实录:商业地产论坛资本篇—商业地产资本论

　　以“商业地产，让城市更繁荣”为主题的“中国商业地产行业发展论坛2011年会”，定于2011年3月25日-26日在青岛香格里拉大饭店举行。年会由中国商业地产联盟发起，并联合商务部流通产业促进中心、中华全国商业信息中心、华夏时报社、商业时代杂志社、安家传媒、搜狐焦点网联合主办。

　　25日下午，年会进行了两场分论坛。其中，资本篇的主题为——“商业地产资本论”。商业地产你的名字原本就叫“不动产”，商业地产真正值钱的不是物业而是兴隆的生意，是滚滚的现金流。商业地产赢在运营。

　　主题：资本篇－商业地产资本论

　　时间：2011年3月25日下午

　　地点：青岛香格里拉大饭店

　　主持人：基强联行投资管理顾问（上海）有限公司总经理 陈基强

　　嘉宾：鼎峰地产（瑞典）合伙人 白勇；

　　嘉实基金管理有限公司业务发展总监 王克明；

　　北京华联集团投资控股有限公司总裁助理 朱长军

　　平安信托物业投资事业部商业管理执行总监 袁泽路

　　高和投资董事长 苏鑫

　　中国房地产投资服务集团董事长 李晓东

　　中信资本房地产部门董事 陈庆建

　　百年城集团有限公司董事长 吴云前

　　北京居然之家投资控股集团有限公司董事长 张学武

　　北京798艺术区管理委员会常务副主任 张国华

　　南京1912投资集团总裁 陶明

　　四川盛唐实业有限责任公司董事长 唐闻　　

　　>>点击进入专题：商业地产，让城市更繁荣——中国商业地产行业发展论坛2011年会

　　◆以下为现场实录◆

基强联行投资管理顾问（上海）有限公司总经理 陈基强

　　【陈基强】：非常感谢今天大家来到这个活动，早上我们听了很多商业的，政策的，股票市场的，下午我们要进入更深入一点的，可以距离更近一点的，可以问一些人家在操作实质一点的对话节目里面，首先我先介绍一下今天下午大概的流程，一个半小时，三点半到五点左右，有两个部分，第一部分我们有两位非常资深，做的非常好的商业地产的人帮我们讲解一些支撑企业的秘诀，进行成功经验的分享，跟着我们有一个集体的讨论，这一次的讨论有一点点复杂，我们有两个话题。我首先介绍一下我是基强联行的总经理，主要做房地产投行类的东西。

    接下来我们讲两个话题可以谈的透彻一点，第一个话题要讲的就是如何增强商业地产投资的吸引力，我觉得这一个是第一个要讲的，或者另外一个商业地产如何在整个地产项目里面提高整个项目的吸引力，我们一起谈一下，甚至说我觉得再讲大一点，商业地产如何把一个地区也吸引起来。首先我想先连起来一下，因为有两个地方，北京也好或者南京也好，去哪里旅游者或者投资者都会梦寐以求去的，我想先请他们讲一讲，如何用你的项目提高区域性。第一个想请北京798艺术管委会的张主任给我们讲一下，如何使得最时尚的人都去，给我们讲一讲。

北京798艺术区管理委员会常务副主任 张国华

　　【 张国华】：非常感谢给我们这样一个机会跟大家一起交流学习，我们798是老工厂，艺术基地，建立起艺术园区，在北京我们798在北京朝阳区，很多人可能不知道朝阳区但是知道798，国外人很多人不知道北京有其他地方，但是知道有798，应该说798给中外印象很大，发展有十年了。798这个地区在北京应该说是东北角的地区，这一个地区是老工业区，商业，文化，各方面来讲除了工业以外这地方比较落后，比较小，在2000年左右时发展起来一个创业文化产业，文化园区是798这个地区大山子或者是九仙桥地区影响力非常大，比较有吸引力，有了这个园区以外周围地产，周围商业，周围各方面来说有很大发展，因为有了园区大家喜欢上这个园区。刚才很多朋友一起交流沟通的时候说去过798，大家到北京来以后都愿意到798，现在798已经成为了中外政要到访的必到之处，先后十几位欧洲的总理都到了798，外国政要对798的关注和它产生的影响力使798的温度越来越升温。798经历十年了，从2000年到今年应该是11年的时间了，发展到了一定的规模，现在这个园区艺术机构面积达到将近三十万平米，每年到访是几百万的接待人数。过去搞艺术的，特别是艺术家的展览展示怕来的人少或者不来人，现在是人满为患，太多了，艺术机构都谈论人这么多怎么办，我们作为管委会下一步是研究如何加强管理，疏导，人流来的多怎么疏散怎么管理的问题。798发展过程得到方方面面的支持，798是一个特殊的环境，它是老工厂，七星华电科技集团公司，这个老工厂有一些闲置的厂房，出租做了艺术园区，现在来说如果不搞艺术的话，今天话题是商业地产，如果搞其他的仓库出租或者其他的出租没有今天的项目，过去出租很便宜，艺术家们来了，随着市场热度的升温，这个价格应该是往上提升。

　　【 陈基强】：现在多少钱？

　　【 张国华】：现在对于艺术家来说是十块钱之内没有问题的。

　　【陈基强】： 租给工厂一块钱左右是吧？

　　【 张国华】：工厂，仓库，其他的储备工厂这个院里面临街房是很低的，就引发了一个搞艺术，这个房地产是商业地产吗，上午王总也说了，大连万达融合很多文化的现象，如果没有文化这个现象恐怕很难成为这个焦点和热点，老百姓不愿意去，798是整个当代艺术的中心，又非常前卫，使得周围很多喜好文化的或者说搞文化这一方面的人都愿意到798聚集，使798产生了很大的影响。因为有了798，现在798有一个概念叫做泛798，使周围房地产各个方面的出租都非常紧张，甚至离那里几公里的农村房子都租不到，成了几十个艺术园区，这个园区有放射性，画廊在这里，过去工作室在这里今后工作室要在别的地方。所以说798现在地产的影响力，出租房屋的影响力越来越大，我们感觉到798搞艺术这一种产业，使得地产类的准地产应该说有了很大发展。

　　下一步我们想798如何发展，就老工厂它过去是德国援建的包豪斯建筑非常美，非常漂亮，老厂房要保留不能破坏，新的发展，作为一个新兴企业要想发展，老围绕原来的状态今年增长多少，明年增长多少，有指标的，未来发展老靠老的园区恐怕还不够，我们想今天我们参加商业地产这个会议，也是想跟大家学习学习，沟通沟通，未来我们还要建一些相互配套或者说功能拓展的项目，比方说创意大厦，产品中心或者说展示交易中心，包括艺术博物馆，不破坏原来艺术园区的情况下对周围的地点进行规划，规划引导发展，成为新的地产项目。

