□成都写字楼市场呈现潜在危机，体量上看十年都消化不了

  □南延线和东大街这两大区域拥有各自的优势和发展空间

  □写字楼要么做最高端，要么走低端路线，中端非常艰难

  主持人：华西都市报房产部执行主编胡龙友

  嘉宾：花样年房地产开发有限公司营销总监杜响莹

  四川新希望房地产开发有限公司副总经理姜孟军

  盛唐实业董事长唐闻

  星彦地产总经理张猛

  九地地产营销咨询顾问有限公司营销策划总监符灿

  铁狮门房地产开发有限公司分析师林玲

  中国水电地产成都公司销售部经理吴丹

  世邦魏理仕环球研究部高级分析师金灵

    成都写字楼主要集中在两条线上，一条是以传统的天府广场为中心延伸下来的人民南路，另一条则是今年炙手可热的东大街。东大街在未来两年内将会有超过50万㎡的写字楼出现，规划成为成都的金融一条街，享西部华尔街美誉，目前正在兴建的几个写字楼项目都是国际级的高标准，一年后将会陆续投入使用。而从目前市政府可以看出来，南延线终将取代城区成为成都新兴的政治、经济、商业、文化、娱乐、居住中心。目前，多家银行、金融机构已经逐步进驻南面，形成了强大的金融市场格局。那么目前，成都的写字楼出现了什么样的问题呢？又呈现怎样的区域性竞争？成都的写字楼该如何“突出重围”？近日，本报房产部邀请部分开发商在力宝大厦举行了一个座谈会。  

  A 写字楼市场出现潜在危机

  【关键词：危机】

    主持人：成都近两年的写字楼发展呈现出一种什么样的态势？今年四季度以来，成都写字楼交易量开始出现萎缩，是什么导致写字楼交易量下降呢？大量写字楼出现会不会供大于求出现滞销呢？

    张猛：成都甲级写字楼基本是以每年一栋的量推向市场，从去年开始推出量明显放快，从数据上看，明后两年将爆发。导致近来写字楼入市爆发，需求放缓的主要原因是，近两年成都商业物业地块大幅上升，目前成都写字楼已呈现出一个潜在的危机，按已经推出和即将推出的写字楼总体来看，市场十年都消化不了。同时，今年一些投资商从住宅投资转向写字楼市场投资，从而导致写字楼开发量加大，市场供需出现不平衡。

    金灵：根据世邦魏理仕环球研究部的研究显示，明年成都写字楼的供应量尤其在市区内并不多。写字楼的租金还将保持在一个相对稳定的趋势。到目前为止，成都市写字楼的存量为90多万平米。今年四季度和明年上半年，新入市的写字楼将会有一个调整期，关键是如何消化空置率。

    事实上，到2011年和2012年，市场竞争是比较大的。但我们最近了解到，一些开发商已意识到市场的潜在危机，开始对项目做了一些调整。虽然从目前看未来供应量很大，但我们仍对市场充满信心。要从长远的角度来看问题，而不是在乎未来2-3年的利润，至少应该看未来5年。

    主持人：从去年，今年来看，成都最热闹的写字楼发展在南延线上。据我了解，新希望明年将有三个写字楼推出来。为什么在今年这种市场环境下，还要加紧推出项目？

    姜孟军：我们明年会有3个项目入市，推出量会在50万方左右，市场前景目前虽不明朗，但我们相信按照有关部门的规划，城南将逐渐形成商务城南的格局。新希望抢占先机，有利于市场消化。在本轮经济危机的影响下，我们依然按照既定的开发计划执行开发。所谓危机，我一直认为是既有危险又有机遇的，关键看开发商对自己的产品如何定位，如何去把握市场。

  B 写字楼加剧了区域性竞争

  【关键词：竞争】

    主持人：成都写字楼的发展可以说由需求引发的细分，这种趋势在不断加强。成都写字楼主要集中两条线上，一条是以传统的天府广场为中心延伸下来的人民南路，另一条则是今年炙手可热的东大街。以目前形势看，东、南两个区域如果进行PK，那个比较有竞争优势？

    张猛：其实南延线和东大街谈不上PK，两个区域各自有优势和发展的空间。锦江区主推东大街，致力将其打造为成都金融一条街，利用的是其位于市中心春熙商圈的地段优势；高新区管委会主推的南延线则预计在未来的5-8年内发展与高新技术相关的行业。但经济危机可能会给东大街造成更多一些影响。

    唐闻：我认为，不论是东大街还是南延线上的写字楼，都应该为入驻的企业和个人提供生活和工作上的便利，以人本和环保为主。如果现在东大街有了高品质的住宅区，南延线的优势就会相对减弱一些。

