8月25日,新商业·大地产2011中国商业地产高峰论坛在北京银泰中心柏悦酒店盛大启幕，携手经济学家、行业机构、地产企业、金融代表及零售品牌共议商业地产未来发展大计。激情把脉商业地产未来发展，与行业精英共享思想盛宴！
      时间：8月25日14：00
      地点：北京银泰中心柏悦酒店
以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场直播报道:

      【主持人】：尊敬的各位来宾，大家下午好！欢迎各位远道而来的嘉宾，在百忙之中共同参与由搜狐、搜狐商业地产主办的“新商业 大地产 2011中国商业地产高峰论坛——暨搜狐商业地产全新上线发布会”。我是此次活动的主持人姚长盛。
      2011年，当住宅开发市场受到国家政策及经济、金融、市场多方面因素的影响后，全国焦点再次聚焦中国商业地产业。相较住宅市场的喧闹，商业地产异军突起，其火爆程度迅速在全国蔓延。一场不期而遇的行业转变悄然发生，令以住宅地产为主的传统房地产企业放缓扩张步伐，同一时间，主流房地产开发企业都将商业地产比重大幅增加。
      商业地产在城市经济发展中,承载着城市新引擎的作用,目前我国正处于经济发展的转型时期,第三产业的比重将会越来越高,城镇化持续推进。从日本、香港等国家、地区的经验看,经济转型期商业地产的发展有着更广阔的发展空间。在这样的时刻，我们对整个行业的梳理，对未来的展望也就显得尤为重要，且更具意义。所以今天，来自商业地产界的朋友们汇聚一堂，在“新商业 大地产2011中国商业地产高峰论坛”上与我们一同共话商业地产未来。
      首先请允许我介绍今天到场的嘉宾，他们是：
      中国房地产协会副会长朱中一、著名经济学家、中国社科院金融研究所研究院易宪容、中国商业地产联盟秘书长王永平、中国烹饪协会副秘书长李亚光、中国房地产协会商业地产委员会秘书长蔡云、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽、中国购物中心产业资讯主任郭增利、全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波。
      香港恒隆地产董事长陈启宗、宝龙地产副总裁黄永华、中坤集团总裁焦青、上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋、今典地产集团副总裁秦娜、香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武、金地集团商业地产常务副总裁潘韬、远洋商业地产总经理王福顺、阳光新业地产股份公司副总裁吴尧、北京绿地商业管理有限公司总经理王智明、北京金融街资产管理有限公司副总经理房炜、SPACE商业管理集团总裁司徒文杰、世邦魏理仕中国北方区资深董事总经理金勇、嘉实基金管理有限公司房地产总监王克明 、赛伯乐（中国）投资合伙人唐闻、万商俱乐部主任杨泽轩、全城热恋钻石量贩商场董事长万子红、蒙娜丽莎集团董事及营销副总裁邓啓堂、著名主持人、歌手戴军、
      出席本次盛会的企业还有来自：沃尔玛、家乐福、特易购、麦当劳、肯德基、一茶一坐、ZARA、麻辣诱惑、优衣库、法宝超市、永和大王、俏江南、屈臣氏、吉野家、万达影院、中影影院、韩国希杰CGV影院、成龙影业、国美电器、快乐蜂（中国）、金宝汇购物中心、银泰百货、北京华联、王府井百货、大悦城、GAP、乐天玛特、汉堡王、好利来、一品三笑、小肥羊、胡椒厨房、华堂百货、宜家家居、蒙娜丽莎等等几十家零售品牌代表。
      出席本次盛会的主办方嘉宾有：搜狐焦点总经理曾伏虎先生、搜狐焦点副总经理黄海英女士、搜狐商业地产副总经理沈斌先生以及搜狐焦点、搜狐财经、搜狐娱乐、搜狐体育、搜狐微博的各位领导。
      非常感谢大家的到来！
      作为国内最有价值、最具人气的房地产门户网站，搜狐焦点通过整合媒体平台，将旗下购物中心网、商铺网、写字楼网三大平台重新划分后，又添加地产融金汇这一全新平台，整合后拥有四大平台的搜狐商业地产在商业地产市场保持着领先优势。在行业面临新一轮挑战的今天，义不容辞地肩负起媒体的责任。
      首先有请主办方领导：搜狐焦点总经理曾伏虎先生致辞。掌声有请！

搜狐焦点总经理 曾伏虎先生

      【曾伏虎】：谢谢主持人，尊敬的各位来宾、精英、媒体同仁们大家好，欢迎来到新商业大地产2011中国商业地产高峰论坛暨搜狐商业地产全新上线发布会现场，来共同迎接搜狐商业地产这个新品牌诞生的时刻。
      作为搜狐门户矩阵重要之一，搜狐网成立1999年，发展成为中国最专业的商业地产网站。通过充分整合搜狐的资源，搜狐产业要求搜狐财经、搜狐娱乐，搜狐体育等其他频道全面合作，使得这个拥有得天独厚的网站优势和专业媒体的平台将会更新，更大为行业提供资讯服务。
      纵观2011年的楼市，现在依然在持续的紧缩中，二季度中国经济增幅显现出明显的放缓迹象。这两个月CPI也升为三年以来的最高点，使得政府继续采取从紧的货币政策。
      但是我们在商业地产方面却呈现一派比较繁荣的景象，据数据统计，房地产投资开发资金当中有748亿元用于办公楼的开发，有2191亿元用于商业地产开发。
      也许正因为商业地产的火爆，不但引起各大地产开发商的重视，同时也引起了政府方面的重视。为贯彻中国在房地产方面宏观调控的要求，上个月召开的银监会上，银监会主席刘明康也强调深入推进信贷风险防控，说明国家对住宅地产的风险调控也蔓延到商业地产中来。
      上个月召开的中国房地产峰会，我们在上周在博鳌召开了房地产峰会，跟很多专家探讨了商业地产的问题。大家也有一些共识，第一是商业地产如果有泡沫的话，如果出现企业经营、资金链方面问题的话，商业地产出现的问题恐怕要比住宅地产还要大，还要严重，所以很多开发商也在谈商业地产是非常万能的领域，对我们的管、资金、运营都提出了更高效果的专业分支。中国地产也将迎来未来黄金十年的发展周期，随着中国GDP的增长，随着人们消费能力的提高，尤其是500万以上人口城市的出现，对商业地产来说确实是中国的黄金发展机遇。
      同时，住宅房产在08年以后也取得了飞速发展，这么大的住宅市场需要配套和综合性的商业项目。而商业地产的开发需要涉及到商业、地产、金融、城市规划等等多个领域，我们需要很多的行业，很多的企业来共同参与到商业地产共赢当中来，希望行业内携手向前，共同进步，这也是我们推出所有商业地产频道希望通过媒体的力量去促进这个行业发展的重要思路。
      

