探访力宝 探索世界500强写字楼的品牌之秘

 2007.04.19《成都商报》

    对于成都的高端写字楼来说，2007年4月19日是个具有特殊意味的日子。 写字楼拆零销售后，如何才能尽量长久地保持行业领跑者地位；如何长时间保持租金水平不降低；如何长期保持优质客户的入驻，已经成为如今高端写字楼的开发者、投资者、运营管理者共同面临和亟待解决的问题。是不是分拆卖掉的高端写字楼就难以维系品牌？其实，拆零销售的高端写字楼也有屹立不倒的秘诀。19日，从亮相之初即放言领衔成都写字市场的力宝大厦，再开本地业界风气之先，正式推出了为期三年的“品牌培育计划”，以此来确保大厦租金水平和租客质量在未来数十年，都处于本地市场的最高水平。在1988年落成的香港力宝中心和1998年落成的上海力宝广场，虽然早在多年前就分拆售出，但通过运用品牌培育方法，成功经受住了时间和市场的双重考验。身为世界500强的力宝已经决定把这一高端写字楼品牌维持的“法宝”，同样用在即将在2008年竣工的第三号作品上。伴随着成都力宝大厦的品牌培育计划的起步，一次力宝品牌的探访之旅，让我们从多个方面感受到了品牌历久弥新的传承力量。

    超前眼光成就卓越价值上世纪80年代，当香港中环一楼难求的时候，独具慧眼的力宝已经看出了与中环一脉相承的金钟区域巨大的发展前景，投入巨资打造力宝中心。几年后，随着中环地块的开发殆尽，位于中环与湾仔之间的小型商业区金钟开始迅速发展，拥有全港最高的政府合署大楼、香港最高级的商场太古广场、香港高等法院等高端办公物业，很快成为香港最繁华的商业、商务中心之一。如今，金钟片区写字楼的租金已经高居全港之首，位于金钟心脏地带的力宝中心，每平方尺月租已超过40港元（每平方米约合360港元）。租金虽高，目前力宝中心的出租率达到了100％，现在市值已高达180000港币/平方米。类似的情况同样出现在上海淮海中路。作为上海交通便捷、生活配套完善、最为成熟的商务活动集结地，这里汇聚了上海力宝广场、瑞安广场、中环广场、新世界广场等多个高端写字楼。力宝广场目前的出租率为98％，余下的待租空间并非是无法租出，而是广场出于管理需要特别预留的机动空间。而力宝广场早已无单位出售，市值也已高达32000元/平方米左右。“能在金钟、淮海中路这样的地方办公，是身份和实力的象征。”12日，力宝有限公司董事总经理李联炜先生接受媒体采访时，一语道破旗下办公物业长盛不衰的根本。“我们的写字楼可能不是最新的，也不是最高的，但我们一定处于顶级的行列，因为我们只在最有价值的地方建造写字楼。”正是无可复制的商务黄金地段成就了香港力宝中心、上海力宝广场的长盛不衰。

    城市地标  经典永恒  别具一格的建筑特色，是顶级写字楼保持地标性建筑身份、避免被同质化群体淹没的最重要因素。 在香港鳞次栉比的高端写字楼中，相比于绝大多数写字楼简洁规则的外观，作为亚太地区十大经典建筑之一的力宝中心造型让人过目难忘。大厦由两座外覆阳光反射玻璃的42层和48层六角形大楼组成，每幢大楼的楼层中央主干部分向上凸起。明媚的阳光下，毗邻海港的大楼外墙反射着水影光彩，就像一叠空中融化的冰块，散发出诱人的光芒。建成至今，力宝中心始终都是香港极具代表性的地标建筑，几乎所有反映香港都市场景的影像资料里，你都能看到它的身影。和香港力宝中心一样，上海力宝广场也是淮海中路的主要标志性建筑。站在淮海中路附近的任何一条干道，你都能马上发现它的所在。别致的教堂式结构楼顶，让观者津津乐道。仔细对比以后，即使作为外行也会深刻感受到，建筑确实是一门艺术。

