这两年，特色小镇迅速兴起，越来越多的资本开始进入这个领域。目前行业形成的共识：产业是小镇的根本。脱离了产业仅做房地产的小镇，注定会成为下一个空镇、鬼镇。

近些年来，在汽车普及和中国消费升级的背景下，文化旅游热潮汹涌，市场需求旺盛;但从实际市场运营的大数据来看，成功的项目仍是少数。这当然与文旅产业投资的长周期、重资产的特质有很大关系。除此之外，技术的投入、理念的创新、资本实力、自然资源等级、专业团队的配备等更是决定成败的重要因素。新盛唐集团通过对一些项目的系统思考，从四个方面探讨文旅特色小镇的投资思路和重点，希望大家可以参考。

第一、 选址布局很重要。

一、二线城市周边是需求重点，传统旅游胜地投资需谨慎。

结合中国主要城市和风景区的游客量、游客消费单价、旅游总收入等数据进行了比较发现：一、二线城市的周边游的需求量远大于黄山、丽江、九寨沟等知名旅游胜地。

这与旅游频次、消费能力是密不可分的。就好比一个商业项目选址，周边的消费能力一定是考察重点。地产投资所倡导的地段因素，在文旅小镇的选址时同样有效。

第二、产品策划五要素缺一不可

文化的独特性、空间特色、业态模式、引爆项目、地产配套，缺一不可。

在看重这个领域投资机会的同时，不能只考虑到地产的价值，对前期产品顶层架构设计要有统的考虑。我们对产品策划要素该如何理解呢?

首先，构建旅游核心吸引物。

在项目前期，能清楚市场，明白游客凭什么而来。做到让人尖叫、让人眼前一亮，让人震撼，那么这个项目就具备了从0到1的可能性。

值得一提的是，对于江南一带的同质化、扎堆的古镇项目，除了六大名镇还具备操作价值，其他的古镇若只是进行简单的修缮、或者盲目复制，基本不会有市场前景。原因很简单，市场只会记住一个品类里NO.1、最多NO.3的项目，其他的难以形成品牌效应。

其次，规划设计完善的游览路线、完整的配套设施。

当前旅游已经进入到休闲度假阶段，以往老化的、粗糙的、简陋的设施已经无法满足游客消费需求。围绕着游客的兴奋点，进行吃住行游购娱的配套，还原独特的生活场景，是游客的共同需求。

再次，坚定不移的配置度假地产配套，精准面对投资及度假市场客群。

任何投资都需要考虑回报，都需考虑退出。一味的只做旅游，其高风险、长期性决定了很少有资金能承受这样的项目投资回报时间。因此，地产配置是必然。

旅游目的地周边配套地产，锁定地区人群需求，配置运营管理服务，将度假地产打造成高水平的经营性资产，是满足当代度假地产的基本规律的。

综上所述，旅游小镇的产品策划，是个系统工程。前瞻性的市场研究、大胆创新的旅游吸引物打造、准确老道的地产开发能力、后期完备的服务体系都是投资逻辑和风险控制中必不可少的环节。

第三、合理组织资金，设计多元化的投资架构，有效设立投资的防火墙。

由于小镇项目本身体量大、业态复杂性，所以少有单一的资金方独立操作。

对于一个涵盖吃住行游购娱等多元业态的文旅度假小镇，其财务模型的预测就是个复杂的系统工程。另一方面，小镇房产销售收入也是个重要的回笼现金来源。

通常情况下，因业态的多元化、经营方式的多样化，导致不熟悉这类标的项目的市场投资主体针对这种复杂的小镇开发现金流模型往往会显得无所适从。

一般针对文旅特色小镇的投资，往往会拆解不同的土地权属进行分期拿地和分期开发。这样可以在不同的公司法律主体下进行多元化的融资。也有利于未来持有型物业的资产包的分拆上市或者引进战略合作伙伴进行投资。

而这些的财务筹划，都是在前期项目投资的顶层设计阶段需进行系统考虑的。

第四、高水平运营管控——未来小镇资产价值的核心。

除了销售，后期的整体项目运营管控也非常重要。当下中国，业内具备专业水准的旅游景区或度假小镇运营管理团队相当稀缺。而小镇作为经营性资产，其运营能力决定了未来资产的价值。

项目前期的招商、未来的营销、运营管理、物业管理……这些环节都缺少标准化的流程或者解决方案，这些关键环节也决定了小镇运营的成败。

所以，文旅特色小镇的投资建设，不是靠情怀、也不是靠地产，更不是靠政府政策。其决胜于市场的关键因素是一系列系统化、专业性的团队，将复杂的业态进行有效拆解，将看不清的市场前景进行定量分析，将不清晰的服务进行标准化、规范化，打造成一个完整的运营系统。

推荐阅读：体育特色小镇主要类型及发展特色 》》》