在楼市调控政策从严及地产开发利润低迷的背景下，文旅产业再掀热潮。5月3日，华侨城对外称已成立欢乐谷集团，未来将成立酒店管理集团，恒大、雅居乐也动作频频，泰禾等新兵也在试水。在经历近几年突飞猛进后，文旅企业隐现近千亿军团，并开始纵深对决。那么在文旅产业的开发过程中，怎么运营才是成功的关键因素。新盛唐集团为大家详细解读文旅特色小镇的开发，希望大家可以参考!

一、运营能力是关键

“文旅业态开始呈现多元化的综合模式，如雅居乐、恒大、碧桂园更多是以旅游地产开发、销售为主;华侨城侧重主题公园，以旅游和地产作为双引擎，万达也接近这种模式。”海南锦城董事长王路说。

由于传统的文化旅游地产实际上靠住宅销售驱动，与真正成熟的旅游地产还有很长一段距离，典型如雅居乐，严重依赖海南清水湾。雅居乐公告显示，今年前三个月，清水湾的销售金额突破百亿，而清水湾单盘销售额达到700亿元之多。而清水湾项目虽然已经开发近十年，但项目未来还会有8到10年的销售期。

在王路看来，文旅企业不能以销售规模大小论成败，只有像观澜湖、华侨城或宋城这样真正通过旅游进行自我造血，才算专业的文旅企业，并在门票、客房等方面上形成持续稳定收入。

与观澜湖、宋城等小而专的文旅企业相比，华侨城、万达的规模与协同优势更突出。去年，万达文化产业收入占集团比重超过四分之一，万达阶段性转型的目标已达成。华侨城去年旅游综合行业营收占总营收的45.11%，基本与房地产业务持平。

但国内多数房企目前尚无法真正靠旅游形成收入，此时，如何平衡住宅、商业及旅游三个产品线十分必要。不少房企开始注重产业链的整合，打造休闲、养老、养生的复合型旅游度假产品。

鲁能在其首个文旅项目——长白山鲁能胜地中，就明确“旅游活动的收入要占整个景区总收入的一半以上。”以此作为未来发展目标。该项目一名负责人表示，项目很重视发展能形成互动的旅游业态。

二、主题公园与特色小镇并举

除了旅游度假地产这一模式外，主题公园、特色小镇，也成为新风口。以主题公园的运营为例，有以迪士尼为代表的IP驱动型，以华侨城欢乐谷为代表的技术驱动型，以杭州宋城为代表的自然人文驱动型。近几年，万达文化旅游城更是在全国攻城夺地。

“只有产业链开发才能形成效应。”深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司总经理李坚表示，国外巨头多是“旅游+文化”纵向深层次融合发展的商业模式，国内则多是“旅游+地产”的横向组合模式，导致主题公园的主题文化不突出。主题公园与文化IP、传媒、影视动画游戏等年轻人喜欢的文化产品没有形成立体化的产业链

李坚表示，华侨城计划组织一个100亿的文化旅游科技产业基金，加速布局。同时也开拓上下游产业链，形成文化IP、科技体验、旅游+互联网3个产业支撑。

此外，特色小镇也成为文旅企业追逐的新目标。去年，华侨城将战略明确为“文化+旅游+城镇化”，并称五年时间建100座特色小镇。

“房地产与旅游企业转型做特色小镇，成为这个阶段特色小镇发展最突出的现象。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎提醒说，特色小镇的价值是特色产业、特色产品，这是一个硬要求。将来，特色产业凸显出来，房地产、旅游等要素隐到后面，特色小镇才能进入新阶段。

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