最后再次感谢大家的光临，希望大家对搜狐焦点一如既往的支持，关注搜狐焦点，关注商业地产。谢谢大家。

      【主持人】：谢谢曾伏虎先生，其实从媒体的角度来观察的话，曾先生提到的观点我们是同意的，比如对于风险，比如背后整个商业地产现在的玩儿法，比如大家现在看到汹涌而来新一轮的崛起，这背后不是那么简单的事情，银监会内部系统已经严防消费个贷进入地产当中。包括今天中午跟宝龙的老总做交流的时候，商业住宅出现问题的话，可能小业主能够承担，如果商业地产一旦出现问题，每个城市未来将留下的是一个无法接续的，这个对金融，对生活都是重大的打击，所以现在需要更多的规范，提高更多的标准，更加的精细化，同时也需要更多的智慧，这里往往需要行业协会，需要标准的制定者，需要有成功经验的人提出更多的经验和更多的指导。下面邀请中国房地产协会副会长朱中一先生致辞，同时希望您给商业地产做出您的点评。欢迎。

中国房地产协会副会长 朱中一先生

      【朱中一】：各位领导，各位同仁，兄弟界的朋友，大家好，商业地产在我们看来既是一个发展的机遇，同时确实面临着很多不确定的因素。在这个时候，搜狐商业地产举办新商业大地产2011中国商业地产高峰论坛。商业地产是大家关注的领域，包括媒体现在也很关注，目前商业地产的会议是最多的，大家也很少去议论政府的调控政策，现在不少媒体都在关注商业地产，都在宣传商业地产。我认为主要是两个方面的原因，一个方面的原因是由于国家对商业服务业的支持，再加上城镇化当中需要产业的结构调整升级，这是一方面。另外一个原因，由于住宅地产目前面临着调控，有些企业看到了商业地产想进入，企业又有两种类型，一种是企业主动进入的，一种是企业被动进入的，但是不管怎么说，现在房地产企业关注商业地产的越来越多。作为我们企业关注商业地产是完全合乎情理的，希望我们在业态的考虑上既要考虑专业化，同时对商业地产，主流地产，包括产业园区地产，包括住宅方面都可以关注，因为这些业态也是需要我们关注的领域。
      商业地产的机遇大家讲的比较多，在转型过程当中我想讲两个问题，第一个问题，国家调控住宅地产并不是说国家要打压地产，调控住宅它的主题始终要促进房地产业平稳健康发展，它的调控是采取了双向调控，就是防止投机性的行为，又要扩大住房的供应，目的还是促进这个行业的健康发展，尤其是住宅地产的健康发展。而且住宅地产在整个房地产蛋糕当中是最大的，前几年一直是住宅地产占整个房地产投资的70%，这个蛋糕是最大的，其他的地产占土地只有3%。国家的调控政策还是要求住宅地产促进地方的发展。
      第二点，咱们进入商业地产的同时有两个方面的问题要考虑到，一个是不确定的因素，从企业层面来讲，商业地产比住宅地产门槛要高，不光有人才的要求，同时也有资金的要求，占用资金长，规模大，融资相对难度大一些。另外，商业地产不光是前期选址定点，还是营销，包括运营、物业管理方面跟住宅地产都有很大的不同。商业地产项目开发完了以后，商业地产的运营是自己开发公司来运营还是委托专业公司来运营，跟住宅地产也是完全不一样。第二从政策层面，从行业管理层面来讲，不确定的因素也很多，首先从国家层面，商业地产还没有一个系统的指导性的文件。商业网点项目搞的好，选定很重要，如果没有选定定点，将来就会形成无序竞争，无序竞争对行业的发展就带来不确定因素。这是一个方面。另一方面是商业地产跟住宅地产也有，有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题，同样和当地经济水平发展相适应，和相关产业发展相协调，和老百姓的消费能力、消费水平相适应，中西部城市、二三线城市发展商业地产的也很多，地方政府的商业地产是标志性的建筑，是为地方政府争光的东西。如果二三线城市搞商业地产热度也很高的情况下，有一个总量的问题，还有一个是结构的问题，还有一个老百姓的消费能力问题。
      另外还有一个新的问题，电子商务发展很快，消费群体越来越多的转向70后，我们国家城镇化、工业化、信息化基本是同步发展，所以需要研究的问题更多，这个就给市场带来了新的不确定因素。
      所以基于上述几点提醒我们的企业第一要关注商业地产，第二不要盲目的进入商业地产，作为我们行业跟商业地产主要的基调就是积极引导商业地产的发展。在当下银行信贷收紧的情况下，房地产企业面临融资难的问题，为了帮助房地产企业拓宽融资渠道，搜狐商业地产今天全新上线推出地产融金汇平台，我们希望地产融金汇探索当中不断的总结经验，为商业地产的发展做出贡献。
      谢谢大家。　

      【主持人】：谢谢。目前政府热情非常高，这些热情往往会基于不确定因素，比如对短期利率的替代，对一些规划和融资平台另外的担忧等等，债务总汇有一种转移的方式进行下去，而最终风险是由最后一批人来承担的。商业地产未来前景非常棒，所以空间很大，空间很大并不意味着你能够按照合适的脚步，合适的曲线走到，中间还要绕过相当多的障碍，所以目前看到的形势异常复杂的情情形之下。下面有请易宪容贡献自己的观点。

著名经济学家、原中国社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容先生

      【易宪容】：因此时间关系我就讲几点，第一，中国的商业地产有前途，前途在哪里？我在2010年深圳项目开盘的时候，在未来的十年内，商业地产会出现一个高度繁荣，因为我们目前的房地产市场面临着四大转型，第一是资产转型，第二是房地产企业转型，第三我们居民消费结构转型，第四我们的发展方向转型，所以商业地产未来的发展不用担心，也不会有泡沫。
      第二，只有商业地产才有我们的投资机会。投资房地产也好，投资住宅也好，只要通过信托的方式，未来商业地产我相信未来有比较好的发展前景。
      第三，市场到底发展什么情况，商业地产发展程度与我们住宅发展程度完全不成比例，就在于我们早几年的政策，特别是信贷政策，整个商业地产各个标准都比住宅差的很远，所以商业地产没有住宅市场那样发展。房地产市场未来发展在哪里，并不是要做什么事，最关键的要给我们房地产市场基本功能，要改变过去全民把住宅作为一个投资工具。如果说中国政府想把政策落实调整往这个方向走，可以说，中国未来的经济发展十年，二十年，三十年的繁荣是没有的，如果这个问题不调整，这个问题不限制，会导致金融危机，更重要的是住宅关系到民生，它会影响整个社会的矛盾和问题。当我们的政策，我们的经济跟民生冲突的时候，一定会出现新的社会矛盾、社会冲突，所以中央政府对这个看的清清楚楚。
      我们的商业地产有很多挑战，我去年到加拿大一些城市，发现我们国内商业地产的发展跟他们国家相比差距很大；去年我也到了无锡的项目，出来以后不仅仅带动周边所有的楼盘，而且带动了整个居民消费文化的改变。上半年我去了大理，各个企业老板都来了，希望合适的股权方式进入商业地产，所以我们现在不是没有钱，关键是如何去找钱，如何把这个利做的比较合适一点。所以未来的商业地产会有一个快速的发展时期，当然这个发展时期可能会面临一些问题，但是它有一个基点，因为商业地产不牵扯到民生，在这样的前提条件下，我们政府对商业地产的引导比住宅地产来讲要求会低一些。商业地产的发展使整个房地产市场出现一个新的发展，那我们的房地产市场就会有新的发展。
      谢谢大家。

