力宝大厦:从烂尾楼到西部第一写字楼的变迁

来源： 四川新闻网

　　核心提示：在人类历史的长河中，60年转瞬即逝。但是，如果以新中国成立这60年作为分子，以四川8000多万人作为分母，它就会达到一种永恒的极致——向上的变化。值此新中国60华诞之际，我们推出“60年讲述”大型系列报道，走近各行各业的一些代表人物，记录他们眼中四川这些年的变迁与发展，讲述他们这些年所经历的故事与情感。
　　人物提示：唐闻，四川盛唐集团董事长，成都写字楼的“标准改写”者，2005年至今，他令一座著名的烂尾楼起死回生——变身为西部最好的写字楼。

　　一座闲置了近十年的烂尾楼和一座树立商业风尚标的超甲级写字楼，相聚的概率比拾荒者见到总统还少。在商业数理上，一个是不良资产，一个是优质物业。然而，在商业实战中，从不良资产到优质物业的“脱胎换骨”仅仅用了7个月。从2005年盛唐集团拍下同源大厦到2006年4月签约世界五百强的力宝集团并拟投资4.2亿打造成都市第一写字楼，用时200余天。这场手术的主刀医生正是“成都青羊创业榜样”、四川盛唐实业集团董事长唐闻。

　　历史总有奇迹

　　尼古拉斯.塔勒布的《黑天鹅》用真实的故事推翻了人类沿用了几千年的论断——“世上只有白天鹅”。而发生在成都科华路的一幕商业地产变迁，改变了一个世界五百强企业对成都的认识，也在城南核心腹地上演了24家世界五百强企业的“入驻风暴”。

　　据业内人士分析，越是世界五百强企业对办公环境要求越严，传导给楼盘开发商的压力就越大。诺基亚成都公司负责人在入驻前带着监测设备对力宝大厦的甲醛排放、噪音污染等指标进行了综合监测，结果令人满意，当场签约。身为顶级写字楼的开发商，盛唐集团深谙行业之道。但是，让业界至今不明白的是，“这座城南最早最大的烂尾楼是怎么实现华丽转身的？”

　　夜幕降临后，力宝大厦的激光灯划向漆黑夜空，光线尽头是浩渺的太空，也是人类孜孜不倦去探索、研究、追逐的未知世界。也许，这是力宝大厦对未来世界的思考，也是记录城市变迁的方式。至于建筑本身，正如盛唐集团董事长唐闻所说：“(建筑)技术可以复制，但要复制(建筑)思想和(建筑)文化很难。”因为，他的梦想是做百年建筑。

　　一束鲜花带来一个多亿

　　武侯区火车南站街道办事处招商办公室主任杨福州同唐闻的初次见面，纯属巧合。据杨回忆，当时唐闻和他的一位朋友正在一个茶楼谈同源大厦(力宝大厦的前身)的合作事宜，被同时在场的杨听见了。根据判断，他觉得唐闻是个地道的生意人。于是，杨主任自告奋勇地走上去，拿出一本招商手册并告诉唐闻：“我是招商办的。”

　　但是，唐对同源大厦的投资意向并未敲定，也并非“非娶不可”。经过多次接触，唐闻对武侯区招商政策和工作效率有了一定了解。然而，最终坚定唐闻投资武侯区的确是杨主任送来的一束花。据唐闻回忆，“当时我生病，那是我人生37年来收到的第一束花，(武侯区政府)很了不起。”而细心的杨主任在做这个决定之前反复考虑过。“作为男人，肯定很少有人送花(给他)，再说他在生病，也不知道送什么合适，就送一束献花吧。”

　　就这样，武侯区政府的行为再次坚定了唐闻投资武侯区的信心，同源大厦迎来了新生的曙光。2005年9月，四川盛唐投资置业有限公司通过竞标形式，以1个多亿成功拿下该项目。在确定投资主体后，另一道难题又摆在了盛唐的面前。如何让烂尾多年的同源大厦实现“凤凰涅槃”？一道紧急而艰巨的考试铃声已经响起，必须尽快找到答案！

破局之艰

    根据公开资料显示，四川盛唐实业集团是一家以房地产业为主，集项目投资、生态环保、管理咨询、招商策划与经营、国内外贸易等为一体的跨地区、多行业综合发展的投资型实业公司。成立于1999年，现有员工150人。在公司开发项目上，成都商业项目有两个：1996年开发了东华电脑城，1999年开发了盐市口广场。2003，盛唐在遂宁开发了“盛唐假日广场”，次年，在德阳开发了“盛唐摩尔”。由此可见，盛唐在2000年后一直在二线市场深耕商业物业。

    事实上，成都商业地产市场与川内二级城市有着天壤之别，无论是操作理念、管理水平还是竞争格局。根据世邦魏理仕环球研究部的研究显示，07年成都写字楼的存量为38.6万方，从07年开始推出量明显加快，截至到去年年底存量房达到90万方。此外，成都写字楼市场参差不齐，且市场容量有限。

