一季度京甲级写字楼需求攀高 成熟工业地产紧俏
焦点房地产网 house.focus.cn 2007年05月23日12:47

　　2007年第一季度，北京商业物业市场的租赁和销售需求保持强劲。金融服务业继续在北京迅速扩张，多家投资银行考虑在京设立地区总部。市场对优质仓储物业和土地的需求，让较为成熟的工业地产项目受益匪浅。

　　甲级写字楼扩租需求高 租金压力减轻

　　仲量联行北京研究部主管凯安娜女士告诉记者，一季度北京甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333，300平方米，该数字已经超过2006年全年净吸纳量的90%。

　　凯安娜表示：“由于今年计划投放市场的写字楼面积超过150万平方米，市场预期整体租金会有所下跌，然而本季租金确比上季度上涨了1.6%。受强劲的市场需求带动，今年以来市场租金增幅已达2.4%。”其中，只有约25%的交易来自续租，而新租和搬迁各占总交易量的32%和29%，余下部分则来自扩租需求。凯安娜补充到：“展望未来，金融和专业服务业对写字楼的需求将尤其突出。”

　　2007年第一季度，有6个项目相继完工，总面积超过55万平方米。其中，多数项目都是产权单一并只租不售的地产，这表明北京的写字楼市场已进入一个全新的成熟期。完工的项目包括：位于中央商务区的华贸中心一期和位于金融街的卓著国际金融中心。新竣工项目中的很多租户都是自有产权的业主。例如，万达集团将进驻位于中央商务区的万达广场大厦B座，使用其中8，000平方米，而将余下的2万平方米用于出租。此外，中化公司将迁入西长安街的凯晨广场，进驻7－13层，并出租余下的办公楼层。

　　凯安娜同时指出，今年年底北京写字楼市场预计将有超过百万平米的办公空间竣工，庞大的供应量将对租金构成一定压力。“然而，新项目中有很多是业主自用，因此新增供应对租金的压力将有所减轻。”她说。

　　成熟工业地产吃香 商务花园正在兴起

　　北京对优质仓储空间和用地的强劲需求，使较为成熟的工业地产继续获益。据称，北京经济开发区（BDA）的仓储面积仅剩下几千平米，而毗邻的通州物流园亦见工业用地的强大需求。北京物流中心的各大零售商和供应商将继续推动市场对仓储空间的需求，而这些零售商和供应商通常将他们的一级仓储设施设在天津。很多领域对仓储用地拥有较大的需求，其中包括高科技、软件行业和制药公司。一家北京的开发商最近购置了北京经济开发区近10万平米的仓储面积，用于发展吸引日本企业客户的工业园区。

　　通州物流园还剩下总面积为138，736平方米的用地。据一名北京机场物流园（BALP）的代表称，2007年第二季度将有约2万平方米的仓储空间投放市场，另有约25万平方米的土地用于出售，开价为每平方米825元人民币。北京机场物流园的总体方针是，让国内开发商购买大宗土地用于开发仓储空间后再出售或出租。

　　世邦魏理仕工业及物流服务部董事告诉记者，“近期，开发商兴建商务花园正成为北京主要工业地产市场的新热点。”这是由于，市场对工业园区办公型物业的需求产生变化，原来功能单一，形象统一的办公楼难以满足市场需求，而多功能，低密度，低容积率，以及新颖的外观，并配以良好环境的中小型独栋办公楼成为市场新宠。已初具规模的丰台科技园总部基地，以及北京经济技术开发区的BDA国际企业大道项目，正是此类产品，另外，联东工业园以及天竺空港工业园也在积极规划商务花园项目。