熟悉投资的朋友都知道，在中国投资房产相对来说是比较保险的，房价的攀升也大致可以分为三个阶段，因此投资房产也可分为三个阶段，新盛唐投资对中国这十几年的房产投资判断的三个阶段就是：

第一阶段，十几年前农村人口向城镇流入，带来了全国房价普涨的阶段。

第二阶段，近十年来三四线人口流入一线特大城市，形成了北上广深的一线城市和广大三四线城市强烈反差的格局。

第三阶段，一线城市人口从中心向周边流动，带动一线城市周边形成若干了卫星城，组成城市群发展模式。

目前，中国房地产市场进入到第三阶段，形成了三大城市圈的发展格局，分别是京津冀城市圈、长三角城市圈、珠三角城市群。

正是发现并挖掘到了这三个城市群的机会，我们近两年给大家推荐的投资楼盘都是这三个城市群有发展潜力的区域，前年、去年以京津冀城市群为主，布局了香河，廊坊，通州，唐山，今年随着京津冀城市群周边房价已经涨幅很高，我们也及时调整了投资方向，开始布局长三角城市群的临安和嘉善，又在最近布局了珠三角的东莞，完成了三大城市圈的均匀布局。

那么，这三大城市群各有什么特点呐?

京津冀城市群最大的特点就是单中心，北京的地位无法撼动，长期对周边城市人口有虹吸效应，造成以北京为中心的层层包围状况，房价差别也相当巨大。这两年，随着京津冀协调发展，北京提出两翼概念(通州城市副中心和雄安新区)，除了通州副中心已经打造成形，雄安新区还有很多未知数和不可预测性。

长三角城市群是中国经济最具活力的地区，上海，杭州，南京形成铁三角，其他城市此起彼伏，经济发展均匀分布，整体城市群竞争力极强。最近，随着上海外迁资源对接周边区域，必然打造和北京周边北三县相同机会，尤其上海三面环水，基本只能向西外溢，给了临近的江苏昆山和浙江嘉善极好的发展机会。而昆山发展较早，房价接近三万，就给了房价只有一万出头的、而距离上海相近的嘉善极好的发展机会，这就是我们选择布局嘉善的逻辑。

珠三角经济活力比肩长三角，广州、深圳、香港三地为中心的外贸出口能力极强。今年3月份以来，李克强总理已经在多个不同场合提到粤港澳大湾区，让粤港澳大湾区已经上升为国家战略，国家希望确立粤港澳大湾区战略地位，从全球坐标出发谋划、增创竞争新优势，强化港澳地区的“超级联络人”地位，进一步推动国际科技产业创新中心的形成。

2011年到2015年，粤港澳湾区的11个城市GDP逐年上升，从6.24万亿元人民币增长至8.44万亿元，约合1.22万亿美元。这一数值与2015年排名第13位的经济体澳大利亚的GDP相当，超过排名第14位的西班牙238亿美元，比排名第12位的俄罗斯少1000亿美元。

数据显示，2015年这11个城市GDP是旧金山湾区的2倍，接近纽约湾区水平;进出口贸易额约1.5万亿美元，是东京湾区的3倍以上;区域港口集装箱吞吐量达7200万标箱，是世界三大湾区总和的5.5倍。近年来，纽约、旧金山湾区经济增速基本稳定，而东京湾增速由2011年的3.6%左右下降至接近0的增长。虽然粤港澳大湾区总体经济增速略有回调，但依然在7-8%之间，深圳依旧保持9%的超高增速，基本8-10年可翻一倍。按这趋势发展，粤港澳大湾区只需6年即可超越东京成为全球经济总量最大的湾区。

与同等战略地位的京津冀、长三角相比，粤港澳大湾区有一个重要特征是没有明显的核心城市，以三大超级城市广州、深圳、香港为代表，经济呈现多极化趋势，没有“一极独大”的区域龙头，经济结构最健康，有利于整个湾区的均衡发展。

广州作为政治中心、深圳作为创新中心、香港作为金融中心，且周边环绕了一圈二三线经济强市，各有特色及功能，形成互补。

十二五规划到十三五期间，粤港澳湾区的轨道交通网络已经基本形成，南北两端的深圳到广州只需要半小时。而港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、赣深高铁、广汕高铁等连接大湾区各市的交通设施将在未来几年内开通或开工。

在珠三角区域，我们选择布局了正核心位置，房价只有一万六的东莞万江板块布局。

未来，中国十大中心城市的机会，会不断体现出来。我们要时刻关注国家政策的发布，房产投资就是跟准国家政策指挥棒并付诸实现的货币化工具。

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