成都紧俏商业、工业地产 甲级写字楼需求旺盛

天府早报

    日前，省政府办公厅制定《关于加快成都金融后台服务中心建设的意见》，提出了打造成都“金融后台”的目标和措施。成都金融后台服务中心规划建设在成都高新区天府软件园2期，该中心占地100万平方米，可容纳6万~7万名从业人员，此举不仅可以让成都成为中国西部的金融中心，也预示了成都商业、工业地产迎来了发展的春天。

　　随着国内外公司进驻西部市场开拓业务，对成都市高品质办公楼的需求与日俱增，从而带动租金的上涨。根据仲量联行成都分公司最新的年报，2008年成都的金融业办公楼需求趋强，市中心高端零售物业供应将面临紧缺。

　　金融业办公楼缺口巨大

　　2007年1月—12月，城南区域共拍出相关金融业的商业地块共23宗，配合南部规划的商业地块已经配置到位，得益于市政府的南迁和新城南的重新定位，以及地铁一号线的建设，高新南区将持续其交通便利、规划完善的优势。2008年即将完工交付使用的天府软件园二期的一期工程和其范围内的其他物业将继续吸引来高科技企业和金融机构。在此利好刺激下，成都写字楼租金将有一定程度的上升。

　　随着成都市政府着力将成都打造成为中国西部的金融中心，目前已成功吸引多家金融机构在蓉设立区域总部，我们相信金融行业将为成都写字楼市场带来持续需求。同时，专业服务业已开始于西部扩张其业务，也将成为高品质办公楼强劲吸纳力量。由于供应短缺和需求的日益增强，所以预计2008年甲级写字楼物业的租金和资本值将持续上扬，整体空置水平将继续降低。

　　成都蜀都嘉泰置业有限公司总经理陈小凡向记者表示，对目前开发的纯商业金融地块非常有信心，一是对城南城市规划功能发展的预期，毫无疑问，未来城南要成为西部的金融中心，有很好的市场预期。另外作为上市公司的我们，也将持有一部分物业以开展其它模式的经营活动，以对冲公司其它地产项目的风险。而中水电的城南商业项目身处大源片区，其公司负责人接受记者采访时说，“我们这个项目的体量不大，这个项目主要满足我集团旗下各个在蓉公司的写字楼需求，对于推向市场的部分写字楼产品，我们非常有信心，因为南延线的商业规划所形成的层次，已经形成了较为明显的发展趋势。

　　甲级写字楼需求旺盛

　　因为有南部新城的拉动和成都商业的发展，成都甲级办公楼租赁销售需求旺盛。据仲量联行的年报指出，成都市甲级办公楼全年净吸纳量达到49701平方米，同比上涨幅度高达31.2％。国内外公司进驻西部市场开拓业务是写字楼需求趋升的最大驱动因素，同时搬迁和升级的需求也带来可观需求。跨国企业中专业服务公司占比最高，达33.94％；在国内公司中，房地产开发商占最大比例，达到36％。高端办公楼销售市场也相当活跃，国有金融机构对高品质办公楼表现出强劲的购买需求，多采用整层购买的方式用于自用。

　　可以预见，成都高品质办公楼租金上涨。城市之心、威斯顿联邦大厦、时代广场入驻率均达95％以上，中环广场和香格里拉也已吸引多家知名外企的入驻。市场对高品质办公楼的需求强烈，推动办公楼的租赁价格持续提升，2007年末平均有效租金达到每平方米每月95元，比去年同期上涨15％。甲级办公楼的供应在未来仍将保持平稳增长的态势。预计2012年，市场总体量将达140万平方米左右，约为现有体量的4.4倍。其中，在近110万平方米的甲级办公楼新供应中，74％为国际知名房地产开发商开发，包括九龙仓、铁狮门、新鸿基、仁恒置地等。届时，成都办公楼的整体物业质量和管理水平也将大幅提升。

　　高端零售物业供应紧缺

　　另外，2007年成都高端零售物业得到了大幅度发展，其供应量比2006年增幅高达106％。传统商圈春熙路和盐市口最为零售物业发展商所青睐，7个新竣工物业位于这两个最繁华的商业中心。同时，国内开发商则倾向于向外围转移，在二、三环之间的各个社区寻找商机。截至2007年底，成都零售物业总体量达到142万平方米。在未来五年，每年新增供应量将维持在230000平方米左右。我们可以看到，许多国际知名开发商或投资商，如九龙仓、铁狮门和新鸿基，纷纷进入成都零售市场。在提高成都零售物业品质和管理水平的同时，他们的进入必将使市场竞争更为激烈。

　　尽管2007年有大量供应进入市场，市场整体空置率并未受到很大影响。截至2007年底，零售市场整体空置率为11.76％，同比下降了约13个百分点。净吸纳量达到612600平方米，为2006年的3.3倍。奢侈品牌加速进驻成都，宝格丽、爱马仕、Coach等在成都开设新店，Max-Mara、古琦、Salvatore Ferragamo等扩大营业面积。购物中心也同时吸引了多家餐饮品牌和电玩中心入驻。主要成交包括王子厨房和汤姆熊入驻财富中心；泰国餐厅蕉叶在第一城4楼开设旗舰店；神采飞扬租用万达广场5000平方米的面积等。

　　据政府公报，2007年成都市社会消费品零售总额达1357亿元人民币，同比增长17.5％。在强劲的消费品市场推动下，扩张将成为2008年的主题。由于2007年零售物业供应集中增长后多个新增零售物业供应预计于2009年后才能陆续投放市场，2008年市场将面临没有高品质零售物业竣工，零售商选址困难的局面。

　　产业园区势头强劲

　　另外随着成都城市化进程的加快和对土地集约化生产的要求，对土地价值发挥，效益更高的产业园区2008年的需求强劲。

　　2007年，成都市产业园区需求保持强劲势头。需求来自于高新技术、制造业、金融业、通信业等行业。年内产业园新增供应约9.4万平方米，吸纳量13.4万平方米。得益于新城南的规划，高新区表现最为强劲，多家知名软件企业进驻天府软件园，如法国游戏制造商育碧、印度软件开发企业维布络以及中国软件开发商金碟等。除租用物业外，安捷伦、中兴通讯等采取购地自建的方式，设立西南地区开发中心。高新区金融后台中心的设立，也吸引了多家金融企业入驻该区域。其他行政区内，新建的青羊集中工业发展区和金牛集中工业发展区吸引了资金雄厚的内资企业购买其物业，其中金牛区的黑格中心就吸引了工商银行、中石油以及葛洲坝集团三家国有企业入驻。特别是青羊集中工业发展区以独特的青羊模式获得了巨大成功，青羊集中工业发展区负责人告诉记者，从2005年5月开工以来，青羊工业总部基地凭借社会资金的强大参与，一期11.2万平方米已建成投入使用，二期14万平方米仅用8个月的时间就实现主体封顶，后续地块的“独栋式企业总部3.0版”已陆续开工建设，招商工作将于3月中旬随即展开，截至去年底，园区已引进企业76家，其中总部企业62家，世界500强企业1家，全国工业行业100强企业30家，市外投资企业53家。2008年，园区将以开发1500、1800平方米为主的独栋式企业总部为主，市场前景看好。