唐闻：以人为本打造“俱乐部式写字楼”
焦点成都房地产网 伞璐

　　
　　主持人：谢谢您参加这期高端访谈，从金融海啸爆发以来，北京、上海、广州、等地不断传来，写字楼租金下降，空置率上升的消息，盛唐实业作为本土的开发商是否感受到这股“寒流”？
　　嘉宾：可能不仅仅是我们吧，全世界都对这个寒流有深刻的体会，上两周华西报主办了一个写字楼的论坛，也在我们这边召开的，我当时就讲了一个观点，我说成都的写字楼像家庭一样，我们已经有结婚好几年的感觉，因为从拍卖地到建设到租赁到现在的经营，从5月份开始，已经好几个月了，像铁狮门、花样年喜年广场、来福士广场他们是拿了证的，但还没有生活在一起，还在建设，从我们那天开会说，大家觉得成都写字楼市场还是很乐观的，不仅仅是经济危机，可能也跟前几年市场比较繁荣比较虚假，大家都想做写字楼。
　　主持人：恩，因为市场原因有很多原来做住宅的公司，现在都转型做商业地产了。
　　 嘉宾：对。  
　　主持人：世家机构首席分析师樊帮勇认为11月5日国务院新的“国十条”出炉标志着近一年的宏观政策正式逆转，您认为当货币政策由从紧转为适度宽松，财政政策从稳健转为积极时，对商业地产有哪些影响？
　　嘉宾：我觉得可能影响比较迟缓，政策对商业地产的刺激，不像一些人士那么乐观，我们看到国家宏观调控对房地产企业贷款其实还是比较从紧，但是对购房者，比如说二套房，第一套房的首付比例在逐渐的放松，商业地产仅仅靠银行融资是不行的，要多种渠道融资。
　　主持人：你的意思对商业地产影响还不是很大？
　　嘉宾：对，对商业地产的刺激弱一些。
　　主持人：有人说扩大内需的历史关头，都寄望于房地产业负担起“救火队”的角色，而就目前形式来看，房产业自需这部分，担当不了这样的大任，只能看商业地产，您作为一个成功的地产商，希望政府出台哪些必要的细则配套，让商业地产担此重任？
　　嘉宾：这次宏观调控也好，经济危机也好，政府更多关注的可能是民生，有生活的生和生意的生，所以对商业地产来讲关注不多。商业几乎是处于一个，你要做什么，政府没有一个比较好的扶持的政策，比如像商业地产，包括一些临街商铺，现在银行业不给予按揭，如果做高端的商业就比较的困难，这个是需要解决，这不单单是说出一个政策就可以的，还是比较麻烦的，从另一个角度讲，商业可能也担当不了房地产救火队的角色，商业跟住宅比起来比例是非常小的，我看在讲写字楼，我看很有意思，也是把写字楼当做一种商业，我们做力宝的时候有两点，要用做商业的手法来做写字楼，要用推广的手法来推广商业。  
　　主持人：前不久四川省政府出台的新政16条中，“关于房地产开发企业的企业所得税按下限预征” 这种政策利好，您觉得对商业地产有起到相应的作用吗？
　　嘉宾：有还是有的，但是我们比如说我们自己做商务楼，包括我还有两个购物中心，就有一个很大的问题在哪里呢，我们现在房屋租赁税是非常高的。你刚刚讲的是开发所得税，但是所得税这一块，不管是怎么样收取，对这个市场的面是很少的，拥有商业物业的人是大量的群体，比如我投资住房，从出租的角度来讲也是商业，所以我的住宅、商业、写字楼，或者我的一些其他一些商业，比如说建材商业，社区商业等等，现在我们的关键是我们的房产税过高。这会阻碍到商业地产的发展，当然也有很多的专家在讲，希望能调低房产税、租赁税，一个企业的租赁税相当于是17％，你租金额度的17％，如果个人的话应该是在23％，就是说你租房的话，房东要开发票，100块钱要交23块钱的税，是这个意思。
　　主持人：我们现在来谈谈您的得意之作力宝大厦，我注意到，力宝这个项目采取的是拆零销售的方式，我们都知道但凡有些资本背景的企业都愿意选择自持的经营模式，贵公司当初是出于怎样的考虑采取的这种营销方式呢？
　　嘉宾：我们这个项目跟印尼的力宝集团合作的，我前不久跟锦江区政府的周书记到香港的力宝中心去开会，在香港的力宝到现在已经是21年了，从建造到现在，现在仍然是香港的最贵的拆零销售。