    那么，对于盛唐来说，改造后大厦的突破口在哪里？如何从数十个新建写字楼的包围中突围？通过长达数月的市场考察和针对世界500强企业的调研，盛唐终于找到了答案——打造成都的顶级写字楼。对于写字楼物业来说，行业的通用标准是硬件设施——电梯配比率、车位比等核心配套，如业界通用的5A标准。(OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防保安监控自动化系统；MA：信息处理自动化系统；BA：楼宇自动控制系统)对于成都商业地产已经不是新玩意了，要想破局必须再往高走。于是，打造成都顶级写字楼的计划开始萌芽。

    但是，顶级写字楼是什么样子，具体有哪些指标，客户的最大感受是什么，没有任何一本教科书能提供，在成都市场也没有先例。至于选择跟谁合作开发，又由谁来完成建筑设计、景观设计、外立面设计、服务流程设计等核心工作，还没有答案。但有一个指标是确定了的——瞄准国际化水平，虽然当时还只是个产品定位。或许，在唐闻的内心里，已经有了具体计划。修建于1988年的香港力宝中心，历经20多年后仍然是亚洲十大建筑之一，让唐闻钦佩，也萌生了同力宝集团合作的意念。

    经过15个月的漫长等待，迎来了历史性的转折点。2006年4月10日，盛唐集团同世界500强企业之一印度尼西亚力宝集团成功签约，双方共同投资4.2亿拟打造成都市的顶级写字楼。据公开资料显示，该公司由“印尼钱王”李文正与印尼首富林绍良携手创立，是印尼最大的金融控股财团，旗下控有各国上市企业20多家，投资区域遍及印尼、新加坡、香港、美国、澳大利亚和中国,企业总资产规模达200多亿美元。

    对于成都市场来说，这是一份不错的答卷。创新和可执行性的内容，已经打动各位考官。

一个让企业来了就不想搬的建筑

    引入全球顶级品牌后，很多棘手的问题迎刃而解。而之前的顶级概念开始落地——向客户提供前所未有的体验进入实际运营。正如唐闻所说，“将创新理念转化为硬性投入”。现在，力宝大厦的员工是这样度过一天的。早上，听着大厅悠扬的钢琴声上到二楼电梯入口，26部国际品牌电梯已经在那里恭候，刷卡进入电梯后直接到达你办公的楼层，人还未进入房间灯光和空调就已经自动开启，而高达100立方/小时的新风系统让你开始氧吧办公，如果你想抽烟的话在每个楼层都为你准备了吸烟区和大排量的抽风机，下班后可以在楼下的健身中心健身或者做个SPA……。

一个俱乐部式的办公场所，开始呈现。

    除了员工日常能够感受的顶级服务外，大厦内配备的应急设施一样不惜血本。据唐闻介绍，光是货用电梯前室的防火门就高达19000多元/扇，其中那个带液压装置的推门扶手的市场价格超过9000元。除此之外，大厦13楼设置了2000平米的国际会议中心，是一个集大中小型会议室、VIP接待厅、商务展示、多功能同传会议厅于一体的高档商务会议场所。

    无线传输、同声传译、高保真会议音响、远程视频系统等高科技设施，一应俱全。

    在盛唐引进非转基因新番茄品种“甜耳朵”的洽谈会上，这套人性化的会议系统征服了对方——日本“井上石灰工业株式会社” 。“甜耳朵”超级小番茄是井上公司多名专家经过近二十年的研究成果，被日本食品卫生协会鉴定评为2007年非转基因新品种，原本他们答应与盛唐只签订三年的合约更改为买断。“在他们那里还没有这么先进的会议系统”，唐闻复述了他们更改合约的理由。

    走出会议中心后，唐闻感慨道，“细节决定成败”。在业界，这个原则是那么的真实和有效。而对于力宝，四川省住宅产业商会秘书长、世家机构董事总经理郭漫舸先生在谈到“2007年，最值得期待的甲级写字楼——印尼大佬力宝集团高调启动的《力宝大厦》”一文中说道，“力宝大厦创造了成都写字楼历史无数个第一，一个让成都人一提到写字楼都会想到的建筑；一个让世界顶级企业进来就不会再想到要搬走的建筑；一个让入驻其中的每一位工作者都会引以为豪的地标性建筑。”让市场记忆犹新的是，力宝大厦在成都商业地产界首创以美元定价和结算的模式。

    毫无疑问，盛唐改变的不仅仅是力宝集团对成都市场的认知，还改变了世界顶级企业对这座城市的建筑认知——“一个让企业来了就不想搬的建筑”。

引进外企聚合效应

    截止目前，力宝大厦入驻企业共87家，其中世界500强企业多达24家，占比27%。在外企名单中，不乏诺基亚、沃特飞机、爱默生、宝洁、卡特彼勒、东芝等超级大腕。如此多海外巨头争相选择力宝，“聚合效应”不言而明。目前力宝致力打造的企业家俱乐部，正是基于为客户提供一个交流合作的平台。

