城南甲级写字楼领跑

2007.5.31《居周刊》

市场现状
——城南迅速崛起

    近年来，城中在发展的过程中，区域道路狭窄，交通拥堵，配套缺乏等问题不断凸显，使其地段优势无法突显，项目整体档次和售价不高，销售情况整体较差。城南相对城中写字楼起步较晚，但是正是因为这样使得整个片区的发展起点明显高于城中。城南片区内，有多所著名高校﹑写字楼﹑酒店﹑宾馆﹑餐饮以及多个驻外机构分布于此，沿线良好的企业生态群,特色鲜明的业态，快速的发展趋势，为商务区的形成奠定了良好的基础，并提供了可持续发展的强有力保障。

分布特征

——形成H型布局

    随着城市发展，成都对办公态的需求越来越多，越来越高。现已突破了传统意义上的沿顺城大道—人民南路一线分布，在整个城南区域发展规划的带动下,领事馆,科华路沿线办公格局已然形成，整体城南办公格局呈现“H” 型分布态势。沿线分布了诸如近几年开发的颇具影响力的威斯顿联邦大厦﹑开行国际广场﹑商鼎国际﹑丰德国际广场和力宝大厦等高档写字楼。

政策优势

——新规划促发展

    2005年，武候区政府提出了人民南路科技区发展规划，筹资100亿元，打造全长4.2公里的人民南路科技商务区。从这一规划实施到现在，政府加强了对区域项目的引导，增大了政策扶持的力度，规划下的甲级写字楼经济带已经出具规模。近两年，随着政策的深入和不断落实，城南写字楼发展迅速。利好政策的倾斜，加速了开发商在沿线周边资写字楼物业的速度。

区位优势

——直通市中心﹑交通便利

    人民南路是成都发展较早的交通要道,往北直通天府广场，往南连接天府大道和机场高速路，出城入城都非常便捷。对于传统市中心CBD而言，城南区域交通往来的通达度和便利度大大优于市中心，交通条件无可比拟。

居家优势

——商务人士的首选之地

    国际城南又是许多成都人眼中的“富人区”，是众多外来高素质高收入人群的聚居地。对于居住在此的商务人士，基于上班的就近原则，城南理所当然的成为其办公的最佳之选。相对于城中，城南有得天独厚的居家条件，成熟的商务条件﹑便利的交通云集众多高档写字楼等有利条件，使得许多来川发展的商务人士会优先考虑在城南居家﹑办公。

资料链接

今年，成都写字楼供应将突破百万

    日前，省商业地产联盟发布了《2006年成都商业地产发展报告》，其中对写字楼市场也做了详细调查——2006年的成都写字楼市场可谓亮点多多。南面的市场尤其受人关注，香格里拉，力宝大厦，商鼎国际等甲级写字楼的出现，改变了成都甲级写字楼的格局。据预测，2007年，成都写字楼供应量将突破百万平方米。

    报告显示，去年成都城区供应办公写字楼56.90万平方米，是前年的2.1倍：新增供应量达到24万平方米，总吸纳量达到14.6万平方米，为历年来最高。从市场租赁情况来看，成都得甲级写字楼租金走势平稳，平均租金为90元/平方米

    写字楼总体空置水平为27％，在供应量增加较大的情况下能保持较高的出租率，进一步说明市场需求仍较为旺盛。几大传统和新型商务区更是厚积薄发，新盘不断涌现，为2007年成都写字楼进入快速发展奠定了基础。

    2006年，写字楼市场的特点是中低档开发过量，市场压力较大，高档写字楼内修难以外树，并非名副其实；市场预期过高，投资风险加大。据了解，仅正熙国际，华敏翰尊国际，力宝大厦，中环广场四个项目就带给成都市场28万平方米的供应量。加上一些拍卖成功的烂尾楼将很快重新包装上市，业内人士预估，随着更多优质商厦项目的竣工上市，沉寂了两年的成都优秀写字楼将有上100万平方米体量呈现，甲级写字楼的竞争也将空前加剧。

    另一方面，一些老牌写字楼租金出现在下滑趋势：川信大厦﹑冠城广场的月租金，从以往的97.6元/平方米降到了78.1/平方米左右，原因在于这些老牌写字楼已建成多年，其物业形态越来越旧。而一些新甲级写字楼无论是配套设施还是物业服务上，都优于这些老写字楼，从而导致了客户的分流。在未来，老牌写字楼的生存危机将进一步加剧。业内人士认为，老牌写字楼面临强手如林的市场竞争，只有尽快更新设施﹑完善服务﹑否则难保其江湖地位。