    设计以人为本经得起岁月磨砺 当人性化设计被当作一种标准引入到办公物业当中的时候，在写字楼使用前，很少有人能够认知到它的真实体现，直到你后来发现高档的电梯不如高效的电梯，纯粹的办公环境也需要适当的公共空间……真正的顶级写字楼从设计之初就早已考虑到了方方面面。 乘的士前往香港力宝中心，还没进入大楼已经察觉到这里的特别。从车流如织的金钟道上，竟有一条专门的机动车道直达力宝中心大厅。这条单向通行的道路只对前往力宝中心的车辆开放。这样的情况在香港只此一例。上午11时许是香港写字楼的办公高峰期，对比成都写字楼高峰期电梯间人满为患的场景，这里的电梯间显得有些“冷清”。40多层的大楼根据楼层分为了高、中、低三区，每个区都有4部高速电梯备乘。我们前往43层这样的高区，等候时间也没有超过半分钟。3米多高电梯空间开阔，装修气派，楼层按键中却没有前往地下车库的按钮。这样的设计，真不敢想像是二十年前的作品！即使放在今天，仍不失为潮流之作。据力宝中心人士介绍，办公区的电梯均只到达1楼，前往地下车库的电梯另设。这样的设置看似多余，实际上可以大大提高电梯的运行效率，缩短业主候梯的时间。力宝所有的办公物业，在电梯管理上都采用了类似的办法，在实际运用中被证明卓有成效。香港力宝中心的大厅有3000多平方米，不亚于一个中型的商场。大厅通过联廊与周边的20多幢写字楼和金钟的商业区连成一片。这里除了汇聚有高档商业、餐饮、休闲等多种配套业态以外，力宝“牺牲”自身利益，提供出大量公共空间，供用户活动和交流，让人们的工作和生活理想地结合在一起。

    顶级服务 誉满全球 4月14日，上午9时30分，笔者如约来到上海力宝广场的时候。负责广场物业管理的仲量联行公司代表范谷权经理已经提前在大厅等候。他本人接手力宝广场的物管工作已有6年。管理是顶级写字楼保持高水准的核心竞争力。身为力宝广场的管家，范谷权对此有绝对的发言权。虽然是周六，但物管人员的数量和工作量一点儿也没有因此减少。礼仪整洁的保安笔直地站在每一个出入口为每一位来访者开门，保洁工认真擦拭着一尘不染的电梯，一切如常。注重规范化和细节是仲量联行的特点，在制度上的严格尤其出众。范谷权说，根据公司要求，不仅租户要遵守相应的物管条款，就连大楼的大产权所有人力宝公司，在涉及物管的相关问题的也必须服从仲量联行的安排。这并不是要喧宾夺主，只有通过一视同仁的规范化管理才能保证整个大楼的物管质量。在广告充斥各个角落的时代，力宝广场的电梯间和公共区间里却看不到一点点广告的痕迹。范谷权说“在最新的走访调查中，我的租户们没有向我反馈需要提供类似服务的信息。”一切以客户需求为中心，这就是真正品牌写字楼的管理标准。

    力宝与名企相辉映 世界知名企业犹如高端写字楼里的灵魂。而力宝的写字楼与入住企业，共同创造着双赢的神话。诸多名企为力宝的写字楼增添荣耀，而力宝的写字楼也丰富了名企的品牌内涵。从1988年香港力宝中心使用以来，入住过的世界知名企业数不胜数，包括德国国家旅游局、德国工商会香港办事处、英皇集团、美中基金会香港办事处、SMI、美国美迈斯律师事务所等等。苹果电脑、理光国际、日本住友、美国运通银行、柯尼卡办公设备、思科系统（中国）等世界企业国内总部选择在上海力宝，奢侈品牌劳力士屈尊进入负一层，均是力宝写字楼的忠实追随者和价值认同者。       

    经过对香港、上海力宝品牌探求之旅，笔者对成都写字楼市场有了更多期待。拆零销售的高端写字楼，并不代表品牌的衰退，只要拥有行之有效的运作“法宝”，同样也将保有高端品牌的统一性。成都力宝大厦，将引领成都高端写字楼品牌培育之先河，敬请关注下周成都力宝大厦品牌培育计划后续报道。（贺峥）