写字楼投资的好 赚过买铺  
中国写字楼网  2009年7月2日   南方都市报

    经历了多年的沉寂，佛山的新建写字楼犹如雨后春笋般冒出。5月23日，三水区最具水准的写字楼商业项目花园酒店商务大厦正式推出，开盘即取得销售过半的佳绩；而禅城岭南大厦也在去年底推出写字楼单位，取得不错的市场反响；卓远国际等项目，也将在年中推出市场……未来1年内，佛山五区的写字楼供应量将达到500套甚至更多，继2007年之后，佛山写字楼项目的供应重新出现放量的趋势。

    不少业内人士认为，写字楼项目低价入市，和住宅产品价位相差不多，而一些新的写字楼回报率可以达到5％上下，以写字楼50年的产权来看，基本上20多年就能回本，还有20多年处于净收益的情况。口袋中有闲钱的你是时候物色个心水单位投资了。

多个新建写字楼低价入市

    在佛山五区范围内，新建的写字楼项目正在加快入市。今年5月23日，三水花园酒店商务大厦正式推出121套可做写字楼的商务单位，开盘后不久就销售过半。这一三水当地唯一的新建商务写字楼项目，发展商给出的4980元/平方米的入门价位，还吸引了广州、香港、深圳等周边城市的投资者入场。

    而在去年12月18日，位于禅城岭南大道与绿景路交会处的岭南大厦甲级写字楼开盘，推出的70平方米至300平方米的写字楼单位，开盘当天的认购已超过六成，这批写字楼的入市均价在7000-8000元/平方米之间，和周边住宅产品价位接近的水平，加上项目是城南去年唯一在售的一个新建写字楼项目，也取得不错的市场反应。除此之外，位于季华路的新建写字楼卓远国际也计划在近期开盘，发展商也透露认购情况比较理想。

租金回报率最高可近10％

    记者调查禅桂中心城区一些出租率较高的写字楼项目之后发现，部分位于热门路段的写字楼项目，投资者的购买价位相对低廉，其租金回报最高可以接近10％的水平，高于一般的住宅投资回报率不少。

    在禅城祖庙片区，近两年投入市场的环球国际广场是目前佛山最高档的写字楼之一。这一项目目前在满堂红、合富置业等中介放盘的写字楼单位，租金基本上都要在60元/平方米的水平，高于此前租赁比较火爆的百花广场、东建大厦不少。记者采访中发现，环球国际广场此前发售的单价只有8000元/平方米，很多单位的年回报率可达9％-10％的水平。

    根据一些中介今年上半年的放盘几率，在城南和桂城片区，不少写字楼的租金水平维持在30-40元/平方米的水平线上，但考虑到岭南大厦等新建写字楼入市的单价也只有7000-8000元/平方米，因而这些写字楼单位的年回报率即使按照现在的水平，普遍也可达到5％-6％的水平，未来还有一定的增长空间。

    不少中介人士认为，投资写字楼相比住宅产品，租金年回报率仍要高出一截。佛山市人一物业经营有限公司总经理何筛红分析，佛山市场的写字楼投资正在逐步升温，一些新的写字楼回报率可以达到5％左右，是一个比较理想的水平。他分析，以写字楼50年的产权来看，基本上20多年就能回本，还有20多年处于净收益的情况。

交通便利有停车场成投资首选

    由于佛山市场的写字楼推出并不多，不少写字楼都采取低价入市的策略，回报方面的良好前景吸引了很多投资者。如三水花园酒店商务大厦首期业主中，有一半来自广佛地区以及深圳的客源，发展商也表示，项目本身良好的品质和6000多元的均价，让一些区域外买家看到投资的机会。

    何筛红认为，普通的投资者在买写字楼的时候，对写字楼的各项硬件设施要比较留意。一方面，写字楼需要具有较为便利的交通出行条件和良好的停车设施，而在内部设施上，一些新建写字楼采用节能环保的材料，可以降低使用的各项开支，写字楼的公共空间会比较多，购买时也要留意它的开间和布局。

    他还表示，对普通投资者而言，在买写字楼单位的时候，最好能够买一些可以拆分的单位，两间可改一间，有2个产权证，这样的话可以保证使用的灵活性，在招商的时候也比较方便。

投资锦囊

商铺价格两倍于写字楼

    在2007年9月楼市调整期到来之后，佛山楼价出现小幅度下滑，不少投资者都把目光聚集在商铺和写字楼上，相比而言，投资商铺和写字楼究竟哪个划得来呢？

    在城南片区，近2年新入市的写字楼的价位，和新建小区的街铺项目，仍有很大的落差。在亚艺板块附近，帝景卡士、岭南大厦等写字楼入市的价位均在万元以下，目前新房和二手房的估价也在8000元/平方米上下浮动。

