一个城市的建筑要得到历史的承认，取决于其价值贡献和赋予其时代的意义。而充当着这种地标性角色的建筑，往往是占据城市黄金口岸、开发技术先进的高档写字楼。今天，当我们回顾了过去十年的艰辛历程之后，在房地产的一片“涨”声之中，成都写字楼市场将走上什么样的道路？未来十年，成都写字楼将怎样撑起成都人的面子？
　　供求关系
　　供需错位钥匙打不开锁
　　众所周知，一把钥匙配一把锁，锁与钥匙是一一相对应的。在写字楼市场，需求与供应关系就像钥匙与锁，只有彼此相适应相匹配，市场才能健康发展。然而，在成都的写字楼市场，众多事实所反映的现状都让人不甚满意。有效需求得不到释放，大量供应没有对位，成都多数写字楼都打不开那把需求的锁。
　　低档写字楼下滑商住结合风靡市场
　　据记者了解发现，目前成都中低档写字楼市场十分冷清，无论是租是卖均不如意，空置率大大高于高档写字楼市场。这类写字楼在刚开始销售的时候，价格多在5000元/平方米左右，而租金在40元/平方米~50元/平方米，可是其品质却只达到电梯公寓的水平：写字间狭小、电梯速度慢、办公设备落后、物业管理除了保安就只有保洁。这让很多企业不忍入驻，从而导致租金的下跌而无法快速脱手。
　　与此相反，商住结合可谓是目前成都最为流行的办公形式之一。据某公司调查数据显示，目前成都已经在使用的纯粹商务型写字楼不足十个。记者在实地走访中发现，很多小户型小区是商用办公最集中的地方，有的小区商用比例甚至达到了80%以上。长期在住宅小区办公的龙儿嘴物业顾问咨询公司负责人告诉记者，目前，一些新兴住宅小区的月租金不过在10元/m2～20元/m2，而写字楼的月租金则是这个数字的好几倍，对于正在起步期或者是员工较少、资金不足的中小企业，自然会选择在住宅小区办公。
　　在冠城花园，一位不愿透露姓名的外来企业老总则表示，自己的住所就在长城花园里面，所以购买了长城花园的一套物业作为公司的办公场所，月供只需800元，物业管理费用也便宜，远远低于写字楼，并且产权归自己所有，这是成都目前的写字楼所不能达到的。
　　成都力宝大厦的开发商盛唐投资公司营销总监曹恒曾对记者表示，目前针对小型公司便宜而又实用的写字楼市场还是一片空白，这是许多小公司选择在住宅里办公的主要原因。
　　软硬件跟不上外企长住五星级酒店
　　低档租不掉，高档不够高，这是对目前成都写字楼市场最通俗的概括。纵观成都写字楼市场，高档甲级写字楼少，特色写字楼也不多。成都比华利房地产营销顾问公司董事长宋达为向记者分析到，由于经济发展的原因，一些开发商为了快速回笼资金，降低风险，往往将写字楼设计为商铺加写字间，或住宅加写字间的结构，纯写字楼并不多，这类写字楼人员混杂，管理也不到位，商业配套也与写字楼不相匹配。尽管是在一些号称国际甲级标准的写字楼，其实硬件设施、软件服务、整体规划等专业化水平与北京、上海等国际性大都市的高档写字楼相比，仍有较大的差距。
　　据年初中原地产联合某媒体进行的一项调查显示，虽然甲级写字楼商务办公中心雏形已经基本形成，但2005年的成都市写字楼市场还是呈现出了几大不足：首先是供应规模出现断层，主要以小规模供应为主，8万平米以上的写字楼供应几乎没有；其次是开发商以本土为主，外来开发商很少涉足成都写字楼市场，因此开发水平受到局限；再次是5A级写字楼严重匮乏，即使是层高、空调安装等硬件方面也没有达到国际标准。这对机制完备、要求苛刻、注重企业形象和办事效率的世界500强企业和其他国内外大企业来说，根本无法满足他们的需求。
　市场趋势
　　需求刺激成都写字楼前景看好
　　业内流传着这样一句话：开发普通住宅是小学生，开发别墅是中学生，开发写字楼是大学生。虽然这句话的描述不一定科学，但是却非常形象地将三者开发难度表现出来。相对于沿海发达城市，成都房地产市场起步稍晚，写字楼市场更是刚刚跨过起步期进入发展期，虽然产品、配套等方面存在着许多不足，但这同时也意味着这片新生市场还拥有着非常巨大的开发潜力。
