甲级写字楼物业，由于物业自身品质较高，并且与现时办公性能的需求比较吻合，因此其租金水平处于高位运行，目前租金水平大都在1~1.4美元/平方米/天，如港汇广场、嘉华中心、汇亚大厦、都市总部大楼等，租赁业务比较活跃，入住率普遍能够达到95%以上。

而一些建成较早的甲级写字楼物业，租金水平却每况愈下，目前租金水平只能维持在0.65~0.8美元/平方米/天，并且租户质量不高，入住率在92%左右。而且，租金水平和入住率随着楼龄的增长，以及新建甲级写字楼的冲击，将会继续回落。

陈旧甲级写字楼抢占乙级写字楼租赁市场

一些建成较早的甲级写字楼，由于物业设备陈旧，加之新建甲级写字楼的不断冲击，已经渐渐地从甲级写字楼市场的客户争夺中退出，从而把潜在的入住客户锁定在一些有着甲级写字楼需求，但是支付能力较弱的企业和单位。虽然这些甲级写字楼设备稍显陈旧，但是由于其良好的物业管理、成熟的办公氛围、相对便利的交通商业环境，加上租金优惠，仍受到了一些企业的垂青，这样势必会危及一些乙级写字楼的利益，从而加剧乙级写字楼领域的竞争。