　　【 陈基强】：提供给我们在座的人特别是资本家有机会跟你分享，从一块钱到十块钱的机会，非常好，谢谢。跟着我想问的其实是到南京无人不晓的地方，我上星期跟一个年轻朋友一起在喝下午茶的时候，他说我这么牛的人去到，他真的挺牛的，在南京做几个新街口项目又高又帅，我说南京什么地方一定要去，他说就是1912，里面多个地方是多少钱都进不去，跟大家分享一下如何把它打造成这么好的一个环境。

南京1912投资集团公司 陶明

　　【 陶明】：谢谢主持人。应该讲南京1912，我们打造的目标是想打造中国第一娱乐街区或者城市的娱乐天堂，通过近八年的努力应该讲我们成功在六个城市复制了七个街区，刚才陈先生把1912整个客户阶层以及商业情况做了一下宣传，1912我们的理解它是朝阳产业，比较时尚，前卫的产业，但是同时又是月亮经济，应该讲传统商业经营时间是早上六点，从早茶到晚上十一点正好是地铁运行时间，而我们这个街区恰恰对接了下班时间，从晚上十一点到早上六点。为什么出现这一种情况？我相信时代的发展，城市化的进程，随着社会进步，竞争加剧，人们各种情绪的宣泄，这都是社会发展的一种必然。

　　作为1912街区本身来讲，我们的经营模式，从现代来看正在做一个战略调整期。这也是围绕着十二五国家总体发展规划，我们目前主要定位在一个城市商业文化创意产业，从我们的经营模式来讲力图实现三个过程，一是实现品牌资源化的过程，第二个实现资源资本化的过程。第三个是实现资本证券化的过程。我们的产业背景如果展开来说，城市化进程应该说我们看到了，我初步尝试成果就是成功的在六个城市复制了七个街区，并且成为这些城市的夜间经济已经成为大家承认的娱乐品牌。

　　作为商业业态来讲，应该讲我们更多做出业态说明的时候，更多是用图纸，图象或者说现场气氛来表达，因为如果表达业态的似乎从传统的或者是政治的意义上来讲有一些褒义或者是贬义，因为我们的经营业态主要是灯红酒绿，吃喝玩乐业，但是我相信随着时代的进步，大家对这一种意义的理解会更加向积极，虽然1912每天都充满欢乐，充满各种各样的喜怒哀乐，但是我相信只要大家去过的人，都会公认它是一种健康的产业。同时我们也注意到在我们整个文化创业的过程中，我们不能沉迷于商业的纸醉金迷，而应该提炼1912固有的文化，应该说南京1912的产生，是基于总统府边上的民国建筑群，它的业态主要是民国时期，包括上海的十里洋行，中西方文化的合璧所产生人类一种情绪宣泄的业态组成，如果说1912产生这个数字是民国元年一个初始年的话，在民国时期三民主义文化的基础上，我相信我们最近在推出所谓的1912商业街区，新三民主义文化的一个特征。就是民族的品牌，民国的特色和民众消费。基于这个文化品牌的存在，对于创意产业有更多新的联想和尝试，除了必要的尝试之外，试图在我们涉足的每个城市都把它周期化的开展一些活动。比如说正因为验证了所谓的灯红酒绿，吃喝玩乐如何形成产业化，尝试举办国际酒文化节，国际餐饮节和国际娱乐节，我相信这必将成为未来建筑产业化一个很有效的表达活动形式。非常感谢组委会给我们这一次介绍街区的机会，同时更加感谢今天在座的有许多城市的政府和投资商对我们的厚爱，因为我们去年已经有接近一百个城市的邀请，我们会努力通过跟投资商和各个品牌将近两百多家品牌商的合作，我们会加快我们的速度，谢谢。

　　【 陈基强】：我是房地产投行的人，你讲这么多文化的东西，享受的东西，但是我要针对实际的帮大家问一下，你们五年前的租金和现在比是一个怎么样的情况，这是第一个问题，第二个问题你刚刚讲从资源到资本，从资本到证券，你稍稍讲一讲，等一下有高手可能给一点建议给你们，或者是跟你一起协商帮你达到第二个阶段，简单一点，我们直接一点五年前多少租金现在多少租金？

　　【北京798艺术区管理委员会常务副主任 张国华】：企业跟传统行业一样都是源于租赁经济，客观来说当一个产业发展到一定阶段形成一个品牌以后，如果从产业化发展来讲我们是绝对满足不了这个需求。曾经国家商务部想扶持民族商业品牌发展，想做这个扶持性的一个金融融资，但是很遗憾的是许多大型的或者说这个是原有国际改造的商业业态无法享受这个过程，为什么？他没有资产介入，没有资本介入，只是一个二房东的现象。应该看到随着金融资本市场逐步完善和成熟，应该说还有很多机会。二房东模式是一种低成本扩张形成品牌的过程，但是绝对不是产业化发展的过程。我相信在从房租上涨现象来说这是必然的，因为我们对每个城市的街区发展，经历过三个过程，第一个是街区亮起来的过程，第二个是商铺热起来的过程，第三个是街区闹起来的过程，热闹起来的过程。当然每个周期的循环就伴随着每一轮房租的上涨，所以我不好说这个到底上涨幅度是多少，有的是惊人的，但是我可以说每一种业态上涨幅度都不一样，我们街区里面我相信最大回报的业态半年投入就能够收回，但是有的业态是低的。

　　【陈基强】：我们找一些实战一点问一下，刚才讲的是两个地区，讲娱乐或者是文化，我们看一下这里面其实有一些零售或者是SMALL的发展商的拥有者，你们如何经营自己的商场，提高他们的吸引力把租金提高，这一个跟大家分享一下，这两个都是浪漫的，再问也问不出来。

　　【 唐耀】：我们在大连当时跟摩根史丹利合作一个项目叫做大连“天星”罗斯福购物中心，是19万平米的购物中心，体量非常大，当初是一个本地的开发商做的这一个产品，这一个产品我们看过。当时摩根史丹利收购这个项目时他没有信心，他只是作为一个财务的投资者，这一个项目到底买过来有多大升值空间，这个项目现在只是买，有什么条件，牵扯到改造，牵扯到后续成本支付，到底是多少，这一个过程当中我们先去看一下，我们觉得这个项目首先位置是具备了这个购物中心的条件，整个产品硬件的水平也不差，流线，动线还是有调整的空间。只是原来开发商不专业，做了一些店铺的出租，也确实条件不太好，而且有很多的，他这一个正常有超过50%，当时租约是签的不长，可能我们接手以后调整空间不是很大，但是我们在这个过程当中还是决定收购这个物业，收购下来以后我们也是花了很多的力气和很多的心思去把这个场地里面原来的一些租户进行调整，重新定位，重新品牌评估，硬体重新改造，最终摩根史丹利买这个项目到退出，用了一年半的时间，退出给了BRA基金公司，具体价格我不说，但是退出是远远的超过了它当时收购的两倍以上。在这里面，原来本地的开发商是留了30%的股份，因为大楼是需要他留一部分的股份解决当地关系，留了以后特别开心，卖了一部分70%赚了一笔，剩下30%的价值达到当初70%的价值，这就是我们专业的资产管理机构在这里面帮助我们的投资者，大家一起去分享，到后期实现的非常好的退出。当然了我们作为一个资产管理机构，我们在退出的时候也享受到很好的，大楼给我们很好的惊喜。