      【主持人】：下面有请商业地产领域的领军人物来分享他对商业地产的理解，欢迎香港恒隆地产董事长陈启宗先生。

香港恒隆地产董事长陈启宗先生

      【陈启宗】：刚才说是不是外行人对商业地产就很乐观，内行人就很担心，这句话应该多想一想。今天很多人从住宅房地产挪到商业房地产中去，这个事20年前就做了这个决定，我们为什么做这个决定，有以下几个原因，也就是说商业房地产优胜于住宅房地产的地方有以下几点，第一是税高，第二是没有经常的回收，所以盈利波动很厉害，第三政府不会允许住房不断的往上升，也就是说政府会给他上限，最后就是以我15年和20年来建造一大批非常优秀住房的房地产商，我这个人从小就不跟人家争，不跟人家打，所以住宅房地产是我没有资格进去的行业。最近为什么多那么多住房地产商进入商业地产领域，也是以上的这些原因。
      中国的商品房也有大概20年的历史了，20年来基本上没有碰到大的房地产的破产，这个在历史上是少之又少。我在全球搞了房地产那么多年，没有见到一个市场20年下去，基本没有大的房产商的破产。进入商业房产领域的时候会不会有破产的情况出现呢，这个是值得我们思考的问题。商业房地产也有他们的难处，这是没有做过商业房地产的人难以想像得到的。我举几个例子，第一，住房是量的销量，要以量取胜，要盖大量的楼房，就像万科去年销售了1000亿的营业额，第二名也有靠近700个亿，在300亿以上的全球有十几家，所以绝对是量的较量，而不是质的较量。住宅地产资金回流比较快，在没有盖好的时候就可以卖，所以资金回流是很快的事情，中国房地产商借贷是非常高。但是商业房地产是不能卖的，能够卖的商业房地产肯定是垃圾的，如果不卖就有财政问题出现，建筑费要付，但是你的回收要靠收租回收，所以你就有破产的可能性。住房地产对地点很重要，要有一两个地铁站，但是商业房地产不用一两个地铁站，商业地产差一百米就完全是两个世界。
      住房的设计没有太大的幻想可以做，但是在商业房地产的设计来说完全是另外一回事。最近有一家很大的商业房地产商18个月从买地到盖好就可以做好，我说绝对是垃圾大楼的设计者。设计一个项目最少要花到12到18个月，没有12到18个月是设计不出来的，没有每一块土地情况不一样，没有18个月是设计不好的，别人是从买地到盖好18个月，我们设计就需要18个月。
      当然管理也很重要，财政也很重要，在财政方面恐怕会出问题的，因为你的财政不健全，你就必须要卖，卖的话，你是制造视觉污染，让中国的老百姓每天看你的垃圾大楼，你对不起社会，但是不卖的话对不起自己，你不卖的话资金链会出现问题，所以绝大部分人选择出售的途径，这个就是中国今天的小悲哀，就是中国人从今以后就要接受视觉的污染。
      我相信有些人尽量学习不卖，说的人很多，做的人没有几个，赚不赚钱还是另外一回事。没有实力就有问题，但是并不表示别人有破产的机会就不会干，他们干就产生一个现象，商业房地产有十年皇军旗，第一垃圾大楼不是皇军旗，我相信很多人破产也不是皇军旗，就是量的皇军旗，全市场上的量会多的不得了，然后在某些城市会出现战国时代。我记得在上海有一个项目，在我盖好的时候是1999年，旁边已经有五六个大型的百货店和商城，就排斥我们，凡是在我们店铺不能到恒隆的店里去，结果敢不敢做？不敢做，他们的店最好的都跑我们这里来了，过了三五年之后胜败就可以见，现在有一个破产了，有的还在，现在就剩下两个，有一个赚钱的就是恒隆。
      有几件事是商业地产可以肯定的，第一是垃圾大楼，因为是商业地产50年不变，盖起来就不能拔掉，中国这一代人恐怕都要承受视觉的污染；第二是浪费很大的资源，土地的资源、建楼房的资源、资金的资源都是非常大的浪费，从老百姓的角度来看是好事，老百姓有很多选择的，但是老百姓的眼睛是雪亮的，他们会知道什么好，什么不好；最后一点，房地产业因为国家的宏观需要不能让人家破产，在商业方面从一个角度来看是政府不管，与民生无关，第二是你破产政府也不管你，如果破产没有在住宅房地产出现的话，会在商业房地产里出现。在房地产这个领域里最重要的不是你赚不赚钱，最重要的是你的资金链和现金流，现金流不行就是破产。所以这是一个非常好的行业，对懂得做的人来说是赚大钱。谢谢大家。

      【主持人】：非常感谢陈先生。对行业的判断也能够看出来，商业地产是充满故事，一定是充满的机会，就是当你意识到风险的时候，一定是机会最大的时候，而这个时候我们要重新回到搜狐所新上限的商业地产这个平台，在这个平台之上来看大地产和全行业的思维还是给很多的遐想空间的。我们下面通过一段视频来了解一下搜狐的商业地产。

搜狐商业地产副总经理 沈斌先生

      【沈斌】：首先感谢主持人，尊敬的各位来宾，大家下午好，我是搜狐商业地产沈斌，首先我代表搜狐商业地产欢迎大家的到来。搜狐商业地产通过过去的半年时间的改版筹备，在今天我们重新启动了我们新的页面，而全新的商业地产频道不仅包括了购物中心、商铺、写字楼等一些平台。此前，一直有人在大会之前问我，为什么我们的大会用魔方来作为我们的主持节，因为模仿又称之为世界三大智力游戏的玩法，而且魔方又是最受欢迎的游戏之一，也希望我们商业地产能够包含商业地产里所有的内容，以及零售商、运营开发，我们希望在商业地产在其中有无限的渗透。此外，商业地产又囊括卖场、商业街、写字楼等一系列的新闻咨询。对于零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等多种模式进行了很好的融合。
      在今天的大会当中，除了购物中心、商铺、写字楼三大平台的传统模式之外，我们今天将隆重推出我们核心产品，叫做地产融金汇，我们也希望通过我们的互联网为我们开发商，我们的投资商、银行、保险搭建一个很好的网络中介。
      搜狐地产有三大优势：第一是有权威的商业地产咨询平台；优势第二，平台优势，商业地产和住宅市场有很大的区别，产业链更加复杂，环节更多，为地产商提供一些很好的解决方案，为用户日常生活方式和购物习惯提供很好的需求；第三是服务平台，既然是互联网我们肯定服务两类，一个是业内人士，一个是网友，我们通过对核心的平台和最核心的新闻咨询，使得我们未来的消费者的生活习惯得到一个很好的跃升。
      下面进入今天最关键的时刻，新商业大地产搜狐商业地产将璀璨亮相，下面邀请几位嘉宾与我们共同揭幕，搜狐焦点总经理曾伏虎，搜狐焦点副总经黄海英女士，SPACE商业管理集团总裁司徒文杰先生，中国房地产商业地产委员会秘书长蔡云女士，上海证大房产董事吴洋先生，全城热恋钻石量贩商场董事长万子红，阳光新业地产股份公司副总裁吴尧，以及著名的主持人歌手戴军先生。对于今天的商业地产来说，对于搜狐地产来说都是重要的时刻，再次掌声恭喜搜狐商业地产。

