上海甲级写字楼越来越火　预租成抢租 
新闻晨报

　　根据世邦魏理仕的最新统计报告，位于延安路、番禺路路交界处的首信银都大厦上市，该项目总建筑面积16117平方米，是2007年上半年上海甲级办公楼市场唯一的新增项目。受到市场供应限制，今年开年以来全市甲级写字楼的平均空置率持续走低，从今年1季度的5.6.%降到今年2季度的4.4%，沪上甲级办公楼租赁行情一路飘红，租金仍有较大的上升空间。　随着甲级写字楼租金、租赁的双双走高，甲级写字楼的平均售价也水涨船高，每平方米达到26058元，较上季度上涨2.5%。世邦魏理仕办公楼部副董事张逸表示，由于全市甲级写字楼整体供应量的稀缺，使得甲级写字楼产品的“预租热”现象更为明显。

　　“预租”催生区域新标杆

　　2006年至2007年上半年，浦西地区的办公楼项目越洋广场和浦东地区的上海银行大厦的“预租”情况都相当好。位于上海市静安寺商圈的超甲级写字楼越洋广场办公楼项目近日与首批租客签约，其平均每天每平方米11-13元人民币左右的成交价格，刷新了沪上甲级写字楼预租租金最高记录。事实上，今年3月份越洋广场正式开始预租时，公布的平均租金价格为平均每天每平方米10元人民币左右，虽然项目吸纳的速度并不快，但租金上升势头强劲。而位于浦东陆家嘴的上海银行大厦，从去年起已经开始“预租”，虽然上市时间比预期晚，也在短期内爆发对外租金的上扬，国泰君安、东亚银行等一些外资金融企业都已经成功租赁该项目。世邦魏理仕办公楼部副董事张逸分析，跨国企业驻沪机构的增多以及不断升级，以及金融行业的进一步开放，都为这些沪上甲级写字楼提供了源源不断的优质客户。

　　尽管上海甲级写字楼在今年下半年有望放量，但也无法改变“预租热”的延续。张逸认为，预计在今年下半年新落成的甲级办公楼，都不愿意错过这一轮供不应求的行情，对租金有着高预期，以求在地区内设定一个新的租金标杆，而“预租”正是考验客户对项目认可度的一种有效手段。例如小陆家嘴区域今年下半年新增供应的主力——黄金置地大厦，预计新增供应量约78044平方米，就将采用“预租”消化。此外，同在该区域刚刚完成结构封顶的时代金融中心，是沪上第一幢由上海本地开发商开发并持有有甲级写字楼，总面积约11万平方米，其中办公楼部分建筑面积约73881平方米，在品质上与同期区域内由外资开发的项目相比也毫不逊色，自公开“预租”以来，看房现场就已成为陆家嘴一道风景线。

　　甚至在个别项目中，“预租”热已经演变成了“抢租”潮。在陆家嘴区域地标性商业项目——上海国际金融中心的大楼动土典礼上，便传出汇丰已预订了该大楼其中一座的20层办公楼面，同时宣称国际金融中心将成为汇丰中国总部所在地，将“预租”升级到破土动工之际。

　　四大非传统商务区“橇动”走势

　　张逸分析指出，上海甲级办公楼市场未来的趋势有所不同，浦东地区今后几年甲级写字楼供应量的放量，租金上升的空间会相应减小，而浦西地区的写字楼近两年仍持续“供不应求”局面，租金将保持上扬。此外，除了传统的上海6大CBD商务区，一些新兴区域和商务中心的出现，也将“橇动”上海办公楼市场未来的走势。

　　从区域分布而言，有四大非传统CBD商务区值得关注：一是闸北区的大宁国际以及天目西路沿岸，前者随着区域自然环境和交通情况的改善，已经吸引了一些优质企业的入住，而后者已经吸引了和记黄埔、恒基等外资实力型开发企业拿地开发，预计这些企业开发的项目在2009年以后上市，彻底改变区域办公楼陈旧的现状；普陀区经过第一轮住宅的开发，也一改过去建筑面积2、3万的小型办公楼为主的局面，开始尝试高端产品和高端企业客户的导入，“长和系”就在该区域内制订了发展规划；北外滩地区随着规划的成熟，新的商务中心已经呼之欲出；而浦东的竹园商贸区，由于地理位置临近陆家嘴金融中心区，成为世纪大道东行的商务延伸区，给了租金能力中上的企业更大选择余地，潜力不容忽视。