商业地产作为一个高投入、高风险、高利润的行业，近年来在全国各地得到迅猛的发展。从长期来看，商业地产有外部环境的支撑，呈利好趋势;但从短期来看，行业内也存在隐性泡沫，比如融资渠道狭窄问题一直存在，地产物业同质化渐趋严重，经营模式也饱受诟病，因此，新盛唐集团提醒大家在投资前一定要全面分析，慎重决策。

一、存量偏低，结构不合理

我国商业地产同西方国家相比起步要晚一些，据数据统计，现在国内地产住宅存量占94%，而商业存量占比较低，另外，我国商业地产总体质量不高，中高端物业供应偏少，从总体来看，我国的零售物业中大多是社区商业和零散商铺，购物中心和商业街的比重同发达国家相比数量较低，除此之外，写字楼也存在核心地段一级物业少，楼龄长，核心地段供应偏少的问题。在北京、上海核心地段高级写字楼供给不均衡现象尤为明显。

近几年，随着居民消费水平的上升，商业物业市场也一直在扩张，加上前几年针对住宅市场的房地产调控政策，使得商业地产成为投资的避风港，带动了商业地产投资的繁荣，但结构不合理等问题仍未得到改善。

二、商业地产三大巨头

总体来看，商业地产主要聚集了三大巨头：一是国有企业，他们资金实力雄厚，融资相对便利，例如中粮、华润、华侨城，二是民营企业，他们资金实力相对单薄，但是一些企业已经成为行业的领头军，比如万达、SOHO中国，三是港资企业，他们进入中国行业较深，开发运营经验丰富，总体来看，现在商业地产呈现出粗放式扩张的局面，就目前来看，我国很多商业地产都是从住宅地产转化而来，他们不具有成熟的商业地产运营经验，在资金积累和项目运作上更是和外资相差甚远，因此物业同质化现象愈来愈严重，一些企业甚至直接套用住宅市场“拿地-开发-销售-套现-再拿地”的模式，导致地产开发与商业运营之间的脱节。

三、注意问题

1.投资服务经济

加速转变未来经济的发展方式是投资的主线。我国现已进入工业化进程的中后期，未来会朝着以内需为主的消费型经济转变，产业结构也逐步转向服务经济为主导。所以商业地产投资，向服务型经济方向转化，会有很好的收益。

2.选择恰当的模式

在国外，“地产开发+商业经营+金融运作”是比较成熟的商业模式，他们借助金融体系的支持，在完成商业地产的开发后自己持有物业，并依靠后期的运营管理和品牌建设来提升自身物业品牌的价值，只租不售，获取稳定的租金收益，所以国外的地产商更加注重物业的长期回报。而国内的运营模式则比较多样化，租售并举，或者开发出售，但共性是开发资金比较单一，沉淀周期长，开发商运营压力较大，所以在这种情况下，大部分企业会采取开发出售的方式经营，只有少部分有资金实力的企业会选择自己持有，或者部分出售，采取“以售养租”的方式来解决流动性的问题。在未来，物业会成为商业地产的核心竞争力，所以，投资开发并部分持有是现实条件下有利的选择，可以出售部分物业，丰富开发商的收入水平来源，以调节短期的资金回流，进一步加强物业管理，实现滚动发展。

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