      【沈斌】：今天也是搜狐商业地产在历经半年的时间，从我们的后台到前台的数据新闻内容很长时间的后台工作之后亮相的机会，在此从我们四面八方请来了开发商代表、协会代表以及领导，还有代理行，以及戴军，希望每个人给我们商业地产一些祝福，也希望我们的商业地产像魔方一样发挥很好的辉煌，使得成为大家在日常生活当中不可缺少的游戏或者是环节。

      【戴军】：商业地产是人生新的一页，因为以前投资一些房地产还有住宅小区，商业地产对我们来说是全新的领域，如果有可能的话我也开一个小店，将来在商业大地产板块当中能够推进。

      【蔡云】：我干脆把这几个重新组合一下，加快大地产，新商业，展宏图。

      【曾伏虎】：希望各位多多参与。

      【黄永华】：祝福搜狐商业地产将成为未来商业地产各种地产和精英的大平台。

      【司徒文杰】：我祝福搜狐商业地产全新改版上限越来越好。

      【吴洋】：祝福搜狐商业地产贵聚商业地产全新的观点以及为大家提供全新的视角。

      【黄海英】：我也代表主办方感谢各位嘉宾对我们的祝福，我也祝福中国的商业地产发展越来越好，也祝搜狐商业地产越来越棒。

      【主持人】：谢谢几位嘉宾。商业模式本身是有吸引力，一个人的赢是独尊，很多人的共赢会变成一个完美的商业模式，希望把这个好的平台与大家共同分享。什么样的事情最容易理解？就是你已经看清楚你是怎么盈利的；什么样的事情充满机会？就是外面看着很热闹，里面的人看着充满风险，从今天来看，未来商业地产处于孕育成功和巨大成功的前沿，走过去的人很漂亮，走不过去是另外一个故事的开始和结束，今天需要在场的各位奉献更多的智慧，也需要让大家能够分享更多的经验。下面邀请几位上台共同分享他们精彩的观点和心得，邀请宝龙地产副总裁黄永华先生，上海证大总裁吴洋先生，今典地产集团副总裁秦娜女士，远洋商业地产总经理王福顺先生，北京绿地商业管理有限公司总经理王智明先生，金地集团商业地产常务副总裁潘韬先生。

      【主持人】：首先感谢主办方给我们这么一个机会跟大家做更多的交流。我作为本次对话的主持人，我先请各位嘉宾用非常短的时间做一个自我介绍。下面进入这次对话的内容。主办方给我们提出一个要求，这次我们主要就中国未来商业地产的发展做一些沟通和交流。从2010年开始，中国商业地产突然在一夜之间就进入非常火热的加速发展阶段，其中有三个比较突出的现象，第一传统住宅开发商从2010年开始像万科、恒达、金地、绿地，都成立的专门商业地产公司或者是商业地产事业部；第二，包括一些行业之外的像银泰、中国平安等，都开始成立商业地产公司，从2010年在全国突然布局，突然要搞四五个广场，也就是2011年开始华润也进行布局，从2011年万达也土地一夜之间提出全国商业地产万达，从2010年到现在上限突然加速，突然加速的背后有两种声音，第一种声音是中国商业地产从2010年开始将进入黄金发展十年，但是同时也有人提出异议，现在中国商业地产比较稳定，现在上商业地产是错过了非常好的时机，所以就第一个问题请各位嘉宾就今后十年发展总的趋势和发展方向谈谈自己的看法。

      【黄永华】：虽然专家有持不同的观点，但是有很多的信息。一方面从总量上来看，中国商业上还需要一个快速发展，因为跟城市化进程相配套，跟老百姓的生活习惯相适应。但是另一方面来看，我非常同意刚刚陈总的总结，在业内已经感到风险在不断的加大，外面还是大片大好。在这样一种情况下，总量一定是放大的，但是逐步的最小总量到逐步的最小品质做改变。另外，商业地产进一步的发展，也要求各个地方政府对它的规划要做出相应的调整，因为我们现在很多的政府规划对商业地产的布局和规划，这个规划是比较随意，这样就使得商业地产建容易，但是经营起来越来越困难。就我个人的观点来讲，总量是在扩大，市场应该是逐渐向好，但是竞争甚至是某种程度上是一种并购在两三年以后马上就会出现，最终的竞争一定是从多品牌走向若干个强品牌而转变。

      【王福顺】：我是远洋地产，远洋地产对商业地产的判断做过很多思考，真正开始启动除了写字楼之外，实际在2009年开始，加大商业地产的开发力度和份额也基于未来发展的思考，也和我们整体战略思考相契合。从大的市场方面来看，机会还是蛮大的，未来还有很多的机会，无论是从经济的发展、GDP的增长、人们消费习惯的改变、还有外资进入，还有大型外资商业品牌商的进入都带来的机会。同时，目前住宅的开发除了住宅商品的限制之外，各地的政府无论是一线二线甚至三线城市对于商业的配套要求也越来越大，这些要求迫使开发商在思考和寻求商业地产开发的途径和方向。中国商业地产复杂程度、要考虑的问题和住宅是没有办法比的。

      【王智明】：关于商业地产的发展前景业内确实有很多的看法，也有各种不同的提法，其中有一个比较热闹的提法就是“春天论”，春天论这个提法容易误导，如果讲中国商业地产未来的发展前景或者从宏观角度来看中国商业地产未来比较好的发展前景，这个我赞成，这个是基于中国宏观经济未来会持续的向好，中国的城市化进程还处在一个快速发展时期，另外中国的消费品市场这些年也是比较高的增幅，从这个角度来讲，中国商业地产未来的宏观机遇还是很好，前景好看好。但是商业地产和住宅地产有很大的不同，住宅地产宏观机遇很容易转为微观机遇，而商业地产不一样，这个宏观机遇能不能转化成作为一个公司的微观机遇，能不能转化成项目的机遇，这个不一定，完全取决于这个项目本身所属的地块，所在城市的人口、购买力，以及整个项目所在的商圈，所以春天论让行业误以为味遍地是黄金。住宅领域过去也是这样，在过去十多年将近二十年间，每个行业都赚钱，但是回头看看商业地产的建设当中还是有很多项目失败了，很多投资亏损了，所以对商业地产春天来的说法要慎重，要理性冷静的去看待。