　　【 陈基强】：很好，刚刚已经介入一部分第二部分的融资部分，刚才简单讲一讲，这个是商业地产或者领域上面比较成熟的一个玩法，意思是什么呢？简单来讲是由发展商买给一个愿意受比较高风险的基金，机会基金，它的特色是能够担当一些开发危险，经营的危险，然后形成一道租金，固定之后再出货给需要钱，ARA你们非常清楚是李嘉诚的基金，他们需要建完才拿，租金物业会产生非常大的增值，这也是大家发展商要考虑的物业怎么运用，这其实非常有意思。这是第二部分，我还是想回去第一部分，假如经营来讲如何从这个商业物业吸引人，我觉得几样东西或者是陈总，你们开一点百货，其实有一部分是尽快出租给另外的人经营。另外今天直接介入零售家居最厉害的，也提到把你们引进来，一些高档品牌，高档的楼收购一千万，他们需要家居，你们经营这一种商业，如何给这个商业物业吸引人流来或者靠卖的东西如何做，两位可不可以提示一点给业主，是自己零售，全部零售租赁给你们或者是共享，张先生可不可以给一点想法，你们做的这么成功肯定跟业主和很多地产项目打交道，怎么共融，一起赚钱。

北京居然之家投资控股集团有限公司董事长 张学武

　　【 张学武】：居然之家基本以专业为特点，企业开始起步的时候比较难，现在拥有几十家的连锁店。接应我们是坚持基本的，诚信服务，家装建材大家都明白，过去层次比较低的，今天到会可能百货比较多，相对比较规范，但是过去家居建材应该是散乱，较差，这也给我们提升的空间。我是从商业部出来的，对商业零售相对比较熟悉，瞄着百货的标准和服务高端来说，首先从销售业态我们下工夫，不光专卖店，我们还有超市，还有饰品超市，五金等产品，把这个业态做齐了以后，消费者到我们居然之家以后非常方便，百安居的老板曾经跟我讲过，原来的时候瞄着中国本地的超市的企业，后来过一段时间才明白真正的竞争对手是建材超市，是居然之家。他反过来调查发现居然之家这个模式在中国是比较适应的，现在他也在动这一种心思，超市加卖场的组合，可能更有利于吸引消费者。我们在连锁过程当中，应该说商业地产发展的很快，但是商业刚才大家讲了从形象，经济效益长期化来说是不错的。从各级政府来说对商业地产是重视的，但是它每到地块要出售的时候以收的地价高为原则，这就有一点制约商业地产的发展，特别是单块搞商业地产的做起来非常困难。如果是有商业地产跟住宅能够搭配起来做综合性的，开发商也能够过得去，下面商业经营者也能够过得去。恰恰说如果单单就是商业地产，政府要价比较高，开发商成本也比较高。又跟经营商，我们是纯粹的经营商，真正谈判过程当中往往谈起来比较困难，但是商业一个很重要的要素是必须离市中心近一点，如果近了这个地价非常高。

　　【 陈基强】：你们的店一般中大型有多大面积？

　　【 张学武】：十万平米。

　　【 陈基强】：我觉得有一点怪，你刚好讲的跟很多区域不一定一样，很多区域商业地产政府是挖空心思招他进来。你应该想一想跟在坐一些人，资本跟你的家居结合起来，共同跟市里面，区里面讲，保证你们又能够拿到便宜的地，找到现金流，拿到便宜的东西经营你们的专业，有没有可能？十万平方米家居一进去再加另外二十万平方米的综合就可以干起来。白总你说说看。

鼎峰地产（瑞典）合伙人 白勇

　　【白勇】实际这是一个供应链的问题。刚才唐总举一个例子，里面有摩根史丹利金融，也有SCR拿地开发，第三方面是商业运营。恰恰是产业链里面三个关键环节。艺术街区是不太容易复制，为什么？这个最终产业链的消费需求不是很大，第二个商家也是有限。少林寺现在也在扩张，不光在国外，在国内也会扩张，在天津会有少林寺，昆明也会有少林寺，这个艺术虽然不能跟少林寺一样但是也可以复制，就是商业上，酒店上这个量要大一些。为什么？因为产业链在这里，最终消费者就是我们的普通老百姓，每个人都需要，每个人都需要吃喝玩乐，去消费，这个量很大。再往前走就是商家，商家是第二层，它实际上相当于我们的业主，应该是跟商家一块儿，绑在一起，当然我们谈判的之后是按照规定来办。很多商家帮助业主把这个物业运营的越来越好，基本上这个业主要开始更换商家了，所以他很难分享到这个好处，这是生态链的问题。

　　再往前走有设计公司，建筑公司，包括还有投资顾问公司。再往前走是业主，业主这一边本身什么意思？资金，资金来源很多，第一自有资金，第二是银行资金，一块儿是资本金另外是贷款，先说资本金这一块儿，今天主题是资本论坛。我讲一下这个，其实国内开发商大部分自己的资本金很少，早期靠住宅终于走到今天，但其实相对来说比较少，所以要做商业地产其实不是就是地产运作的问题，当然也是被逼，因为住宅已经很少了，只能够做商业。也许现在不把钱投在商业里面，十年之后你拿钱找机会，那时候投资机会，现在投资商业10%，住宅20%，但是实际上国内可能不是很多人都想明白这个商业的回报就是比住宅要低。那是另外一个问题。然后就需要资本金，他也需要退出，一个是机会投资者，包括平安他们也来了，我们是北欧的投资基金，我们主要是负责北欧包括别的地方的一些机构投资者，我们基本上是投资时间比较长，并且到时候如果期限满了，还是觉得需要再延长，我们可以继续延长，并且他们也愿意来买，国外对持有有3%，有4%，国内很难想象。还有我们需要短期贷款和长期贷款。这是金融环境。上午有一个宣言，我也在想那个是呼吁大家不要急功近利，但是实际上我也想说我们要建立一个对商业地产和持有性物业的地产，不光我们在座各位，包括政府还有银行要建立一个很好的金融环境，不然的话这个散卖不可避免，长远来说就毁坏这个行业，因为散卖以后很难收回来。小业主的期望是很高的。这个产业链一直到最后的客户端一直到最高的资本端，这个产业的环境实际上决定这个产业的发展。

