楼市外资“冲击波”不减 外资基金涉足开发领域

     第一财经日报 0508

 
    “宏观调控对国外游资打击很大，但对于基金仍未伤筋动骨。事实上，外资更加看好宏观调控期间挤掉泡沫的中国楼市。”记者在广东、广西、香港、上海等地采访时发现，不少金融机构和外资投资机构表露出这样的心态。

    限制外资等政策出台后，外资并未放缓进入中国房地产市场的步伐。专家认为，中国楼市仍是投资者感兴趣的地区，如果资金充裕的外资基金频繁买卖物业，可能对房价推波助澜，亟待有关部门重点关注并加强监管。

京沪市场相对趋缓

华南市场备受关注

    2006年11月，RREEF，德意志银行之房地产和基础设施管理业务分支机构，宣布该公司通过投资在广东省珠海市一个大型民用住宅项目，开始进军中国房地产市场。

    同年12月，香港南丰集团旗下资金在广州土地拍卖市场掀起风云。位于广州琶洲会展中心南侧的地块，被拍出了7．4亿元的高价，折合楼面地价每平方米10037元，刷新了土地拍卖的历史纪录，而广州此前最“热”的珠江新城的楼面地价为每平方米4000多元。

    业内人士曾纪崇认为，京沪两地房地产价格已经相当高，增值空间有限，但华南地区相对而言潜力巨大。记者从仲量联行获悉，2006年广州大宗土地（单宗交易额超过5000万元）成交总额达170亿元，比2005年增加372％，其中约6％来自包括香港的境外投资者。现存物业（非住宅）成交额达31亿元，外国投资者占20％。

    进入2007年，外资进入华南房市的步伐仍在加快。根据广东省房协的统计数据，一季度，广东房地产开发到位资金739．44亿元，同比增长22．25％，增幅同比基本持平。其中，外资为25．9亿元，同比增长373．91％，与上年同期－52．82％的增长形成强烈对比。

    仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江说，广州房地产投资市场非常活跃，有趋势显示投资者及开发商将继续通过资本市场增加在广州的房地产投资。

单一转为“多元”

外资涉足开发领域

    在宏观调控的政策压力下，外资进入中国楼市的模式正在从简单的“爆炒”一个或几个热点城市的楼盘，改为炒作区域性楼盘；从过去直接购买已建好的物业、单打独斗为主，转向更早介入开发、与内地开发商合作等模式。

    曾纪崇认为，外资确实对有关限制政策心存疑虑，但在观望后发现影响不大，于是迅速启动。2006年上半年，加拿大、日本的大宗资金首次进入广州房地产市场，外资对华南市场的关注度开始升温。外资基金都预期有回报，强大的资金压力下他们把目光集中到中国楼市。

    曾于2005年大批出售澳洲房地产的日本投资者，在2006年投资中国的写字楼物业。2006年，日本投资者以1．7亿元购入羊城大厦，开始盘活这幢自1998年以来处于停工状态的“烂尾楼”。

    仲量联行广州董事总经理陈永辉说，在人民币继续升值的预期下，外资在加快进入中国房地产市场。2006年，在华南地区动作不多的摩根士丹利和汉国置业合作开发了广州的北京南路商住项目。

    与以往购买物业管理出租的方式不同，外资开始进入风险较高、收益较高的房地产开发领域。2006年7月，美国环球房地产管理公司保德信亚洲注资10亿元，与深圳市怡景投资中心城达成协议，共同发展中心城，这种中外合资发展模式在深圳属首创。

    同时，跨国公司及本土企业的不断扩充，也激发了广州写字楼市场的“热情”。2006年，广州甲级写字楼租金上升3．1％，资本值增长11．3％。

    陈永辉表示，短期来看，宏观调控政策为房地产市场增加了不明朗因素，但从长期来看，挤掉泡沫后的中国楼市前景更为看好。在预期人民币升值等因素的综合考虑下，外资投资者对中国楼市的兴趣及交易额均会大幅提高。

外资基金“点火”

专家建议重点关注

    多位专家指出，目前《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中的门槛——如“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50％”，对财力雄厚的基金影响不大，纯粹购买现有物业、对楼价推波助澜的“点火”基金，应成为关注的重要对象。

    长期关注广西、云南等地楼市的专家曾在旺认为，从投资分散风险的角度看，进入中国的外资在向中西部二、三线城市转移，其主要方式是寻找炒作题材。如广西南宁的中国－东盟博览会、云南的大湄公河次区域开发等，都是可以炒作的概念。

    曾纪崇估计，总体房地产开发投资中，外资约占5％，但以物业买卖交易额计，外资则占10％至15％。虽然外资占整体内地房产市场比例不高，但在重点城市，所占比例可达20％。

    上海房地产专家蔡为民认为，外资进入内地房地产业，对行业带来不少正面作用，但一些房地产投资基金则纯粹购买现有物业，对行业发展并无太大促进作用，反而对楼价推波助澜。外资的风向标作用很强，1元的外资投入，可能带来10元的内资跟进，从而推动房地产价格上涨。

    根据日本及台湾地区经验，本土货币升值过程中，房产和股票均会价格上涨，并吸引大量外资到房产及股票市场，从而进一步强化货币的升值需求。目前人民币汇率改革已经启动，如果房地产价格不断上涨，则意味国际资金将可通过投资内地房地产及炒卖汇率来赚取双重利润。

    曾纪崇、陈永辉等专家建议，重点关注外资基金在房地产市场的投资动向，通过税收、外汇管制、投资规模等手段，引导和限制基金进入内地炒作。同时，房地产政策的制定，要考虑人民币汇率改革的进程，关注其他经济和社会问题的连锁反应。