      【吴洋】：商业地产未来十年的发展趋势，我们通常认为未来的十年还是大有可为的。我们城市结构角度来讲，一线城市商业地产是属于发挥提升的角度，二线城市的商业地产是属于提升，三四线城市商业地产属于发展期，所以商业地产未来十年只要是宏观经济不出现大的问题，应该是大有可为的。因为商业地产和宏观经济是紧密相关的。
      另外从商业地产本身，是专业化程度全跨接的全产业链整合的行业，所以要求各个专业能够精耕细作，能够非常精细化。
      一谈到商业地产，我们往往会容易走入一个误区，还是谈到地产，作为开发商来讲，未来十年开发商的转型是开发商要结合运用管理商进行转型，如果不是这样的话，单纯靠开发商去做商业地产，最后它的目的资本最大化。

      【王永平】：今天借助搜狐商业地产的上限，是商业地产这个行业一个很好的聚会，今天这个会议是属于行业当中一个很重要的聚会，所以也希望大家在这个会议当中能够听到更多的大家新的见解，搜狐商业地产给我们提供了一个很好的平台。
      再一个，作为商业地产的从业者，目前这个形势应该是好的形势，   虽然说泡沫来了，商业地产大跃进等等，但是作为这个行业的从业人员，我们一定会觉得这是一个好的时机，如果说没有这样形势的话，商业地产可能还是在黑暗当中摸索，所以这是一个很好的形势。当然，商业地产说起来是故事很美，但是真正做的这些人觉得非常艰难。
      我们谈到商业地产，实际它是一个非常广泛的概念，我们在不同人的口中说出来的商业地产也是不一样的，比如商业地产包括可售的商铺，刚才恒隆老总说商业地产不能卖，实际它针对的不是商铺，有商铺，有写字楼，还有其他形式，关注商业地产要关注其中一个主要的业态，就是规模型的商业，比如类似于购物中心，因为说起来商业地产的发展如果只是小的商铺，就说投资商铺使得商业地产得到很好的发展，这个有偏颇。只有通过规模型的商业，大的商业中心，它的发展才能带动整个区域的发展，所以做规模性商业是非常复杂的。
      目前大家谈到比较难，实际更多的是我们大家仍然是用地产性的思维去操作商业地产。地产的核心往往它是一个集成的集成商、组织者，把自己的资产组织好，用大量的资金快速的销售、快速的回笼来获得最后的收益。反过来，商业地产恰恰是它跟住宅地产的开发核心特点不一样的，它需要深入的研究，慢慢在深入研究的过程当中，我们只有掌握了商业地产真正的从开发和运营，我们才能做的更好。
      我们提到三位一体化，一个一体化就是我们规划设计和整个商业经营的一体化，第二是招商和运营的一体化，第三是商业和物业的一体化。现在我们做商业地产的各个当中，很多企业仍然是分离的居多。很多在分离的各个当中依然产生各种各样的问题，所以今天利用搜狐商业地产上限这样一个平台，大家共同讨论如何使商业地产能够健康有序的发展，这是我们应该去探讨的。

      【主持人】：谢谢刚才几位嘉宾对这个问题进行非常精彩的观点的阐述，如果总结一下，就是商业地产未来十年的发展或者是未来一段时间的发展市场机会很大，但是同样风险也很大。我在这里给大家贡献几个数字，第一组数字在美国全社会消费额70%是发生在购物中心，而中国的比例数字不足15%。第二数字，中国城市化进程到去年年底刚到50%，不到49.6%，这个在全世界的商业发展规律史上，当发展到50%的时候，恰恰是商业地产发展迅速发展的起点，这在全国其他发达国家和发展中国家充分证明了。最后一组数据，从09年第一季度，二线城市占GDP增幅在20%，基本是GDP增幅的2倍以上。所以未来中国商业地产的发展肯定是非常大前景非常好。同时宏观的乐观能不能转化为微观的乐观，就是宏观的机会能不能转化为各位企业的机会，这个跨度是非常大的。刚才说现在是战国时期，我非常同意这个观点，战国时代意味着对企业个体来讲怎么去分这个蛋糕难度还是非常大的。
      下面我们展开第二个话题，对于企业个体来讲如何把宏观的机会转化为微观的机会，在这个过程中我们面临的主要风险和问题，致命的因素都有哪些。我建议从黄总开始，因为我知道黄总在宝龙是主管人力资源的副总裁，我觉得下一阶段最大的制约因素是人才因素，不知道黄总同不同意这个观点。

      【黄永华】：英雄所见略同，现在你们去看，全国商业地产竞争最激烈的有的人说土地，实际土地还没有到竞争最激烈的时候，现在实际上最激烈的是商业地产的人才。拿宝龙来讲，因为我们目前在全国25个城市33个项目，在这些项目中间，拿我们自己理想的标准来讲，从储备的角度来讲，我们明显感觉到恰当的比例，我自己内部培养一个，外面招11个，这样形成一个团队组合比较稳定，但是实际是倒过来，内部要选拔11个，外部要交两个。按照我们整体战略来讲，我们希望在一个看得见的规划中间能够做出100个宝龙广场的话，我们算了一下，从地产一直到商业营运，到后面做的自营一部分的百货和KTV，还有酒店，大概需要500个总经理，我们和高校合作来培养人才。另外一方面，外部人才的引进尤其是优秀人才的引进现在变得异常艰难。商业地产人才薪酬基数会不断的提高，现在很多人都跑到商业地产公司做总经理，副总经理，有的已经做到副总裁。这个过程当中，每个从事商业地产的企业大家都是很重视商业地产的人才，但是就目前来讲，很多人的目光还是集中在外部，商业地产的精英和单纯的住宅地产开发人才的培养和形成团队的过程是完全不同的，住宅地产来讲，外面招三个比较骨干的人员，其他全部在当地招没有太大的问题，然后要把商业地产经营好这个团队，一个是数量要求比较高，第二是管理要求比较高，另外是整合外部资源的能力比较好，很多商业地产不能在一个地方做的很好，因为无法一个资源集中到这个区域，所以造成很大的问题。在这个过程当中，人才的争夺将是商业地产成败的关键。
      第二个不同的是商业地产的品牌，现在的数量很多，就像十年前看全国涌现很多的超市，但是现在能够数的下来的超市就是排在前面的五到八家，其他的都已经转型了，或者是变换一种形态，所以未来商业地产的这种整合也是必然。