    在社会商业结构形成多渠道、多形式、少环节的形势下，市场越来越细分，品牌效应也就越来越明显。“强者恒强，弱者愈弱”的马太效应在力宝大厦再次得到了证明。可以预见的是，将会有越来越多的世界500强企业选择入驻这里。正如美国沃特飞机工业有限公司驻中国首席代表Joe Ylda在力宝大厦迎新春业主联谊会上兴奋地说：“新的办公室，优质的服务和在过去一年来发展起来的合作关系业已证明，沃特将代表处设在成都、设在力宝大厦，是一个正确的决定。”

    聚合效应，还体现在入驻企业对上下游产业链企业的整合与拉动作用。中国“总部经济”理论首创者、北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘研究员在记者采访中说道，“产业乘数效应、无缝对接效应、项目资本效应，都是聚合效应的表现形式。”甚至，高档次的写字楼完全可以定位为“世界500强企业办公大厦”。

聚合效应正在转化为生产力。

    今年6月，拥有国内最先进基因技术的医疗机构“博力基因”与国际知名医疗组织“澳洲环球医生”入驻力宝，带来了针对商务人士的贴身服务。在这点上，唐闻很自豪：“原本两家机构互不相识，是力宝提供的平台让他们实现了资源互补，同时也给成都市民带来了健康的福音。”一个医疗机构的进驻，试图用世界顶级的医疗技术去改变人们的健康理念——从疾病检测到预防。

“顶级的不是语言，是产品”

    “用做商业的手法来做写字楼，用品牌推广的手法来推广商业。”谈到力宝大厦的操作理念时，唐闻如此表示。在他提供给记者的一本高端杂志中，力宝就给他们的客户博力基因和环球医生做了广告。“这种模式，是很少见的。”对于入驻力宝的企业来说，“我们要主动给他们做推广。”

    除了推广之外，力宝在软环境的打造上有着独特的认识。“硬环境要硬，软环境也要硬”。“所有的软服务内容都是标准化、流程化的，我们引进世邦魏理仕进行后期管理也是为了保证服务水平，让客户感受到我们不仅仅是建筑好。”

    当然，力宝大厦采用拆零销售，对于这一操作手法业内曾经有人提出质疑，其主要矛头是后期管理不统一引起物业价值下降。对此，唐闻告诉记者这一模式也是沿用了香港力宝中心的经验。修建于1988年的力宝中心，在历经21年后仍是香港最贵的零售商业。“我们不是乱拆零，我们在销售的时候要考虑到经营，所以就像我们倡导的那样，就是要用推广品牌的方法来推广商务楼，要用经营商业的方法来经营商务楼，我们在卖的时候，我们没有乱卖，我们拿了一部分拆零来进行销售，其他是整售。然后我们自己持有的物业占了40%，加上力宝集团，我们两家持有的物业46%。对我们来讲力宝大厦不仅仅是盛唐企业的品牌，也是购买和进驻的业主的品牌。一个好的写字楼，好不好，是入住的客户来反馈的，不是纯粹跟销售来评定的。”“我觉得一个真正好的写字楼一定是为入住的企业和这些人解决工作、生活、生产、服务四个方面的问题，能解决这四个方面的问题就是一个好的写字楼，好的写字楼一定要为入驻写字楼的人提供提高效率、降低成本、更人性化、更环保节能的功效。”唐闻望着远处平静地说道，“所谓的顶级不是语言，是产品。”

有了力宝，这一条路就照亮了

    力宝大厦的面市，改变了城南领事馆片区无甲级写字楼的尴尬。从区域发展来看，它提升了武侯区的商业竞争力。对于区政府来说，税收收入将大幅度增加。此外，力宝大厦的面市受到了政府领导和业界同行的广泛关注，让武侯区的招商经验迅速“走红”。事实上，力宝大厦的贡献还不仅仅是这些，商业坐标仍然离不开她。沿着甲级写字楼密集的东大街向南而行，时代广场、力宝大厦与世纪会展中心如同红星路的三盏明灯，照亮了这条出城的道路。“如果没有力宝，时代广场和会展中心是连不起来的。有了力宝，就组成了这条路上的三盏灯；有了力宝，路就不是原来的路。”唐闻比划着。

后记

    百年建筑不仅仅是开发商的梦想，也是建筑设计师的梦想。赖特的“流水别墅”，勒•柯布西耶的“萨伏伊别墅”，都是不可多得的经典建筑。在世界各地风景介绍中，建筑就是一个城市的名片。对于一座城市来说，她更是对外推广的一个窗口，也是市民百姓引以为豪的骄傲与自信。

    在城市商业版图不断更新的进程中，太需要值得铭记的经典建筑。或许，这是一个民族和国度的符号价值，也是一种信仰和境界的表达。本次60年60人系列报道，选择力宝大厦作为成都市商业地产的典范，也是基于我们对历史的敬重，对未来的期望。

    因为，时光和建筑是一个夹杂着互衬互映、此消彼长的“矛盾综合体”。