　　主持人：我了解到，从香港到北京、上海的力宝大厦都是拆零销售的。
　　嘉宾：我们不是乱拆零，我们在销售的时候要考虑到经营，所以我刚刚讲有两个方法，就是要用推广品牌的方法来推广商务楼，要用经营商业的方法来经营商务楼，我们在卖的时候，我们没有乱卖，我们拿了一部分拆零来进行销售，其他是整售。然后我们自己持有的物业占了40％，我们跟力宝集团持有的物业在46％，对我们来讲不仅仅是企业的品牌，从持有的业主来说我们要持续的做好，我觉得是这样子的，一个好的写字楼，好不好，是入住的客户来反馈的，不是纯粹跟销售来评定的。 
　　主持人：像许多的民营开发商都是采取拆零销售的方法，因为他资金不是很充足，但采用这种销售方法后便要面临一个十分棘手的问题，那就是如何在运营过程中处理好，开发商、投资者、运营者这三方面的利益关系，像您说的写字楼好坏不是纯粹跟销售来评定的，而是跟入住的企业有关，您是怎么衡量入住企业的？
　　嘉宾：我觉得是这样的，单从写字楼来讲，不讲商业，什么样的写字楼才是一个好的写字楼，可能有5、6个比较好的关键的东西，比如 说地段、设计、硬件、软件、服务团队、楼内入住客户的质量，综合起来才是一个真正的好的写字楼，所以我们跟力宝在谈这个经营模式，因为力宝有20多个上市公司，他完全可以把这个装到上市公司去的，他没有必要一定要拆零销售，而且力宝集团有两个房地产基金，在新加坡，其中一个是跟大嘉西（音）的风速（音）集团，就是弄了去上市，实际上他们是不缺资金的，为什么要进行销售呢，因为他们有一个观点，买LV的产品的人肯定有顶级的富豪，也有一般的富豪，也有你这种刚刚毕业了以后男朋友送你的，总有那么一部分人想买，想租，原来到成都来的时候就讲，我们这栋楼不接受小企业进来我认为在成都是不太现实的，我们成都是一个三线城市，不是一个一线城市，所以企业的容量是比较小的，不是那么大的，所以我们做力宝的时候想拿一部分拆零销售，允许一部分投资人和企业进驻到顶级写字楼里面，对自身的企业的品牌和形象有促进，你刚刚讲开发商投资商和经营者，这三个可能如果分利的话就很难把品牌做好，我们现在是投资方也是开发方也是经营者，虽然管理是世邦魏理仕在管理，但是我们在管理方面注入了更多的人性化的管理，因为他们来管理是比较城市化的管理，很规矩的那种，创新的不是太多，所以我们要做一些创新型的东西就需要我们开发商去投资，像我们做了大量的投资，包括大型的改造，大型的家具的配置，还有业态的组合，我们都做了很多硬件上的投资，我们投资资金。像我们三位一体这样的角色的话，没有理由不把这个产品做的更好。
　　主持人：力宝无论在管理上还是经营上都有一个核心的理念？
　　嘉宾：对，我们要做成最好的写字楼，我们在成都做的时候要做成最有特色的写字楼，而且我们要打造一个办公式的俱乐部，这是我们的核心理念，我们再把一个写字楼建造成一个以人为本，希望做成俱乐部似的东西，我们里面的业态，包括你们看的猫头鹰餐厅，其实在国内他是一个快乐餐厅，但是到国内了以后就是一个高端的快乐的餐厅，如果他还是美国的那种方式经营的话，我也不会找他们进驻，他进入到中国了以后变化了，随着中国的环境做了一些变化，所以我们很希望他进来，他很符合我们这个办公俱乐部的概念，比如说我们在里面在做香港的嘉乐国际做SPA，还找一些顶级的做头型，有一个伊文（音）服饰做管家式的服装定制，他自己也有两个品牌，他在这个会所里面做什么呢，有红酒、雪茄、服装定制，但是很有意思的有一点，他可以借服装，比如说我们在楼里面，下班了以后你没有带衣服可以到这儿做发型，然后可以做SPA，没有带服装可以到伊文（音）里面去借，我们这里边有健身中心，然后我们也把像洗衣店都配置在这里面，因为这栋楼里面大概有4000人，很少有一个家庭在一栋楼里面工作是很少的，所以合起来是很多家庭，我们把工作生活的需求希望在楼里面帮助他解决这些问题，所以我们是想这就是一个俱乐部，像俱乐部一样的服务，不像有的写字楼。我们有的写字楼在去年前年卖的很好，把很多原来承诺得东西都改掉了。