      【王永平】：商业地产从内部来讲核心还是一个钱与人的问题，这两个问题缺一不可。钱的问题还是双向的问题，不仅仅有一个外部能够融进资金能够开发，我们讲持有性的物业也不是一直持有，能够跟资本市场对接，能够有钱开发，要有连锁品牌化发展，还能够退出去，能够跟资本市场对接，进出口两块业务都能够做好，才能是打通一个渠道。
      再一个是人才的问题，一个是人才确实相当短缺，所以说商业地产发展还有一些问题，一个是不协调，一个跟当地城市经济总量不协调，增长不协调，跟消费不协调。我们具体看到很多城市商业地产开发总量远远不是十几的增幅，都是30多，40多，甚至50多翻倍的增幅，这里还要考虑到中国国情，中国大量消费是在百货商场，还有各种大卖场非购物中心的商业形态来构成的，所以机会不能简单的类比。
      另外市场上人才的价格现在炒的都不低，动不动年薪好几百万，只要在大公司做过的，不管你是不是有足够的经验，或者是做一个项目完整了解产业链，这样对整个市场，对人才的培养，对行业发展也不是良性的。而且好的商业地产的人才不光是一个待遇要提高的问题，更重要的是真正发挥他们专业作用和影响。

      【主持人】：我们这三个企业进入商业地产时间并不是特别长，你作为老同志有没有新的问题。

      【吴洋】：新问题就是如何来创新，老同志不敢当，因为证大从事商业地产是比较早的，但是我们没有像其他公司大力去拓展，我们打造几个系列产品，但是系列产品从喜马拉雅从前端开发和运营管理都是我们自己在做，从2000年开始做，主要是在上海。我们走到今天发现一个问题，就是困扰我们的问题，今天讨论的是住宅地产向商业地产转型，也带来的开发转型。同时我们发现另外一个问题，走到今天，实际已经到了商业地产理念趋势的转型的关键时刻，也就是说现在的商业应该怎么去做，是否还按照某某模式去做，还是按照传统的方式去做，这是我们现在要考虑的问题。我们最后总结出来现在发展趋势消费模式的转变，我们做商业地产要根据消费模式的转变，带动消费者，引领消费者，这是困扰我们的一些问题。

      【主持人】：住宅地产现在转向商业地产特殊的制约因素典型的问题请两位老总说说你们的想法和感受。

      【王福顺】：做商业地产从大的方面来说是三个方面：
      一个是融资方面的风险，也就是说融资模式，融资的规模，融资的成本，这一块对做商业地产来说存在很大的问题，资本结合等等这些模式的建立需要开始真正考虑的。
      第二个是运营的风险，商业地产链条更长，管理相对比开发住宅地产要复杂的多，所以这一块风险比较大。
      另外就是投资的风险，商业地产的投资无论是宏观条件多么好，但是对于投资的决策要考虑的因素和住宅市场是完全不同的，投资正确，商业地产就会带来收益，投资不正确，商业地产是不可能盈利的。
      对于我们来讲，商业模式的建立还是在摸索探索的阶段，另外市场对商业地产过渡的膨胀，还有商业地产比较高的杠杆作用，实际都是给这个行业的风险带来提升的因素。

      说一点具体的，商业地产各个企业都在做，这个跟企业战略和资金都有很大的关系，有些人也提到了，就是人的问题，做商业地产肯定要有人来做，就是要找对人，究竟找什么样的人。我们这个行业当中的人有来自不同的行业，做商业地产首先要熟悉地产，其次还要熟悉商业地产，只是知道地产而不了解商业，往往这个项目做成最后是只是概念，有些地产公司搞一个什么活动，搞一个什么签约仪式往往都是一个概念，如果说他不懂商业的基本核心操作的东西，这个项目迟迟开不了业，因为他没有掌握商业运营核心的东西。
      如果只懂商业而不了解地产也会有问题，这样对于投资者，对于老板，只是过多考虑商业的运营效率，而不注重操作回报，这是不行的。
      再一个随着这个行业的发展，很多地产企业如果做规模商业是必须要成立运营管理公司的，不是原来的概念，很多都是想我们地产公司已经发展这么大了，我需要找一个总监，找几个人就做了，这是不可行的。所有的工作一开始就要介入，比如说北京绿地商业管理有限公司，在项目的开发阶段，设计阶段，我们的运营管理阶段已经介入了，随时参与相关的设计，相关的规划，同时在施工的过程当中，我们的团队并且要经常性的去现场巡查，通过巡视发现它各种各样的不合理。商业地产最终以什么为基准，是以商业需求为基本点，而不是以这些设计师所谓的规范和美学设计为主，一定以商业需求为主。于是我们在巡视过程当中就会挑出来，比如同样的管线安装，我们就会看到有些阀门安装不合理，没法进行检修等等。我们的品牌商家也希望团队专业，大家才愿意进到这个商场来，大家共同打造商场，推动商场的发展。所以规模性的商业地产尤其是购物中心这类的，一定要有专业的运营管理团队，并且是尽早的介入，而不是开发商超建完了再招人，这是不可以的。

      【主持人 潘韬】：谢谢各位嘉宾从实际工作当中给大家交流了一些关于商业地产发展存在的问题，总结起来是三个方面比较突出，一个是人才问题，21世纪最缺的还是人才；第二个问题是金融问题，怎么解决在中国做商业地产的融资问题，包括资本推出问题，因为商业地产最本质的属性是金融属性，所以怎么解决金融问题，融资问题；最后一点，就是如何结合中国独特的我们自己市场状况和市场条件，来形成有一定创新意识的商业模式的问题。
      由于时间的关系，我们这一节就到此结束。

      【主持人】：非常感谢，谢谢各位嘉宾，今天的会场坐无虚席，说明对于每一场商业地产的论坛大家都倍感珍惜，所以也需要听到不同的判断，今天我们应该感谢搜狐商业地产上线的时机，为大家能够把这么多的思想汇聚一堂。
      下面邀请几位嘉宾上台，我们要开启的搜狐商业地产的品牌精英会和融金会，邀请几位嘉宾：邀请搜狐零售品牌精英会会长黄海英女士，搜狐商业地产副总经理沈斌先生，中国步行商业街工作委员会主任韩健徽先生，中国烹饪协会副秘书长李亚光先生，中国购物中心产业咨询主任郭增利先生，还有各位零售品牌的代表。
      下面我们通过一段视频来了解一下搜狐商业地产的地产融金会。
      下面是今天商业地产金融论坛，前面各位嘉宾做一个判断，无论如何我们看商业地产都应该有更强的金融属性，而这又变成一个资金密集型的行业也是一个必然，在现在整个融资环境，无论对商业住宅开发还是对商业地产来说，前者已经掐住了脖子，后面紧缩的程度也是一天胜过一天，所以在目前的状态下如何保证持续的现金流，如何保证成功的开发模式，甚至如何能够保证既有项目的完成，都变成了一个非常考验人的一个又一个的命题，不仅仅是过去类似项目开发的挑战。下面 我们需要从融资和商业地产开发的角度来邀请几位嘉宾上台共同分享。邀请嘉宾焦青、金勇、杨泽轩、王克明、唐闻，邀请这次论坛的主持嘉宾朱凌波先生。