　　再说今天话题，刚才讲基金，包括短线投资者和长线投资者，关于散卖和资金持有的问题，我觉得这不是一个核心的问题，我觉得这个取决于最小的单元的面积，如果说我们不散卖，实际上我们在同样一个商业街区里面，他是五万他是十万，可以竞争。关键我们现在散卖是卖的太小了，实际上小业主和大业主会竞争，你那样卖他们地位是一样，都是业主，他们意图不同就很难跟我们商家达成一个战略协议，因为本质上要靠业主和商家合作起来去服务客户，那是本质的，我们的钱从哪里来，资本上来，我们的利润从哪里来，最终还是顾客。如何使业主和商家形成很好长期合作，形成默契。核心就是最低业主的那个经营物业规模，最低是多少，这一个点是我自己考虑的问题，这是中国比较特有的现象，中国是卖。因为很难在商业不卖的情况下，有的开发商就持有这个物业。我就说这些。

　　【陈基强】：谢谢。刚刚讲的问题已经讲到非常细致的操作了，我想其实我们有没有想过，是不是每个人都要从事商业地产，是不是每个人真的适合做商业地产，这个问题要考虑清楚，坦白讲一句商业地产真的不是住宅，商业地产真的是专业人士才能够干的东西，没有钱也千万不要干，你情愿那些钱去买一个东西也不要经营，因为一经营开了它的现金流就像倒水倒出去，你能够支持到，心理负担跟财政能够支持到。接下去没有关系，今天有钱的人特别多，我数了一下经营商业地产的人不多，想投资商业或者想帮商业找钱的人很多，所以跟着我们讲一下房地产金融创新跟商业地产方面，已经有人拿麦了，苏总给我们讲一下怎么拿钱。

高和投资董事长 苏鑫

　　【 苏鑫】：我回答一下刚才那个问题。我2009年十月份一直在搜狗做运营总裁，做了十年，后来辞职出来做一点事儿。当时投资人跟我说我们应该做住宅，2009年住宅非常好，一直持续到2010年年初，我后来说服投资人做商业地产，专心致志做商业地产，到去年十月底我们收了中冶一个项目六万平米的写字楼，北京去年最大一个商业地产长河湾，2009年的时候大家都做商业地产，我看今天会场的气氛超过以前房地产的规模和热度，这个温度是不是有一点高。尤其我们在座的朋友，很多都想做商业地产，做商业地产之前我建议每一位都拿三杯水放你面前，每一杯水回答一个问题，回答不上来就浇头上让自己冷却冷却，这样下来这个问题可能会更准确看清楚自己的能力在哪里，找到自己的角色。拿第一杯水，第一个问题我们的钱从哪里来，原来我们做住宅开发有20%的自有资金，项目可以做起来，因为我们有银行，资金没有问题，现在不同了，你需要有100%的投入，才能够把它做起来。至少是50%才能够做起来，有没有这个钱。

　　我们面临第二个问题就是刚才这些专家提到的，我们有没有运营能力，或者说我们能不能找到运营团队。租金是由运营决定的，地段是价值一部分但是不是核心。商业地产的价值核心还是运营。刚才讲购物中心，商业街，其实写字楼也是一样。

　　第三个问题我们拿的第三杯水，我们要做商业地产，要赚钱，需要退出才能够赚钱。退出退给谁。唐先生刚才举了很多的例子。我建议各位因为我们原来是习惯做开发的，建议各位关注民间资本，最后呼吁一下白勇观点，我跟他观点不是太一致，如果说我们把宝押在保险公司，可以问一下旁边的袁总一年能够收多少物业，会不会到二三线城市收，不一定，王克明先生应该是专家了。为什么这么多人买住宅，为什么原来都做住宅呢？因为民间资本非常多，实际现在有一些民间资本愿意投商业地产，只不过这个命题做起来其实很难，我们能不能找到一些方法，至少对某一类商业地产有解决方法，那我们就找到了生存空间，如果我们都寄希望于卖给更大的收回租金，只拿租金算这个价值我觉得不值，我们希望创造更多的回报。这时候又面临退出出口价值不对等的问题。喝完三杯水冷静了以后，我们还要看到，其实现在市场不止温度高，不止每个人预期温度高，市场温度在上升，甚至出现一些泡沫的方向，我觉得不是危言耸听，一方面会不会出现住宅的这些钱投到商业地产，不一定，如果我们把房地产比喻成股市，如果房地产真进入熊市持续一到两年的时间，商业地产也是地产的一部分，也是不动产一部分，我们为什么可以幸免呢？不一定。而且我们看到近期一线城市的一种什么泡沫呢？就是需求泡沫。比如以北京为例我们收购中冶那个项目，推了四套写字楼，是写字楼的资产，多少人排队？五十人排队，最后我说不能排队了，你也不能让每个人都买得到，不能排队。这说明什么呢？说明很多中小投资者原来投资住宅的没有投资出口，大家才会选择来投资商业物业。还有一些就是看到了原来不做商业地产投资的或者是不太容易做商业地产投资的开始投资商业地产。有五股力量投资商业地产，第一个就是我们看到的保险资金，海外的热钱，民间资本，各种形式的资金持有者。还有一些原来做住宅开发的，现在这些开发商大部分资金投资商业地产。

　　北京有一个例子第五元素，东二环一个写字楼，被五矿收购，这是我们原来想象不到的一些大的资金进来，这样的话造成了一线城市很可能出现很多资金都疯抢，资产就这么多，造成价格泡沫。二三线出现一些问题也是一个泡沫，举一个例子，我一个朋友很著名的开发商，在扬州三年前开发了一个核心区域一万五千平米的底商，非常好，他不舍得卖。后来租，一年才租了70%，租金不到三块钱，老板找到总经理问怎么回事儿，判断这么大失误，总经理说不能怪我，三年前我拿这个项目时市长跟我说周边就我们一个项目，后来发现还有很多区长在我们建的过程当中人家速度比我们快，大量的项目建起来，很多二三线城市对这个地产规划刚性不够，一个区长拍拍脑袋就建了，开发商也觉得有无限需求，大量投入，这一种如果建起来容易，但是没有需求是不值钱的，这个风险也是比较大的。

　　最后回应一下白总的观点，是不是所有的商业地产都不能散售，我举我们现在的例子，购物中心散售肯定有问题，二三线城市有一些包租方式不准卖，还是有成功的例子。比如底商，先持有过来招租，符合这个写字楼业态规划，整体卖给一个投资人卖给一个公司没有问题，这个投资人是个人行为，实际上它跟我们说的退出这个最后长期持有基金性质一样，不在乎这个基金回报，看上长期收益，这就是国内大量存在的安全性增长，金额比较大，其中有一个客户在搜狗买物业时投20亿，不比在坐的基金小。实际现在有很多民间资本怎么跟他们对接，他愿意买，我们希望有出口，跟以前传统出口有价格落差，能不能找到基金跟他对接起来，能不能把底商根据他安全资本的需求做一些资产的精装修。不能太散，因为我们很难区分这个资本是投机行为还是怎么样的，但是可以一层一层卖，可以五六层五六层卖，这没有问题。当然里面需要有统一出口，在他买之前要设定好一些规则，甚至我们都可以事先设点好我们最后退出时怎么样。资产要有回报，只要这个规则他能够听懂能够赚到钱愿意跟我们一起分享商业地产的价值。

