成都写字楼市场被看好 将进入快速发展的阶段

中国写字楼网  2008年9月16日 15:19:12  中原地产

一、各种因素对写字楼的影响
1、宏观经济和政策的影响
    由于写字楼是一种弹性非常强的消费品，其市场的发展与其他行业密切相关，宏观经济发展状况对写字楼市场的发展影响很大。近年来成都国民经济的迅猛发展，城市形象的不断提升为写字楼市场的迅猛发展奠定了基础。而且在此次地震中，成都不仅经受住了地震的考验，还成为了抗震救灾大本营和前进基地，在整个西部的核心地位十分明显，强大的发展潜力也得到了广泛的认可，加上政府在震后出台了一系列的倾斜扶持政策，成都经济发展的前景令人看好，地震后接连引入大量外资就是明证，这也是成都写字楼市场的平稳发展的保证，同时也预示着成都的写字楼市场将进入一个快速发展的阶段。
2、市场供需的影响
    由于城市内部各区域功能的不同，成都的各区域的发展不太均衡，加上政府对区域因地制宜的规划，成都各个区域的办公用房市场供需差异很大，市场的发展潜力和前景也存在着巨大的差距，而市场的供需左右着写字楼区域市场的发展，因此就目前来看，市场供需比较旺盛的城南和城中区域在今后很长时间内还将占据成都写字楼市场的重要地位。
3、项目楼盘本身的影响
    在企业在选择写字楼时，周边环境品质，包括交通便利程度、软硬件配置如商业配套和商务配套起否齐全、周边是否有辐射的居住区、是否形成企业赖以发展的“产业簇群”都是不可忽视的因素。 因此项目本身的定位和对软硬件设施的打造，对可利用条件的挖掘对写字楼项目的开发至关重要。
二、写字楼分布区域
1、城中
    2000年以后，在城中拔地而起的主要写字楼约有34个，供应面积达到183.61万平方米。这部分写字楼多分布于顺城街、总府路以及骡马市。可以很明显的推论出，盐市口、春熙路和骡马市三大商圈带来了极大的人流量与商机，同时也更加带动了写字楼的发展。
2、城南
    受到成都前几年区域结构的影响，城南是“东穷北乱、南富西贵”中的富有之地。各种高档百货、餐饮、娱乐及住宅项目都集中于此。高端产业的发展带动了大量的办公需求，因此城南在2000年以后新建的写字楼达到了24个之多。而且随着城南延线的发展，政府的南迁，新会展中心商务体系的完善，南城这个城市副中心逐渐形成规模，今后的南城将形成以高端商务、酒店、居住为一体的城市中心，与市中心一起形成相呼应的城市双核，区域写字楼市场的发展前景值得期待。
3、城西
    由于城西是住宅发展较好的区域之一，传统居民较多，因此相对来说办公市场有了缺口。大多数办公用房都是8层以下的综合楼，且档次很低。许多中小型企业都在住宅小区内办公，2000年以后新建的写字楼很少且较为分散，直到06年，上层建筑项目面市才填补了区域中档写字楼的空缺。此外，高新西区内有诸多总部基地、孵化园区，吸纳了许多软件、医药等企业。
4、城东、城北
    城东和城北的写字楼发展比较缓慢，到目前为止，2000年以后的大型写字楼项目在这两个区域很少见到。但是近两年城东的情况开始有所变化，随着东大街沿线的改造，打造西部华尔街概念的提出，东大街成为了成都未来成都的金融商务核心区，写字楼市场的发展也取得了长足的进步，不仅出现了东方广场、香格里拉这样的高档写字楼，还将建设今后成都的第一高楼，其发展潜力不可忽视。
三、办公用房供销情况
1、供应总量
    上半年各档次的办公用房供应了23.76万平方米。其中4月的供应放量最大，达到了17.46万平方米，而2月和5月由于分别受到春节假期和地震的影响，供应量较少，分别仅0.16万平方米和0.37万平方米。尤其是5月的供应量在4月的基础上锐减，可见地震不仅对住宅市场带来了冲击，对写字楼市场也造成了极大的影响，对开发商的信心打击很大，但是从6月2.23万平方米的供应情况来看，情况已经有所好转。
2、成交总量
    上半年办公用房的成交量共20.90万平方米。总体来看，1-6月的成交情况呈现出下降的趋势，只在4月出现过小幅反弹。但汶川大地震造成了楼市短暂的停滞，特别是动辄20层以上的写字楼更是让客户感觉到地震的危险程度，因此5月成交量再度减少，仅有2.73万平方米的成交量，为各月最低。
3、成交价格趋势
    今年上半年，办公用房的成交价为7991元/平方米。总的来看，由于成交产品的高低档次差异很大，因此上半年的成交价都在6000-11000内呈现出波动状态，在2月强势反弹之后一路走低，到5月回到了6363元/平方米，和1月份的成交价基本一致，到了6月，成交价再度上扬，进入了下一个波动过程。
四、总结
    由于受到地震影响，给上半年办公用房的发展带来了一定的影响，开发商和投资者的信心均受到了打击。5月和6月的办公用房供应量分别为0.37万平方米和2.23万平方米，而成交量分别为2.73万平方米和3.09万平方米，与之前的供需情况相比都有了一定程度的下降，市场供需萎缩。并且随着南部新城和高新西区以及各大产业基地的规划建设，办公用房的供应分布也从城市内部逐渐向城市外部扩散，上半年二环外的供应量达到了10.49万平方米，占供应量的44％。
    但是城市外部办公用房市场的发展并不能代替中心城区办公用房的地位，天府广场—文化宫商务群和东大街金融中心的打造将进一步完善成都办公用房的组成结构，再加上总部基地这一新型办公用房的出现，成都的办公用房市场逐渐形成多元化发展的态势。
    从目前成都的城市发展来看，近年来成都国民经济的迅猛发展，城市形象的不断提升带动了写字楼市场的迅猛发展。地震并没有影响到成都西部核心的地位，成都经济发展的前景仍然令人看好，地震后市场迅速得到了恢复，并且接连引入大量外资，成都写字楼市场的即将进入一个快速发展的时期。
五、发展前景预测
    近年来成都国民经济的迅猛发展，城市形象的不断提升，各种产业经济发展良好，成为了西部的核心，发展潜力十分巨大，大量的公司进驻成都，带动了写字楼市场的快速发展。
    从上半年拍卖土地的情况来看，主要的土地供应集中在城南三环外，这预示着今后南部新城区域将成为成都重要的办公区。加上目前现有的办公项目，今后必将形成一个新的cbd区域。另外，从近两年来东大街的土地出让情况来看，东大街的办公用房也将逐渐增多，并且随着西部华尔街规划概念的实施，东大街的办公用房市场也将大幅增多。今后市场供需将逐渐向城南和城东扩张。
   从目前成都写字楼档次变化来看，中高档写字楼快速增多，并且随着城市建设步伐的加快和城市形象的进一步提升，高档写字楼市场供需都将会逐步增多，不仅城市内部的a级写字楼会大幅增加，城市外部也将陆续涌现的总部产业基地等新型办公用房，成都的写字楼市场构成将会出现结构性调整。