      【朱凌波】：很高兴有幸客串这场主持。前面两位演讲嘉宾他们说的问题，包括上一场的对话嘉宾跟我这场话题很有关联性。第一位嘉宾说的零负担我们不知道是不是最好的方式，尤其在中国商业地产领域，甚至在国际商业领域是最好的模式。第二是香港金融所长是非常发达多元的而且和国际接轨的市场。第三位嘉宾对大陆商业地产评价过程当中也直言不讳，所以我们今天这几位嘉宾有金融机构，也有商业地产开发企业，可能不同的企业在不同的阶段，不同的企业模式对地产金融理解不容易，所以首先请大家谈谈观点，从你自己所在企业现在这个时段你们对中国商业地产的融资，包括终端的变现整个金融地产企业你们的体会。

      【杨泽轩】：商业地产的三重属性，商业、地产、金融，从三个维度来看不同的企业，如果从地产企业来看，专业性是商业地产欠缺的，金融也是民营商业地产所欠缺的，所以目前主流的进入商业地产的民营企业基本上都在以现金流稳资产的方式进行操作，当前政策可能对这块影响是比较大的。当然对房地产企业像陈启宗港资背景或者是央企背景的，可能资金方面不存在比较大的压力，这是地产企业。商业企业擅长是商业，金融因为有现金流的流动，比较好的商业企业可能这方面也不是很缺，可能最大的问题是在当前整个大地产环境下的运作问题。由于金融企业也不玩儿建设，也不做太多的商业方面的管理，所以他更多的是通过收购，当然他们也在组建自己的团队，所以三个维度来看企业，影响最小的可能是金融企业，因为他们有很多的钱做收购，影响最大的可能是目前身处地产行业受整个政策环境影响的地产企业，尤其是民营的地产企业，这是我的观点，谢谢

      【王克明】：我是嘉实基金的，从金融的角度来看，实际上市场并不缺资金，目前市场有大量的资金在等待进入房地产领域，特别是商业地产的领域。但是现在缺的是什么呢？缺的是有效的渠道或者是有效的管道，能够把社会上大量的想进入房地产领域，想进入商业地产领域的资金能够有效的输送到资金的需求这一方，也就是开发商手里。这些资金应该说比前期开发商所依赖的银行贷款或者是信托资金，或者是外资，或者是PE来讲，他的资金成本应该是更低的。但是，这种低成本的资金属性是极度的厌恶投资人，也就是说主要的投资者群体可能是一些机构，而不是零售，在中国这个市场上可能主要的还是以保险资金、社保资金、企业资金这些机构投资人的资金为主，因为这些钱都是老百姓养老准备退休能够稳定社会秩序的钱，所以这种钱对投资项目的要求回报的高低并不是第一位的，要求第一位的是它的安全性，第二是它的流动性，资金收益的高低可能是排在第三或者是第四，就是商业地产如何保证资金能够实现投资者三种投资标准的诉求，可能下一步我们在打造或者是制造输送管道的时候必须要解决的问题。上市公司的资金成本是最低的，不需要还本也不需要付息，只要给投资人讲一个故事就行了。但是拿低成本的资金需要符合严格的上市IPO增发配股的信息披露以及审核需求。同样如果房地产想拿到成本的稳定的机构投资者的资金，  也需要迎合投资者对这方面的需求。一方面会有大量的低成本存在，目前社会上保险资金总规模已经超过了5万亿，社保超过一万亿，企业年金有几千亿，这些资金都很希望能够进入到房地产，特别是商业地产里，如何让这些资金流入需要我们各个方面共同努力打造的过程。
      中国证监会前一段已经放行了QDII，如果中国的宏观调控政策能够有一个阶段性的结果，如果中国的（R）推出来，商业地产的开发者和投资者资金的推出，这个融资的对接也就实现了。按揭让中国的住宅市场繁荣了十几年，如果让中国的商业地产继续有十年或者是更远时间的繁荣，可能第二段金融产品的创新，就是中国（R）是迫在眉睫的。如果这个出来以后，商业地产的开发者和商业地产的投资者，以及商业地产的消费者这几个方面来讲，对商业地产的资金和商业地产和商业就有了结合，所以我们作为金融机构希望在这三者之间提供一个桥梁，能够打通这个渠道，能够为这些需求者提供融资投资和上市的解决方案。

      【金勇】：我是世邦魏理仕的金勇，金融方面缺的是长期资本，长期资本就是你能够把这个钱砸在一个项目上十年，可以得到很高的回报，实际也有很多资本是可以成为长期资本的，但是缺少一系列的扩音器，确实很多的篮子让不同属性的资本落在不同的框里，然后框再拿去投资，缺少这套过滤系统，从钱的属性来讲不是分的很清楚，缺的是长期的能够存下去的。钱总一直在讲资金回笼是零负担，其实是有原因的，因为它的钱砸在开发和运营上，一砸砸十年，他的回报做的好的话可以达到40%，这40%是十年的回报，第一年、第二年，第三年，第四年都是负的，对他来说去贷款是很大的负担，因为前几年都付不起利息，最后四五年的时候每年的回报率是百分之百以上，所以这样情况下用银行贷款有非常大的困难。
      万达是一个复制型的，而且万达可以用一些住宅，用一些别的开发项目来补他的商业开发，两者是完全不同的模式，互相之间也没有什么特别能够值得借鉴的方面。到最后能够沉积下来，能够沉淀，最后在金融表现里能够沉淀到资本市场里去，这个就到了（R）市场，我们在商业市场里缺乏最后的沉淀机制，可以上市，也可以直接通过股权上市，但是通过股权上市在很多方面对商业地产，包括税收，包括一些财务上的特性使真正完全用股权沉淀的话会有点困难，但是物业方式是比较容易的。这种情况下，要不然完全靠自有资金，要不然就靠别的物业，销售型物业，能够把资金周转起来，还有能不能通过别的方式，现在更多的的是靠创新这个形式去实现。

      【焦青】：首先祝贺搜狐商业地产全新上线，作为商业地产有三大类型，第一种类型是散户的销售，还有部分销售，像住宅类，部分自持，部分复制，还有一类是绝大部分自持，我们是以自持为主，这三类各有优缺点，第一类散户销售优点是回笼资金很快，但是今后很难做到统一经营，包括业态的形成、布局基本是无法控制；第二类是快速复制，但是很很大的问题是同质化很强，如果其中一部分出现问题，其他一样会出现问题，最大的冲击是来自于网络。第三是以自持为主，优势是能够统一经营，保证自己规划的实现，如果顺利渡过这个时期，长期来说是非常有利的，对这个商业的增值、物业的增值是非常有利，但是弱点就是资金承担很大。
      实际我们也经历了几年，从建设到招商，一直到现在的营业。现在也看到商业地产很热，有一个很好的环境，至少没有出现很多的限制条件，也尽量避免大家一窝蜂的上，这样也会出现问题。我们及早的讨论这些问题，至少我认为比前几年都熟悉了，不像住宅一窝蜂上肯定会造成业态的竞争。
      作为我们商场项目的运作，优势在于我们比较早的从住宅市场转型到商业地产，我们已经做了好几年了，前期运作过程当中需要做开发对贷款，后期运营要尽量转为经营型对贷款，在中国市场还需要一些金融杠杆的配置。在我们项目运作过程当中前期也经过这么一个国家，开始时也是开发贷。这个过程也面临两个挑战，但凡有些业态出现问题主要是因为网购产生的竞争，现在网络非常发达，特别是现在白领工作很忙，也很少有时候逛商场，他们从网络上，包括国际化的，很多东西都可以从网上购到，这样对过去普通品牌冲击很大，我们现在在主动的调整。
      另一方面我们加大了商业模式，在购物的同时加大了娱乐化、餐饮项目，完成一些日常的需求是家乐福，电器基本是国美就完成了，所以我们今后要加大餐饮的量。另外是教育类的量，家居的量，要采取一种差异化的竞争，这样才能使得它有序健康的发展。