　　【陈基强】：这是将来潜力非常大的途径。另外我们刚才讲从做住宅，做商业，做到陈先生中信资本，他们第一个进来就做住宅基金，后来专做商业基金，陈先生讲一讲你们怎么考虑的，做商业地产是如何做的。

中信资本房地产部门董事 陈庆建

　　【陈庆建】：简单介绍一下中信资本，我们是风投投资在我们基金管理层面上。我们在香港成立，是美国基金，我们基金经历从住宅基金到商业地产的转变过程。从基金二号我们实际上是由万科发起的基金，唯一的投资对象是万科的股权，在全中国项目都是在股权层面和他们在住宅开发上广泛的合作，合作面积超过五亿，在那个住宅火红年代大家收益还是不错的，说起来转变的原因是以基金的角度来分析，我们基金追求专业回报，我认为转变的原因是开发商有的时候他有些回报达不到，项目层面上说我花三千块钱干卖一万五，这是目前，他说未来我售价一万五，但基于现状保守轨迹这个回报率不低于基金要求的回报，这一种情况下意味着基金即使优先股也好，股权发散，这意味着基金把手伸到开发商的口袋里面去，这一种情况下开发商不愿意做未来。我们商业地产上做一些理性投资，未来比较好的方向。我们基金三号有一些万科股是持有小规模的，还有摩根史丹利介绍的一些小的，我们三号上有一些固定回报，接下来我们想四号上能不能做的更多一些，这是在商业地产上面。

　　确实像苏总讲的我们要回到三个问题，作为基金投资人我也回答三个问题，第一作为商业地产钱从哪里来，当然我们是基金，基金是一堆钱和一堆人，我们实际上跟开发商能够回答开发商这个问题。开发商的钱往往不是很耐心的钱，需要追求高周转高回报，我们跟基金的回报往往会回答钱从哪里来，就是一个短期资本和速动资本的一个稍微长期资本的结合。这是一部分的回答商业地产钱从哪里来，比如我们跟开发商合作是5+2的一个股权的长期投资，这是第一个问题。第二个问题，我们算有一点特色的基金，我们的基金有小于一百个人的专业运营团队，包括我们还有一个工程团队，这是我们这个基金为了准备这个商业地产配备大量的人手。这是回答第二个问题运营能力从哪里来。第三个是退出的方法，我们有很多种，确实我也同意商业业态实际上是差异化的，也有目的性消费，去798大家是为了精神层面，1912也是一个目的性消费，还有比如上海的，北京中关村那些也是，还有买建材，商业地产有各种各样的人，我发现越是差异化的经营大家抗风险能力越强。比如北京工人体育场它的抗风险能力就强。从退出来讲首先有一个定位。

　　第二个中信实际上是一个大的中国金融航空母舰，有银行，信托，证券，还有地产，退出来讲我们会发挥它的好的作用。第二种是民间资本的对接，我们现在金融上面基础设施怎么把这个连接更大一些，我们是这几个方面，我就说到这里。

　　【陈基强】：三个问题，第一个你们中信资本假如要选择城市会首选哪几个城市，第二个你们会投哪一类的商业物业，大概多大多小。第三你们对这些业主的期待是大股东还是小股东，你们大概回报是怎么样。

　　【 陈庆建】：三年，七十几个亿。现在比较优选，当然我们也看北京，上海有没有机会，但是确实这一方面回报有一些差距，北京，上海看了一些，我们打算在二线城市，计划单列市，还有三级城市都喜欢。我们基于几点目标，第一人均消费能力有一定水平，我们同时在市中心，相对市中心，我们希望一些还是定位于城市白领一点生活，一家人可以享受的业态比较丰富，面积相对大一些，十万多，比如六万以上，十多万也可以。业态更丰富一些，差异化更多一些。这些方式，我们基本参与阶段，基金容忍度对风险偏好比较高，我们在前期土地阶段可以考虑，再往后一点定制式安排，预售安排，购买安排，还有接近完工的一些物业我们都可以考虑。预期回报是股权回报，随行就市，如果市场好我们回报就会高一点。

　　【 陈基强】：他刚才说的一点我觉得其实很少基金做到，商业地产土地阶段进去几乎十个里面几乎没有一个能够做到，因为不一定能够做到这么长。

　　【 唐耀】：我们光大也是从开发阶段就可以进入。因为现在中国成熟物业愿意拿出来卖的商业地产很少了。不进开发基本上拿不到什么好物业了。

　　【 陈基强】：李晓东先生是最早做房地产经营方面，以前上课我们都听他笔记的，王克明先生也非常厉害，接下来这两位给综合一点的意见，多一点提议给我们，可以执行的。李总你先。

中国房地产投资服务集团董事长 李晓东

　　【中国房地产投资服务集团董事长 李晓东】非常感谢，我们坦率来讲其实坐在这个场合，在商业地产这个领域目前理论研究的很多，实践上刚刚开始起步，实际我们打的抬头中国房地产投资服务，我们刚刚注册的海外架构，可能有一些海外投资人，海外基金希望这个投进来，我们境内主要还是跟建银国际，几个房地产开发商一起合作的叫做建银金瑞的资本管理，还是做房地产基金的一个结构。我们主要前期这一段时间，2008年这个机构成立以来，主要的资金来源来得于银行系统的募集，我们投资人的结构造成使我们这个基金的投资以前更多是关注在这个住宅领域，因为它这个有一定的特点，就是募集相对来说比较容易，但是相对投资人对这个回报要求的期限很短，通常在三年以内，发行期长一点可能就有一些问题，另外可能他们更喜欢的是一些相对偏固定收益的回报的这些东西，短期可以募集到很大的量，过去我们比较专注住宅领域，去年开始我们确实做战略转型，2009年业绩非常好，2010年我们其实上半年我们感觉也非常好，在2010年年初的时候我们发现这个市场在变，所以我们在做几方面的研究，对下一步这一个房地产市场整体做一个研究，所以当时我们提出来可能要寻找一些房地产投资的新蓝海，所以可能有些人也注意到我们从去年下半年开始上报一个公共租赁房的基金，通过国务院做审批，现在进展比较好，可能首期规模达到一百亿，我们希望能够再做的大一点，因为现在手上的项目越来越多，市场非常好，其实通过这一个我们就在研究，因为这个公共租赁房基金不可能做到期限太短，我们这一期的基金期限是七年，为了这个七年我们就在研究怎么样才能够把这个钱陆续请来，所以我们在这中间做了很多的金融创新和交易结构，保证我们的基金七年期的募集。通过这一件事情，我们就开始觉得我们是不是既然能够做出七年期的一个人民币基金，而且资金量，保障房这样一个回报率，而且我们这一个保障房也不是存在的，不是那一种固定收益的，也是最后根据这个收益，是一个持有型的，买断的，股权性质的，通过这一点我们发现其实商业地产这只是收益率的高低跟项目选择的问题，我们可以试着进入这个领域，所以我们也分析未来，现在中国基本上进入一个通胀周期，还有人民币的升值的这么一个周期，纯粹的原来做一些融资性安排的这一种东西，很多收益，物业升值这些方面的升值我们拿不到，所以说在整个的安排过程中间，把这一个问题解决了，大家也一直在关注，包括发改委，中建部，多次找我们过去配套，现在这两个部门的汇报已经结束了。他们关心的最重要也是这个退出，基本我们在退出问题上给他们做出一个比较满意的答复，他们觉得还是比较可行的。实际上我们也是两大类，没有什么太新鲜的东西，其他的结构，但是基本都可以分类，一类是资产退出，通过各种形式，未来接盘的，只要土地资产有增值，刚才很多人讲到保险，其他的一些资金，保障房还例外，包括政府的回报，包括长期资金，包括后续接力的资金，资产的安排。