    主持人：东大街对金融客户的吸引力会不会因为经济危机而受到影响？我们知道花样年在东大街的喜年广场将是未来成都第一高楼，请谈一点对市场的看法。

    杜响莹：我认为，东大街的区位优势一直是其他地段无法比拟的。位于三环内的市中，毗邻大的金融商务机构，属城中春熙商圈辐射范围内，而且有着丰厚的历史文化背景，占据着地脉、人脉、文脉。这就是为什么我们的项目在此，又选择在危机中继续推进的原因之一。

    喜年广场为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，完工后将是成都市首个超高层国际顶级写字楼。是一个汇聚了国际甲级写字楼、精装公寓、国际酒店、精品商业四大物业形态的多功能城市商务复合体。目前，在建的20多层已经成型。区政府已经为我们招商引资126亿元，这里将会出现成都第三大证券交易场所。项目预计在12月初开始出售，我们非常有信心。

    主持人：铁狮门是世界第三大写字楼开发商，操作商业地产有非常成功的经验，在成都的第一个项目在东大街。你们如何看待这个区域？项目未来会怎么运作？

    林玲：商业写字楼是铁狮门的优势，我们一直看好成都，也非常看好东大街，所以我们的第一个项目选择在东大街。我们看好长期的收益，前景是很乐观的。我们的写字楼从来都是不出售的，因为成本高也不可能实现低价销售。

    主持人：武城房产前段时间在南延线推出了一个写字楼项目，销售得非常好，请谈谈成功经验，是如何看待南延线未来发展的？

    符灿：理想中心推出的4万平方米产品当日就被抢空，这与我们前期对市场准确的分析把控有很大关系。鉴于大面积的写字楼在投资领域的高门槛，我们将产品定位为房款总金额少、投资门槛低的市场。首次开盘推出的产品，面积在60-100平方米，这样的写字楼产品在市场是一个空白，而且我们项目所在地城南这种产品适合中小创业型企业需求，所以一经推出就受到投资者青睐。住房市场低迷，投资客受众的资金会向写字楼市场流动，他们认为经济发展的宏观趋势是好的，终究会出现一个好市场，所以有信心。

    另外，我们也把市场划分为“硬需”和“软需”两部分。硬需用于办公，他们会考虑写字楼的使用、经营的总价成本。“软需”主要是针对投资，如何来增进他们的信心。

    主持人：水电地产在南延线也有写字楼项目，你们是如何看待这个区域未来的？

    吴丹：水电地产是我们在成都的第一个项目，我们倾力打造其为水电地产树立品牌。我们的产品是1000㎡起售，要求客户有一定实力，也为进驻企业提供平台。我们很看好城南，毕竟城南作为金融后台的定位，未来会吸引很多企业进驻办公，这为写字楼的发展提供了条件。虽然未来竞争很激烈，但我们看好长期收益。

  C

  成都写字楼该如何“突围”？

  【关键词：出路】

    主持人：目前，市场上出现了比住宅价格还要优惠的商务写字楼，而且这部分产品受到了投资者的追捧，对于这一现象各位是怎样看待的？对甲级写字楼市场会不会造成冲击？

    张猛：价格低和开发成本、策略都是有关的。比如理想中心有价格加地段的核心竞争力，市场上性价比如此高的产品很罕见，这类型产品满足了创业型小公司的需求，对于资产状况规模不是很大的企业，他们可选择的办公物业也比较少，这类商务写字楼就是满足了这部分市场的需求，这些客户办公地址往城南转移几乎是必然的。

    符灿：我们在价格上采取了低开的方式，与投资者共享利润成长空间是我们的营销理念。当前的市场比较萧条，我们将开发商的利润空间一次触底让利给投资者，形成升值弹性空间，这也是我们营销吸引客户的重要原因。首批推出的A、B栋价格确实吸引了一部分投资者，但我们即将推出的二批次价格就会有所调整，可能对一些有投资经验、对市场有一定判断的投资者更加有吸引力。

    主持人：盛唐实业有开发写字楼的经验，您认为在销售不理想的情况下，是持有还是出售？作为投资者和公司方，是买划算还是租划算？

    唐闻：产品不一样，在市场、价格、销售的定位都会不一样。力宝目前采取的策略是不降价，能卖则卖，不能卖则租保持一定的收益和利润空间。如果要持有，还应考虑到是否能够持续产品的品牌性。顶级品牌有三个标准：开发商的品牌形象，产品功能和资源辐射。要么做到最高端，要么就走低端路线，中端非常艰难，市场摇摆太大。

    另外，写字楼中不可能没有小企业。成都没有那么多的外企、港台资企业和世界500强。那么，如何在销售中突围，策略已经很明显，要给这些小企业购买的信心。另外，产品要建立一个持续的品牌——配套资源都应该完善。

  本版采写记者 宋皇 李晖 实习生 张丹 摄影 刘陈平