      【唐闻】：首先祝贺搜狐新商业大地产的开幕，今天我看到新商业大地产想分享一下我们基金最近投的几个项目，我们最近投了基金看好的两个商业模式，有文化的，有科技的，有旅游的商业，我们最近投了一个美和房车，放到那个地方有楼梯，有阳台，我们通过我们的优势把它的战略重新改一遍，把它的组织机构，把它的人才重新加进去，现在的价值现在翻了五倍。另外我们投了新能源，我们有太阳能的光伏板，下面有储能，每个车位上可以充电。大家看到的是一个工业产品，现在很多企业和我们洽谈是把它当成一个商用地产项目，这里的项目是需要大量的资金，我们怎么吸引资金进来，我以前也做过商业地产，你能不能形成一个品牌，如果不能形成品牌的话，钱是不流向你。我非常同意王克明的观点，钱是非常多，但是谁来帮助他管理，我们投向谁，我们有一个说法，就是投什么样的企业就看创新创业的企业，就是他有没有创新性，这个团队有没有创业的精神，如果这两点都有，它还具有分享精神，我们就可以投。谢谢。

      【朱凌波】：刚才几位嘉宾都从所在机构包括个人都谈了很多观点，其实中国的商业地产金融体系的建立，除了刚才大家说的资金来源、渠道，其实还有一个更重要的是金融的政策，关于国际化商业地产金融有很成熟的经验可以借鉴，我们业内也呼吁了很多年，但是对金融政策没有放开，如果不放开，大家很多的希望都很难落地，很难变成现实，今天谈的观点也都是老生常谈的观点，大家就说说对中国金融商业地产的寄语和希望。

      【杨泽轩】：期待中国的商业地产行业大发展时期，大家不同的企业类型在政策还没有出来的时候努力探索一种适合自己企业类型的融资模式。

      【王克明】：前面恒隆的陈总做了非常精彩的演讲，他的经验我非常欣赏，但是有一点我不敢苟同，他说商业地产不是用来卖的，买出来的全是垃圾，如果是这样的话，那中国的（R）可能再有十年也出不来，而是细分养老金，退休金，所以中国一定要借鉴周边的市场经验，特别是香港的经验，不能把一批垃圾，自己都不愿意持有的东西塞给公众，塞给散户，各位想投资又没有渠道的投资者，一定要把精辟，把符合投资者需求的产品推给资本市场。另外，要给资本市场留下一点点盈利的空间。开发商也没有因为自己开发了住宅，一万块钱的销售最后涨到四万，五万，甚至到七八万而后悔，所以商业地产在这一点上跟住宅是同样的思路，否则你自己持有一个住宅资金回流期是两到三年，最多不超过五六年，但是一个商业地产资金的回收期如果单纯靠租金收益，大概是15到25年，甚至35年，如果资本市场没有有效的对接，单单靠开发商自有的资金，这个市场是很难繁荣。但是如果跟资本市场对接，就一定给投资人留下资产升值的空间，也一定不要垃圾和自己不想要的东西推给投资人。

      【金勇】：商业地产确实是一个很复杂的行业，竞争也很激烈，往下看不会像住宅地产能够很快的做大。中间大家提到人才的瓶颈，就是专业化，就包括现在的万达情况也是，现在遇到最大的瓶颈也是人才的问题，现在最好的方案就是外包，很多专业服务外包给专业的服务商，当然我们现在这个市场上的服务商还远远不够，理想的状态是做商业中心的时候是不同的专业由不同的服务商提供的，完全由一家公司来做是非常困难的事情。
      另外，从资金上来讲逐渐也会变成分不同阶段，资金是有特性的，有些是需要长期的，有些是需要回报不一样的，从长期和回报能不能担高风险，对回报需求也是不一样的，在刚刚开业阶段，可能是一种资金的注入加上一些银行的款，而等到开业了，开始有一定的资金进来的时候，可能有替换回去了，替换另外一种资金，这种资金是长期的要求稳定回报的，因为商业中心在最开始开发的时候，到经营，到能够达到一定人流的时候，这个是高风险阶段。这个阶段从基金来讲或者从资金来讲要求是高回报的，但是周期相对来说比较短。当成熟了以后，一个商业中心的特征就是稳定性很强，有这么多人到这里购物，习惯是很强的，能够承担高风险的，是有长期沉淀的，在这个转化过程当中需要一定的渠道也好，需要一定的机制也好，包括和资本市场对接。一个商业中心在最后即使稳定以后，大概能够增长20%的租金，这个商业中心的价值基本能够增加100%，所以在这种慢慢的调整，慢慢的优化过程中，实际回报也是很高的。在这种不同的阶段里有不同的投资方式，不同资金的方式，这个也是以后发展的方向，当然很大程度是需要有赖于资本市场健全，还包括银行在政策上能够一些支持，将来是分工很细的。

      【焦青】：希望不要出现热的时间一起都上，冷的时间一刀切断，我希望有一个持续性的，不管是政策还是商业地产。谢谢。

      【唐闻】：我觉得商业地产很有机会，另外我也希望大家更多关注新的一些商业和商业模式的出现，因为我也是消费者，也希望能够推出时尚快乐的生活方式带给我们。

      【朱凌波】：最后我代表各位嘉宾说两两句话，第一是祝贺搜狐商业地产全新上线，第二是商业地产进入黄金十年期，希望能够不断推出创新的金融体系，使得中国商业地产进入一个持续健康稳定的发展。谢谢各位。

      【主持人】：谢谢六位嘉宾，从新的语录上提出商业地产的分析，今天整个论坛结合上线已经突显出搜狐商业地产的商业机制，最后希望各位能够在新商业大地产的背景下，希望在搜狐商业地产所做出的动作的指引之下，也希望能够在大的行业趋势之下把握好自己的方向，希望今后能够用更多的时间来寻找跟搜狐商业地产合作的机会，今天的发布会仪式到此结束，最后祝大家身体健康，谢谢各位，再见！