　　主持人：您刚刚提到的，写字楼很多至关重要的特点，其中之一就是地段，房地产上有一句至理明言，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，而作为写字楼这种特殊的产品地段尤为重要，力宝地处红星路南沿线，有业内人士说这是个孕育商机的新兴地，也有人认为作为顶级写字楼的位置不在力宝所处的这个点上，儿是在航天路与红星路的交汇处，您是怎样看待红星路南沿线这带的商业前景？

　　
 
四川省盛唐实业有限责任公司董事长 唐闻先生

　　嘉宾：李嘉诚先生讲的这句话，地段地段地段，实际上他是站在香港的角度讲的，还有他讲的是商业，实际上我们内陆的城市，商业和商务相当于是一个概念，比如说我们原来的CBD是在骡马市，在春熙路这个区域里面，都是我们的CBD，但是随着城市的发展来看，集中商业区是不太适合做商务的，包括我们现在我们春熙路上班的话，每天要一个半小时，就是从你家里到写字楼，从写字楼回去，所以我们在做力宝的时候，我们做了一个研究，一个历史的研究，我们找了很多资料，我们没有看到一个东西说写字楼到底应该怎么去建造，可能没有一个人做过这样的企业，后来我们就研究了一下，我们觉得一个真正的好的写字楼一定是为入住的企业和这些人从三个方面，工作、生活、生产，要解决四个方面的问题，能解决这四个方面的问题就是一个好的写字楼，我们一定要为入住写字楼的人第一是提高效益，第二是降低成本，第三是更人性化，第四就是更环保节能，我们讲了这四个方面，为什么我们敢在这个地方说我们做最好的写字楼，我们分析过成都市的情况，从商务的角度来讲，比如说我们从机场下来，我们到机场都很近，我们从家里面到写字楼也很近，从我们生产地，我们说我们的工厂也要很近，我们要到一个消费的地方要很近，如果这个地方都很近的话他就是一个好的地方，我们曾经有一个广告词，入住力宝你可以不用再呼吸一个小时的冷气。为什么呢？因为我们成都市通过二环三环的改造了以后，我们可以说成都市绝大部分的人都住这样高级写字的楼人绝大部分都住在西边和南边，他通过三环肯定是最快到达的，不是说我们这一栋楼是最快的，肯定比很多的楼快，这是从生活来看，我们说生产这方面，我们成都有两个开发区，一个就是龙泉驿的国家级开发区，一个就是高新开发区，如果有厂在高新区里面，我想他到我们这个地方非常的便捷，因为我们这个区域四川大学的人文的一些气息，美国领事馆周围的很多外国人的一些氛围也是比较浓的，去年我们还说了一个大H商务圈，为什么这么提呢？我们感觉到成都市很多人只讲人民南路，我认为成都要发展成一千多万人口的特大型城市，怎么可以由一条路来承载一个城市的繁荣？最少是两条路，用什么来串起来，就是领事馆路，现在领事馆路拆出来两块地，威斯顿联邦，加我们这一栋楼不就是一个大H吗？所以我说我们成都市的繁荣最少也是大H的繁荣，绝对不是一个人民南路的繁荣，而且我不知道你们对成都了解不，有一个有趣的现象，人民南路的商铺比我们红星路的商铺要便宜一半。价格是这边的二分之一，我们科华北路的价格比人民南路贵一倍，我们做了很细致的研究，我们认为这个地方是可以做出一个好产品的，而且从另一个角度不知道你有没有感受到，时代广场（ 查看地图）、力宝大厦、世纪会展中心，这是红星路沿线的三盏灯，就把这一条路照亮了，如果我们力宝的话，你把时代广场和会展是连不起来的，有了力宝，就是这条路上的三盏灯，有了力宝路就不是原来的路。
　　主持人：在接下来的两年内成都写字楼会面临一个井喷的现象，包括东大街的铁狮门、花样年喜年广场、来福士广场等多个甲级写字楼的项目将集中推出，面对这样的市场竞争,力宝如何来获得更大的市场份额?