　　经济增长促进需求增加
　　写字楼的发展离不开宏观经济的发达和第三产业的兴盛。自去年下半年起，进驻成都的外来企业也开始了大幅度增加，以红星路时代广场为代表的甲级写字楼租用率陡然上升。据成都经济信息网提供的数据显示，今年一季度成都市经济保持快速发展势头，完成地区生产总值511.63亿元，同比增长12.8%，其中一产业28.54亿元，二产业212.86亿元，三产业270.23亿元，分别比同期增长4.0%、16.9%和10.8%。
　　宋达为认为，由于西部大开发的国策和2006年已是进入WTO的第4年，成都的第三产业高速发展，有大批的国内外公司进入，因此国际标准或近似的甲级和乙级写字楼在成都的需求甚大，前景看好。成都需要真正的甲级写字楼是毋庸置疑的，因为世界500大乃至5000大企业对其公司整体形象要求是统一的高标准，尤其是代表门面的写字楼，不论是在纽约，巴黎或成都，要求均是一样的，否则要从纽约调一个人到成都来任职还要支付40%的困难地区工作补助费呢。另有专家表示，根据2004、2005年度的内环办公物业销售面积来看，中央商务区在2007年～2009年之间的写字楼的年吸纳量预计将达到7万～10万平方米；同时，每年增长的三资企业可以消化市区2万～3万平方米的高档写字楼。未来五年，成都市中央商务区预计每年可消化的写字楼面积为10~14万平方米，成都第三产业的发展和外来大企业的入驻无疑为成都写字楼市场带来了巨大的机遇。
乙级写字楼将迎来春天
　　2006年6月19日，北京市工商局下发了“民宅禁商”文件，从6月21日起，北京市全面叫停住宅内开办公司。该禁令一出，在成都楼市也引起了强烈的反响。然而对于成都市是否也将出台相似政策？
　　达义房产营销部相关工作人员认为，“住宅禁商”也将是成都市的政策趋势，因为目前商住混用的现象给小区生活带来了很多弊端，中低档写字楼市场也受到影响。
　　沸思德广告策划经理钱春跃则认为，“住宅禁商”不易执行，政府的监管很难落到实处，成都目前的小型、微型公司特别多，出于发展初期，追求实用是其唯一特征，所以这类公司会选择在小区办公。
　　不过，对于乙级写字楼市场，业内却是一致地看好。宋达为表示，不论成都是否将施行“住宅禁商”，中小型公司最终会回归原位到合乎其使用的乙级写字楼办公，商业的竞争日益激烈，中小型公司在度过了起步期后，为了自身的形象和办公的便利将逐渐搬进配套完善的乙级写字楼，其需求量要比甲级写字楼大得多。
　　未来5年地铁沿线最“港”
　　规划对于一个城市的促进是显而易见的，它将规范城市物业的开发和发展。地铁“驶入”成都，改变的不仅仅是人们的生活，更意味着巨大产业效应的扑面而来。交通状况的改善，发车时间和到站时间得以保证，按照国内外大城市的发展管理，地铁沿线往往是甲级写字楼集中分布的区域。钱春跃表示，根据成都市的规划，未来五年，成都最高端的写字楼将自动向地铁1号线两侧汇集。与此同时，作为成都传统的商务区，骡马市—顺城街-天府广场片区规划了总面积达5.5平方公里的中央商务区(CBD)，由4条快速路合围，内有大块绿地公园，高档写字楼，文化、娱乐场所，艺术学院等，将在30～50年内逐步形成，这将是未来的金融商务办公区。此外，自从成都市政府提出成都城市向东向南发展战略以来，一个总占地面积约15.6平方公里、规划人口17万的成都南部新区就吹响了进军“新中心”的号角。现在，世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场已经建成，成都海关、联通大楼、两大科技园区以及武侯区行政中心等率先进驻，城南商务区已渐成大势，成都写字楼开发正走上国际标准化的道路。

成都晚报