甲级写字楼需求飙升 房产投资不妨看看写字楼
华西都市报  李晖 

    今年成都的写字楼市场无论从供应还是需求上都呈现出异常火爆的局面。据仲量联行发布成都物业报告称，目前带动办公楼租赁市场的力量，主要是成都的跨国公司相继由乙级写字楼、旧甲级写字楼搬至新优质写字楼。在此基础上，今年本地写字楼的租金将出现温和增长。同时，企业对产业园的需求也十分旺盛，仲量联行认为成都将成为高新技术产业集中地。

    权威机构的报告预测：投资顶级写字楼的春天已经到来

    甲级写字楼需求呈飙升状态成都甲级写字楼市场的近两年的供应量比过去五年新增了43％，在第三产业迅速发展的触动和外来企业进驻步伐的加快，让甲级写字楼的市场需求呈现飙升状态。据调查显示，尽管甲级写字楼的空置率呈现出波动，但整体处于下降趋势。去年甲级写字楼市场的平均空置率为12.89％，今年，空置率又进一步下降反映出市场处于积极向上的态势。如今，成都已经成为国家综合配套改革的“试验区”，已经进入成都的世界500强企业数量比过去翻了一番；成渝“试验区”的设立也将更多的国际化企业和国内一流名企不甘落后纷纷进驻成都市场；再加上本土企业的不断发展壮大，成都写字楼市场将面临无法满足市场犹如饕餮一般的需求量。因为，市场上原有的写字楼无论在硬件设施还是软性服务，不仅达不到这类企业的要求，甚至已经不能满足部分成长型企业的需求，市场对甲级写字楼将呈现出旺盛的需求。顶级写字楼价格将突破两万随着纯写字楼项目的受宠，物业的目标客户群也发生了质的飞跃。成都作为西部中心城市地位的确立和城市价值的日益突出，带动了驻蓉外籍机构的升级。

    许多公司因规模扩充，办公场地需求增加了20-30％正在寻求新的办公场地。越来越多的世界500强和中国500强企业落子成都，自然把纯办公的写字楼作为了首选。2006年，成都GDP增长13.8％，实际利用外资达7.6亿美元，同比增长36.6％，经济表现强劲吸引更多跨国公司投资，也带动甲级写字楼需求。有业界人士认为，从火热拿地的背后可以看到，最具写字楼开发价值的区域———城中心和城南的土地价值，在7年之间分别上涨了287％和135％。土地价值的提高，直接带来的后果就是开发成本的提高，而随之引起的将是顶级写字楼的销售价格和租金价格一路走高。例如城中心某老牌写字楼在销售之初，价格即定为6000元/m2左右，而现今已经涨到了10000-12000元/m2的区间，物业的升值在80％-100％。而新建的丰德国际广场、时代广场等、财富中心等甲级写字楼租售情况都是非常火爆。业内人士由博物馆地块、文化宫地块、汇通大厦等地块项目的拍卖价格预测，未来成都顶级写字楼的价格至少要突破20000元/m2。投资顶级写字楼的春天到来近一年以来，成都挂牌拍卖了多处具有影响力的商业地块，包括博物馆地块、文化宫地块、汇通大厦、九龙仓、仁恒项目、银座大厦以及即将推出的“九三”地块，这些商业地块在地段和规模上都具有见少买少的特点。关于这些地块的用途业内人士分析认为，这些地块都将被开发为甲级写字楼。今年，在老牌写字楼租金不断下降的情况下，甲级写字楼的租金却一路飙升，保持着良好的增长势头。随着一部分具有国际财团背景的开发商介入，成都甲级写字楼开发也提升到与国际接轨的水平。从力宝集团、嘉德、九龙仓、仁恒等实力外资公司大量的吸纳土地、预备开发顶级写字楼的计划中可以推测，成都的顶级写字楼价格将继续增长，物业价值将持续提升，投资成都顶级写字楼的春天已经到来。成都甲级写字楼稀缺的事实不容回避。作为西南中心城市，成都近年来吸纳了许多大型国际企业进驻。甲级租金和售价更加稳定也显示了成都写字楼将是一个更加繁荣的市场。从2002年到2007年第一季度，甲级写字楼单位面积租金从78.25元m2持续上升到101.35元，共上升了23元；每平方米的售价从2002年的8128元增加到2007年的10349元，总共增长超过2000元。仲量联行的报告显示，去年写字楼租金微升0.5％，全年上升了3.8％。今年第一季度，成都写字楼平均净租金按季上升1.6％。预计今年将有约9万平方米的办公楼落成，空置率会因而上升。不过，随着租户为扩展业务而增租或对办公室进行升级，空置率会稳步下降。仲量联行预测，虽然部分旧写字楼可能减租以留住现有租户，但随着优质写字楼的落成，租金还将温和增长。