　　另外一个大的方面我们也是比较希望资本市场退出，资本市场的退出其实这一块儿一直是我们过去八九年间在研究和呼吁的事情，我们觉得从战略发展来说，七年以后，特别是现在流动性这么大的情况下，我们光靠不断的上提这个存款准备金率是不行的，因为这个虽然说付不是太高的利息给各个商业银行，这其实对国家来说是很大的支出，我们现在存款准备金率超过20%，这在全世界非常罕见的，这是一个临时性的措施，一定要有一些能够对冲流动性的工具，老百姓的钱往哪里去，我们未来觉得一些只要跟住宅相关比较大的领域，比方说我们现在做保障房公共租赁房的资金，还有公共资产，总部经济园区的基金，我们可能会投资建成几个总部基地，类似总部基地的这一种业态，瞄准这一种产业升级。另外现在中国转变经济增长方式，原来来看靠这个低成本劳动密集型出口拉动，现在要变成消费拉动，消费拉动首先就是涨工资，一涨工资一定会带动消费的提升，另外流动性还会进一步的增加，你一定除了给它加工资，让它消费之后，一定会要给他安排一些投资的渠道和出路，所以说在这个时候，我们不能老把roits推出来，这样的话它永远出不来，它是一个对冲流动性最好的工具。我们提出新蓝海战略，一个保障房，一个工业地产，第三是商业地产。当然我们确实是刚刚涉足非常谨慎，非常小心，刚才苏总讲的三杯水，可能我们解决了钱怎么来，但是怎么运营，将来退出呢，我们基本深做了一些安排和考虑，但是还不是非常的，就是说我将来就是这一种方式，还是有很多的变数和选项的，但是我们有保底的措施到底是什么东西，好在我们这些投资人跟陈总他们做的海外基金的投资人来说，相对来说人民币这一块儿要求还低一点，主要来自于老百姓这个钱多一点。这角度来说退出安排可以充分一点，在国内想办法，我们现在其实最难是找到好项目好好的回报比较高的，租金回报率足够的项目，这一次来也是学习，想跟大家交流，各方面看一看。

　　【 陈基强】：所以你是带着钱然后找一些投资回报好的，可以把你的基金用一部分，包一部分，我给你一个很简单的建议，不要独赚，跟人家合作就完了，买他五十带他走一程就完了。王总，人家已经把这个方向指着你了，人家做完之后还要七年，指着你帮上面打报告。你对于他们未来七年后不要担心这么多有什么见地和消息？

嘉实基金管理有限公司业务发展总监 王克明

　　【王克明】：有一句话非常精辟，是我们从事三四年，我一直想的问题，为什么这个东西在国外这么好，在中国出不来。可能我们对这个产品的理解前期有偏差，这个产品涉及到很多地方，但是最大的受益人是谁。前期的话我们都是把Roits作为开发商一个退出通道，给房地产一个新的融资渠道一个退出产品来定位的，如果是这样一个产品政府应该在每一次调控的时候，首先想到的可能就是控制融资渠道，缩减你的融资渠道，这个到底能够解决开发商多少问题？我们做了一个取样的分析，就是在Roits历史上市值最高的时候，美国的192只上市ROITS的总市值大概3700亿美元。3700亿美元是什么概念？整个美国房地产的证券化市场是六万亿，3700亿跟六万亿相比的话占多大的量。所以我想这个产品更多的来讲并不能解决多少开发商的融资问题。它的最大受益人是谁？美国1960年推出这个产品，一开始的六七只前两年都赚到了，最早设计这个产品时一个出发点是解决这个银行按揭资产坏帐问题，这样一个出发点导致他前面五六年这个产品出来之后市场根本没有发展，真正的发展在1967，1968年，修改了投资法案，他感觉到这一个产品真正受益人跟驱动力实际不是开发商，而更多是美国日益壮大的养老金，退休金，教师基金，公务员基金，军人基金，这些机构投资人。所以他才修改投资办法，提出那么多税收优惠和税收驱动，实际上这些人不是简单投资人，而是分担了社会，分担了政府这个社会稳定，贫富均衡的一种指导的优势，所以如果我们把这个想到这个端口的另一端，现在中国已经进入了老龄化阶段，我们的机构投资人已经在开始显现它的威力，第一保险基金将近四万亿，全国社保基金八千五百亿，这个社保基金的缺口现在已经明显的感觉到了，很难弥补未来中国人口进入老龄化对资金的需求。所以如果我们把这个产品能够提高到为社保基金，对养老金，退休金提供一种保值增值，投资产品可能社会和政府更容易接受和推出这个产品。如果总是想着端口的这一端，给开发商，给私募基金，国有外资提供前期投资的退出，套现，圈钱，甚至现在总理说流着什么血液的问题，这样的话这个产品可能再有优点也很难出来，即使出来在面对每次宏观调控，地产调控的时候也会受到影响。所以我想我们能不能对这个产品的属性，对这个产品的定性能够有一个重新的认识，一个金融产品的出现肯定要迎合它的市场需求，一个按揭产品的出现，让住宅市场繁荣十年，能不能让一个Roits的出现让商业地产再进入另外一个繁荣十年，可能对这个产品的认识，对这个产品的属性和定性要有一个更全面，更清楚的认识，否则的话我们总是为开发商融资，为开发商花钱，为开发商退出，这样的调子恐怕政府很难推出。我就讲这些。