    相比而言，社区街铺的售价确是居高不下。以亚艺板块一些楼盘的街铺为例，在2008年来这一板块推出的街铺，不论是低价入市的佛山雅居乐花园博乐国际社区，还是天湖郦都米兰商业街等小区的街铺，单价基本上都在2万元/平方米左右甚至更高，达到写字楼产品的2倍以上。

    不过，记者调查发现，通过满堂红、合富等中介提供的租赁房源，两者的收益目前而言相差并不大。就写字楼产品来看，帝景卡士等写字楼的租金基本上也在40-50元/平方米上下，包含装修之后还要高出这个数不少，而城南一些小区的街铺，租金水平也在60元/平方米这一水平线上浮动。

    对比回报率来说，写字楼的投资前景似乎更为可观。以城南新增的帝景卡士等写字楼来看，年租金回报率基本上都在5％-6％浮动，而社区街铺的租金回报率基本上则在3％-4％的水平，两者之间的差距显而易见。

    不过，一些中介人士也提醒。相对而言，写字楼投资之后招租的范围要比商铺受限不少，能够承受高租价的企业，在佛山这个第二产业占主导的城市还并不是很多，相比而言社区街铺只要路段优越，租赁需求要比写字楼更为旺盛一些。

业界看法

写字楼租金回报优势大

    卓远国际商务大厦的营销总监伍永浚表示，目前佛山高端写字楼不多，其中高端写字楼产品每个月的租金在50-60元/平方米，预计该项目未来租金会高于这一水平，投资回报率还是不错的。伍永浚还提到，目前很多商铺位置不在中心区域，很多单位的租金还低于写字楼，但是售价却在2万元/平方米以上，但是写字楼的单价是要低于这一水平的。

引入外企经营更上档次

    满堂红写字楼部主管黄剑雄表示，今年写字楼租金水平变化不大，略微有一点上升，目前甲级写字楼的平均月租金水平在45元/平方米左右，乙级写字楼的月租金在30-40元/平方米，目前租金回报率在5％-6％，不过很多新的甲级写字楼还未完全投入使用，所以租金水平还没有体现出来，不过估计短期可能会低于一些旧的二手写字楼。

    黄剑雄认为，对比商铺的投资回报率，短期来看写字楼很可能占优势，由于租赁写字楼的客户一般都不会太固定，那么就将可能会出现空置的风险，而商铺的长线租赁或会更加稳定。对于写字楼未来的发展，黄剑雄认为这个要看佛山经济的发展和贸易的增长，如果能够引入更多外资企业的话，写字楼的发展和整体档次也会有一个提升。

写字楼搜索

三水花园酒店商务大厦

地址：三水广海大道、健力宝大道交会处

发展商：广东冠益集团

项目特点：该项目是集立体商铺、办公、企业接待、公寓等多种商务功能于一体的商用物业，总建筑面积21756.75平方米，总层数16层，1-2层为商业裙楼，3-5层为花园酒店夜总会，6-16层为商务、办公单位。

投资分析：三水花园酒店商务大厦今年5月23日开盘的入市价，只有4980元/平方米，均价则在6000多元/平方米。发展商表示，这一价位仅相当于广州1/3的价格，因此显示出比较高的性价比。另外，发展商还推出“5年35％稳定收益回报”等计划回赠客户，吸引投资者入场。

发展商表示，目前销售进度超过一半，一期的单位所剩货量已经比较少。

卓远国际商务大厦

地址：禅城区季华五路2号

开发商：佛山市宏城地产

项目特点：卓远国际商务大厦是一个超甲级纯写字楼。项目占地27153平方米，总建筑面积36603.9平方米，一共有23层，将建有东西两个广场，广场面积达到8500平方米。写字楼的面积选择范围比较大，最大面积为整层1300平方米，最小面积约100平方米。该项目预计在6、7月公开发售，目前售楼部开放接受咨询，价格未定。

投资分析：据了解，目前前来卓远国际商务大厦咨询的准买家分为自用和投资两部分，还包括了少量广州客户和一些香港外资银行客户。其中自用的准买家关注的单位以大面积为主，甚至是整层或者几层的单位。而投资者则大多是看好这一地段的发展前景，关注面积小一些的单位。

岭南大厦

地址：禅城区岭南大道与绿景路交会处

开发商：佛山市盛德房地产有限公司

项目特点：去年12月18日，位于佛山市岭南大道与绿景路交会处的岭南大厦甲级写字楼开盘，推出70平方米至300平方米不等户型。据开盘当天统计，认购已超过六成，这批写字楼的均价在7000-8000元/平方米。

投资分析：岭南大厦内部由一二座主体楼和立体机械轿车车库以及地下室组成，大厦前面有近30米宽的广场和1000多平方米的楼前园林，每一层都有6米高的错层花廊，使用率达78％.这批写字楼产品的使用期为50年，项目还提供24小时全方位的物业管理模式。

（编辑：王颖）