　　嘉宾：我觉得还是要做一个品牌的写字楼。很多我们本地的开发商都讲，什么叫品牌？我跟他们经常开玩笑，我说可能成本是一样的，但是他们的销售价格绝对会是十倍以上，差距是十倍以上。但是我们买LV的人绝对没有人说没有钱，你用十分之一的钱去买LV你也觉得不好，为什么？这就是品牌的力量。我们经常在谈，包括世邦魏理仕，我们在打造一个办公者的俱乐部，是我们的特色，再加上我们这一栋楼的硬件配置，可能很少有人觉得我们做的很好，我们在考虑上怎么样把力宝这个品牌更丰满一点，更吸引人，怎么打造成一个真正的俱乐部，是我们最大的压力，实际上你如果真的做的这么好了，客户是不言而喻的，因为他有竞争力，有差异性，有品牌，你像我们这个楼是卖的，有4个客户，到今天为止还没有到成都来，就是因为力宝的品牌，我们是把合同寄过去，他们把合同签了寄过来，然后把钱打过来，这是很少见的，所以力宝面对未来的挑战，我们02年的时候推出了很多写字楼，我想没有特色的写字楼今后压力会非常的大，因为他没有特色，就是一个写字楼，就像你们女孩子买产品一样，你为什么要买品牌，未必品牌的设计真的感觉那么好？其实不是那样的，品牌有特色。
　　主持人：而且信任度更大一些？
　　嘉宾：对，因为品牌的产品一定是品质度最大的产品，一个品质度最大的产品不一定是一个品牌的产品，如果我们战胜自己，我说的是我们开发商当要做一个品牌产品要投资的时候，战胜自己。
　　主持人：最后一个问题，有人称力宝大厦是凤凰涅磐重生之作，贵公司有没有打算以这种化腐朽为神奇的实力，在成都投资下一个项目？　
　　嘉宾：刚刚我也讲跟锦江区周书记去香港力宝拜访过力宝集团的李总裁，李总裁也到这边来拜访了周书记，我们想在成都做一个至少中国还没有的一种商业业态，我们商业要做18层高，18层楼是商业，18楼以上是五星级酒店和商务公寓，这个我们已经做了一个规划了。
　　主持人：那这个项目在锦江区吗？
　　嘉宾：对，在锦江区，希望这个项目能做成，还有我们跟国家中医药管理局合作，有一个一千亩的中医药城，如果锦江区同意我们这个方案，同样我们要做成一个成都的名片，我们想把这个项目打造成一个最成都，最春熙，最时尚的产品。这种产品外来的人能看到成都的文化，成都的历史，成都的习俗，外县的人能看到成都的时尚，提供一个你都可以不去熊猫基地，你也不用去宽窄巷子，你也不用去老茶馆看川剧，这里都有。
　　主持人：它就是成都的名片？
　　嘉宾：对，也可以说是四川的名片，他可以在这里住很久，四川所有的好的东西都有，我们做项目的时候我们发现成都没有一个真正的蜀的建筑，蜀文化的建筑都没有，你们现在看到的锦里是川西闽剧，不是蜀文化，所以我们在这里面要做很多蜀文化的东西，我们成都推广的是蜀国的文化。有这么多好的东西没有东西去展示，像韩国、日本、美国人都在看三国演义，研究我们中国文化，挺有意思的，但是我们现在没有这么一个产品承载，很多人来到成都了以后，说成都没有看到什么好看的东西，就是没有东西可以看，没有一个产品可以提供一个这么全面的文化呈现给大家，我们想做这样的东西。
　　主持人：希望你们这个项目能成功，也希望它能代表我们四川作为一个标志性的建筑让世人熟记。
　　嘉宾：如果说能成功，它也是中国最高的商业，国内还没有做到18层，只有罗马在纽约做了一个18层的商业项目。
　　主持人：好的，谢谢您。