　　【 陈基强】：我有一个提议我们找一天在北京，把记者全部一起叫来，关起门上三天课，叫他们写三篇文章就行，吃喝玩乐全我们包，让他们放大声音，让领导们的太太都相信了，我们讲话就容易相信一点，不然他们觉得整天我们就是偏帮生意人。我们不讲这个问题，刚刚谁都在讨论一个钱就是这个保险的钱，到底保险的钱进入商业低沉，到底是什么样的一个情况，我们今天请袁总给我们讲一讲保险基金进入商业地产到底是一个什么情况。

　

平安信托物业投资事业部商业管理执行总监 袁泽路

　　【 袁泽路】：很感谢主持人给我这个机会，说一下保险基金进入商业地产对商业地产的影响，进入这个题目之前我想先讲一下我们来自平安信托公司，平安保险集团分为三个板块，第一大块是保险，第二大块是银行，第三大块是投资，投资是指的信托这一块儿，所以信托这一块儿，平安信托这一块儿主要做的PE，还有基建投资还有物业投资，做这一块儿，在这之前我来参加这个会的时候很多人说你们保险公司怎么样怎么样，其实保险公司指平安另外一个分支，寿险，保险，健康险等等，我们自己有平安银行，也有收购深发展，信托这一块儿是属于一个独立的机构，说到保险资金的进入说到离保险资金最近的一个机构，可能研究他比较多一点，对于我们最近一直研究保险资金进入以后，对我们能够增加什么样的帮助。我们想如果了解的说谈保险资金进入，首先第一点我们应该先解读一下保险法，去年9月份新出保险法有一个明文规定，到10月份又做一个特别明确的规范，就说保险资金到底能够做哪些不动产的投资，保险法规定整个保险资金可以拿出来10%进行不动产的投资，但是这一个不动产的投资它有一个规范，指什么？第一个是办公地产，第二个是指养老配套，第三个指的是医疗地产，第四是指的商业地产，这是细分了，同时还包括汽车不动产，当然还提出来可以做一些土地储备，这里面特别明确指出保险资金不允许做住宅，不允许做别墅，公寓，有明确的规范。保险法已经有明确的规范，到底保险资金能够有多大进入到我刚才说的这些地产行业当中来，去年我们整个保险收入大概三万到四万亿，如果能够拿出来10%做投资的话，应该就是三千到四千亿，这个数字很大。听着很大，其实这三千到四千亿指的是中国所有的保险公司，不是泛指一个公司。这一个现在到底有多大存量，其实在保险法出来之前很多保险公司已经消化2%到3%，因为很多保险公司要干自己的办公地产，拿出来一部分钱已经消化掉，差不多有2%到3%已经消化掉。剩下一部分资产在投入上，整个我说在不动产当中来再给它细分，大概有多少投入到商业地产当中来，可能我们细分以后，大概有七八百亿。按照去年经营一个数字，就初步的一个推算。为什么要这样说，到底有多少资金能够投入进来，我要细分一下。就是说保险公司到底喜欢投入哪些地产。第一最喜欢投入的是办公地产，第一号经营，第二投资回报率高。第二个保险资金开放以后，很多保险公司又喜欢投入什么？投入养老配套地产，前一段我们说中国人寿，泰康人寿已经做这些工作了。另外一块儿保险公司今年也在研究，想办法怎么做，就是投入商业地产这一块儿，我们说他最喜欢投入的这么几个地产。保险公司喜欢投入包括商业地产，是不是说马上能够进入商业地产当中来呢？我们还要了解。保险公司如果马上投入到商业地产当中来，坦白来说可能有一个过程。为什么？保险公司首先第一点要梳理它的经营团队，为什么？很多保险公司没有专业经营管理团队来管理商业地产。在我们现在了解过程当中，泰康忍受有太康地产公司，再有是平安信托，平安信托是比较早的，但是之前没有管理商业地产经营的团队，去年是逐渐筹备，经过一年的磨合和运作越来越成熟，很早之前平安信托投资的，当然不是用的保险资金，平安信托本身有自己的平安信托基金，所以在早之前，比如我们在汕头和广州购买的地产交给易初莲花，他们帮我们经营。在北京有两个商业地产一个胜利华联一个国贸华联，给了华联集团帮助我们经营。去年我们自己也经营，真正的商业地产去年10月份我们开业的在燕莎立交桥的西北角开了都会天地购物中心，我也在管这个项目，这是我们自己经营的。后来我们又跟深圳的泛华公司合作玉溪美加华购物广场。还有金州美加华商业广场，后来又收购深圳中信广场，也是我们自己在经营。随着时间的推移，平安信托有一个比较成熟的商业地产管理团队，发展的速度相对来说比较快，但是其他的保险公司还没有这样一个很成熟的商业团队，所以在这个过程当中要有一个梳理的过程。我们说这个保险资金，保险公司有一个梳理过程的同时我们还要了解一下保险公司投资的特点。

　　投资特点首先第一点要求投资回报率比较高，比如达到6%到7%，另外现在阶段以收购为主，当然随着时间的推移，也是在慢慢发展，一级开发，二级开发，主要在基建。目前以收购为主，投资回报率达到6%到7%。另外保险公司这个时间周期比较长。要经过长远的细算，毕竟要对投资人有一个负责任的回报率，通过我刚才简单介绍解读，一个保险法，还有保险公司投资特点，我想对于保险公司进入做了一个总结。首先第一保险资金进入可能短时间内会将商业地产的价格有一个拉升。第二个保险资金的进入不会在短时间内增加新的布局，第三个保险资金有一个特点，更多考虑长期资金的稳定性，也就是说考虑一个长期的投资性。另外保险法里面还规定保险资金投资的商业地产五年之内不允许出售。所以我们说保险资金的进入对于商业地产来说，实际使现有的一些商业地产更加良性，更加稳定的会有一个增加。因为保险业它就决定了是一个长期持有的，因为对于保险投资人来说是长期持有，保险资金进入商业地产是一件好事儿，能够让有一些商业地产更加良性，更加稳定的一个长期的发展，这只是我个人的一个解读，谢谢大家。

　　【 陈基强】：谢谢。我要称赞一下我公司的研究队伍，因为同样时间，因为保险有这么多钱，我们公司做商业地产投行的，我们叫一堆人研究保险公司的钱做什么。其中有一家就是平安信托，他只讲了一部分，其中另外一块是保险的钱请了新鸿基去做，也是非常强的队伍。但是假如你真的想清楚非常实在，保险的钱在未来三年内绝对帮不了你多少，保险的钱真正要在商业地产发挥效应是假如我们王先生可以把它包装成Roits，他们可以成为Roits的重要投资者，没有问题的。假如你们看澳大利亚，澳大利亚的商业地产为什么炒的那么高，是因为这些钱既想分享房地产的升值，但是又不想经营管理这个麻烦，这中间还有一个缺口，这其实就是中间的服务商。资产管理或者商业运营的服务商。你以为陈先生真的想一百多个人做商业？他不想。为什么要这么多人，是因为你们不相信把外包给相信的人。房地产基金没有人帮助你管好你怎么上，所以我解决保险基金解决房地产商有一点像画梅止渴。

　　我们还是要追回去，商业地产讲这么多这个还是要讲商业地产如何吸引人，请朱先生讲一讲商业地产价值如何发现，如何创造，跟大家讲一下。

北京华联集团投资控股有限公司总裁助理 朱长军

　　【 朱长军】：谢谢主持人，我们公司严格来讲是零售业，超市，百货。商业地产比较大，有酒店，有写字楼，有购物中心，有shoppingmall，作为我们公司来讲的话如何在商业地产把购物中心做好，让它收益增强，不靠其他地方的收入，这一个首先可能要面临干好的问题。说到商业地产这一块儿的话可能马上会延伸到住宅，延伸到商业地产之外其他一些可以获取利润的综合体住宅收益，像真正关心商业地产收益的话，我想这个带来的市场并不是太多。

　　举一个例子，我们在有一些城市拿了地商业地产，政府批这个容积率3，我找市长把这个容积率变成2，这对于我们经营管理来说是有很大的影响。再介绍一下我们公司很多经营业态，我们公司经营大型综合超市，高级超市，生鲜食品超市，购物中心分成两块，高级购物中心，社区性购物中心，百货也分成两块，家庭百货业和社区百货业。整个商业地产价值如何体现，如何提现才能够决定我们的投资收益，很多谈到租金这一块儿的投入，如何使我们的地产投入收入增加，这一块儿作为我们来说首先在业态上面，我们的零售业发展，蓬勃发展是2000年到2010年十年时间，在第一个五年时间我们发展非常迅速，单店销售增长非常迅速，非常快。在后面的五年增长缓慢，但是整个消费品支出这个增长非常快，为什么单店增长缓慢，我们城市化发展这个店大，人口太分散，增长过程比较缓慢。租金收入一线城市中心两块多钱，二线三线城市就一块多钱，二十块钱一个月。那他的价值能够体现多大，作为商业地产可能是不赚钱的。我们整个商业物业逐步形成，购买力增长，收入的增长，未来通胀预期增长，这些可能五年后，十年后真正体现它的价值。谁愿意等，为什么很多地产商把很多建筑资源愿意卖给我们，去年买了将近八十个亿，今年也会买七八十亿，我们未来也会有这样的计划，会进入很多其他城市。

　　第二个很多基金投资人或者私募，还是要把资金由我来管，现在我们管理购物中心就两类，第一类可能就是我们地产商，自己持有自己管理，但是他们以住宅为盈利。第二点是投资人，他们投资物业，一个团队，搞金融就可以，让他天天搞经营，星期六，星期天，节假日都在现场比较困难。所以如果说这两个能够很好的经营商业地产，它的发展，它的价值提升肯定很难。我们以前以店铺租赁为发展模式，现在以店铺投资作为一个发展模式。就是要发现我们购物中心的价值到底在哪里，我觉得价值首先第一个是一个商圈，因为我们是站在零售角度来思维，我的发展必须首先是主动发展，首先能不能做零售，而不是说这个房子五千能够卖到一万，是判断这个价值还是判断我们零售的价值，第一个判断就是我们商业这一块尔能不能赚钱，像我们在很多城市，在合肥把住宅给砍了，太多麻烦的话宁愿给砍了。首先我是主动的发展，假如很多投资人把资金交给我，我首先在商圈上，第二个是规划。大的购物中心规划很多餐饮，电影院，娱乐，超市，百货，七种业态，这就是一种业态的组合，假设十万平米的购物中心我们做一个大型的，超市是三万平米，里面做两万平米的综合卖场品质就会降低。我们怎么做优化，就是业态的配制。第三个我们会选择合理的规模，会选择八十万平米，三十万平米做我们的购物中心。合适的规模，合适的品效，这一个创造的价值是最大的。

　　【陈基强】：做商业是一个系统工程。

　　【 朱长军】：对，十万平米做两万平米的超市，大卖场进来这个品质就会降低了。

　　【 陈基强】：OK，今天我们真的很厉害，到现在为止我们保持了非常好的节奏和时间，剩下两位发言的嘉宾每个人把时间控制在三分钟之内。由吴总先给大家讲一讲。

百年城集团有限公司董事长 吴云前

　　【吴云前】：不管怎么说万达这个公司优秀，公司做的好。作为一个企业家也很优秀。但是作为公司来讲，任何一个企业要有回报。万达大部分是以销售，收入为主的，而不是说今天我靠租金来收入。以前看很多人住宅论坛也讲一讲，今天是商业地产也能够来讲一讲，我觉得这是很无聊的事情，行业应该有一个界限，今天我们商业地产这个行业，我们看香港做的优秀的公司，长江实业，新鸿基，看它的年报里面50%的收入全部是租金，50%是卖房子。

　　【 陈基强】：新鸿基我专门研究了他的案例，他们是以售养租，18年的时间才使四到六成是租。你说它什么都经历过，甚至万科现在讲我全部做住宅不做商业，现在也做。

　　【吴云前】：我讲这是两个问题，今天讲新鸿基是地产公司还是商业地产公司，首先很优秀，在香港他有做住宅，在中国国内定位没有做住宅的。比如我们今天讲银泰，明天讲华联，银泰当时在长安街上1997年干银泰中心的时候，当时开业我去了，跨过两个危机，一个金融危机一个全球金融风暴，他大部分都是出租的。现在他是北京的一个时尚标志。我们怎么看商业地产的定义。是住宅你讲商业地产，商业地产你讲住宅，我的意思是我们界限要讲清楚，商业是商业，地产就是地产。

四川盛唐实业有限责任公司董事长 唐闻

　　【唐闻】：我以前也是做商业的。我现在还有三个购物中心一个管理公司，做商业是流过血泪的。我觉得做商业是一个实业，我们今天有很多资本的大老板都是做商业的大老板。全球有七个合伙人，我有一个感受我们做商业的时候是一个实业，实体，我们是做金融的机构，做产品。更高的阶段还是资本，我们创始人在2004年投了一个“巨光科技”据预测投资收益是460倍。我想我们商业地产怎么能力在资本的时候更主要关注它的控股，王建国2005年的时候加入私募资金，他说一千亿时我只卖30个亿我很亏，今天这么多人参加，不敢基金也好，商业也好，大型商业，小的商业，可以扩张的连锁商业，我希望大家能够根据资本的要求去做商业，做金融类的商业，我今天是跟大家做一点分享，谢谢。

　　【陈基强】：谢谢各位嘉宾，非常感谢。